“冰山之下”年报观察③ | 华润绿城龙湖的盈利刻度尺
行业的刻度尺
已经从单一的销售规模
转向冰山之下持续涌动的
三大盈利暗实力
一个是开年打响组织架构调整的央企代表，一个是勇于“刀刃向内”的代建巨头，一个是年轻董事长执掌下的行业自律生，在TOP10房企中，华润置地、绿城、龙湖是年报季值得观察的三个样本。
完成组织变革的华润置地，由之前的三级管控，变成强总部、强片区、弱大区的哑铃型模式，压缩管理半径，总部直管城市公司，与龙湖的模式越来越像。
龙湖近几年一系列调整，开发+运营+服务三大业务板块协同效应逐步显现。
绿城则直接砍掉亏损严重的西南区域，原区首张胜利被调去华北区域。
一切向业绩和利润看齐，以市场导向、投资聚焦导向为主。
如华润置地董事会主席李欣在业绩会所言，2023年中国房地产市场筑底徘徊，供需双缩，预期下行，而2024年开局，市场继续承压，销售回款持续收缩，这是行业共同面临的严峻挑战。
2023年报季顶着“普遍预亏”的冰山开局，盈利已成为少数代名词。
地产财富会用三把刻度尺，重点测量华润、绿城、龙湖三家盈利房企的业务模型、投资布局及财务数据，发现藏在冰山下的三大暗能力。
01
业务刻度
非开发业务利润贡献成关键
十年前，王健林在接受杨澜访谈时说，房地产公司的平均毛利率大概就是20%～25%。
那一年机构给出的数据，上市房企平均毛利率在36%上下。
如今，房企毛利率持续承压。
还在盈利的房企中，除了瑞安这样的豪宅专业户保持在50%以上的高位，行业平均毛利率已经逼近个位数。
表现相对较好的华润置地、龙湖，2023年综合毛利率分别为25.2%、16.9%。
单看开发业务板块，毛利率则分别是20.7%、11%，且均呈下降趋势。
这个时候，非开发业务的盈利优势就显现出来了。
华润置地2023年经营性不动产业务毛利率达69.6%，同比提升4个百分点。
不算酒店的话，毛利率还能再高点，来到75.7%。
在华润置地3+1业务模型中，经营性业务带来的利润贡献超过了三分之一。
事实上，华润置地正大踏步向大资管业务转型。
“华润置地在资产方面具备向大资管转型的条件，比如这些年发展的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等资产。”
华润置地首席财务官郭世清坦陈，这也是考虑到房地产市场下行，行业销售规模逐渐降低，后续很难能够依靠住宅销售拉动公司业绩持续增长。
龙湖则更典型，运营+服务两大非开发业务，在核心权益净利中的贡献占比超过60%。
这两家都是开发与非开发业务板块配比合理，其中，经营性业务的长期势能积淀，逐渐成为新利润增长点，缓解了开发业务盈利空间收窄带来的压力。
“我们希望通过高质量发展穿越周期，去年经营性业务对利润贡献过半，如果后续能够对收入贡献过半，那就是真正地完成转型了。”
业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示。
靠开发+代建撑起3000亿规模的绿城，去年的毛利率13%，近四年最低。
其中代建板块的毛利率为52.2%，维持在近年高位。
过去一年，代建为绿城赚了9.7亿元归母净利润，同比增长超30%。
虽然绿城代建业务已位于行业头部，但业务构成相对单一，与华润、龙湖的非开发业务体量与成熟度上尚存在一定差距。
02
投资刻度
战线向一二线核心城市聚焦
对于龙湖2023年开发业务结算毛利率11%，龙湖年轻董事长陈序平认为——
房企在2020～2021年高点时所拿地块于2022～2023年进行销售和结算，利润肯定会受到影响，随着近两年所拿地块进入结算期，毛利率水平或有所提升。从去年整个结构来看，龙湖2023年之后拿的项目毛利率能做到20%以上。
不同于早前的攻城略地，这两年房企拿地明显开始聚焦和收缩，“少城市，精地块”。
地产投拓人已被“一二线核心城市”支配，去年拿地金额TOP10房企，新增地块超八成位于一二线核心城市。
来看看华润置地、龙湖、绿城三家盈利企业的投资刻度：
·华润置地2023年新获取68个项目，一二线城市投资占比92.8%。
·龙湖2023年新增31幅地块，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市；总土储77%的货值集中在高能级城市和区域。
·绿城2023年获取38个新项目地块，一二线城市货值占比84%（北京上海杭州三城就占到58%），总土储一二线城市货值占比80%。
不管是地块数量，还是货值金额，主打一个“一二线核心城市高占比”。
从城市的销售贡献比例，可以非常清晰地感受到房企增持一二线核心城市的决心。
龙湖去年一整年卖了1735亿元，一二线城市就贡献了95%的业绩。排在前三的城市分别是成都（198亿元）、西安（142亿元）、北京（112亿元）。
图源：龙湖2023年财报
华润置地3070亿元全年销售业绩中，一二线城市贡献占比91%，排名前三的城市北京、深圳、成都，有两个跟龙湖重合。
图源：华润置地2023年业绩发布会
可以想见投资集中度的提升，会让一二线核心城市的竞争愈加激烈。
绿城去年自投项目合同销售1943亿，代建项目合同销售1068亿，一共卖了3011亿，一二线城市销售占比86%。
近两年头部房企向一二线核心城市聚焦的投资刻度，在销售端有所兑现。一个现象是，2023年以来，整个土地市场的溢价率已回落至低位，这代表稳健房企拥有更多以合理价格获取优质地块的机会，未来利润率修复的预期非常强烈。
03
财务刻度
债事安全现金充裕融资顺畅
安全底盘是盈利的前提，债务结构优化、现金流管控、融资渠道畅通是安全经营三件套。
龙湖的财务盘面是大写的克制、审慎和高度自律。
2023年有息负债余额1926.5亿元，同比下降7.4%；
平均借贷成本4.24%，保持行业低位；
负债结构持续优化，平均贷款年限为7.85年，进一步拉长；
在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%。
因为积极兑付、提前还债，龙湖被称为业内的“还债先锋”。
良好的信用反过来給龙湖开足了融资绿灯，境内外渠道通畅且额度可观。
去年龙湖净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本3.65%，更是吃到了经营性业务的红利。
华润置地交出的也是一份稳健的资产负债表，以经营性现金流支持新增投资，实现内生良性发展。
2023年华润置地总有息负债率、净有息负债率分别为38.4%、32.6%行业低位，三道红线保持绿档，3.56%的加权融资成本让业界羡慕。
值得担忧的是绿城的财务刻度。
2023年总借贷1461.4亿元，比上年增加60亿，债务规模不降反增。
全年利息支出83亿多，比净利润64亿高出十几个小目标。
净负债率63.8%，2021年为53.5%，出现上升势头。
显然，同处盈利刻度尺下，摆在华润、龙湖面前的发展路径看上去更加平坦。
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