深度丨金陵东路更新细节探究：百年历史街区如何走向未来？
一次承上启下的城市更新。
撰文丨洛特、锐裘
编辑丨锐裘
当城市进入聚焦存量内涵发展的新阶段，城市更新的模式也在不断更迭进化，什么样的更新才能够真正“承上启下”，在充分考虑文化内涵之余，用现代化商业手法拥抱未来的城市发展与生活？
当下，上海正进入新一轮城市更新。在《上海2035规划》中，黄浦区是全市唯一一个全境划入中央活动区（CAZ）的行政区域。而金陵东路作为CAZ核心承载区的中心地带，正用切身实践来解答这个问题。
最近，嘉里金陵路项目公示了最后7幅地块的建设方案，项目总建筑面积约66.3万平方米。路过的人很难不注意到，金陵东路的骑楼建筑群已经做好进入下一更新阶段的准备。
△ “去伪存真”后骑楼街原本的面貌
该项目自宣布就引发了业内热议。被冠以“地王”之称、拥有百年历史的金陵东路街区如何焕新，独具特色的骑楼风貌如何将文化保育与未来功能做结合，是行业人士和普通市民共同关注的重要话题。
更重要的是，它的更新也意味着黄浦区“最后一块拼图”的拼接完成。
金陵东路所处地块堪称多重维度上的交汇点：这里既是外滩、老城厢、人民广场三个历史文化风貌区的交汇点，周围又有外滩金融和人民广场商业文化聚集区。完成更新后，片区也将带动周边发展，和多个商圈一起，构成上海的多元城市形态。所以，它既承载着几代上海市民的期盼，也影响着上海市区的片区连接与走向。
如何实现这种历史和未来的连接？嘉里金陵路项目的更新将对上海产生何种价值？
在这篇文章中，我们将揭晓金陵东路更新进程中的细节，深度探讨这些问题。
从繁华到沉寂，百年法大马路亟待被唤醒
对于上海和一代代上海市民而言，金陵东路是意义非凡的。
它始建于19世纪50年代，原名“公馆马路”，也被称为“法大马路”，一直是连结上海老城厢与原公共租界“承上启下”的经济文化交流枢纽，当年这条马路的建设规划几乎与法国巴黎的城市改造计划同步。
在这里，无数故事曾经发生：最早的法国领事馆、大自鸣钟、密采里酒店、共舞台都曾设于金陵东路的这片街区；上海市第一个居委会“宝兴里”、发布共产党宣言的《新青年》杂志门市部也诞生于此，留下前人的痕迹。
△ 20世纪早期的法大马路外滩路口及法国领事馆建筑 © Archives of the French Ministry of Foreign Affairs
在选择城市更新的区域时，一条街区的“基因”实际上非常重要——它决定了街区在一座城市中的区位价值，也帮助项目方思考街区定位的边界。金陵东路片区之所以能更新成商业、办公、住宅及酒店等复合城市空间，其中的逻辑就在于此。
“法大马路”曾是上海繁华闹市的代名词。到1870年代，这条与南京路并行的马路，已经洋行云集；20世纪初，各种商业形态不断向西延伸，街市繁荣兴旺，各类商号聚集于此。这里也是上海最贵的地区之一，1926年，金陵东路沿线的土地价格最高达到了10-14万两一亩，地价之高，仅次于南京东路外滩沿线。
△ 20世纪早期的公馆马路东望外滩
也就在这一过程中，为解决交通拥挤改善城市景观，并从保护业主土地出发，修建“骑楼”（英文名为Arcade，通常意为“被覆盖的通道，特指一侧或两侧有商店的带拱廊的建筑”）的办法被正式提出。到1930年代，法大马路两侧已经出现了成片的骑楼风貌。可以说，骑楼风貌也是金陵东路商业繁华的侧影。
随着商业发展的繁荣，金陵东路也逐步形成了自己独有的“外市内里”的格局。沿街云集的商号、洋行、行政机构形成了极为丰富的街市，两旁则延伸出集聚了居住空间、各色工坊、生活铺面的里弄，塑造出金陵东路多元业态复合共存的城市空间肌理。
△ 20世纪30年代的法兰西外滩公馆马路口西望，“骑楼”已经建成 © Institut d'Asie Orientale
在时间的冲刷中，金陵东路经历的故事跌宕起伏。
新中国成立后，上海城市功能由消费型转为生产型，金陵东路也在时代变化下更替着商业界面。到了改革开放的1980年代，市、区政府采取了诸多措施对街区进行改造，吸引诸多商铺入驻。20世纪90年代，金陵东路成为黄浦区商业的重点街区，老字号林立，后又因上海钢琴热，金陵东路一度有了“乐器一条街”的称号。
△ 1980年代的金陵东路 © 陆杰
进入千禧年后，金陵东路往日的繁华逐步褪色，在其他商圈冉冉升起之时，它却有了沉寂的意味，悄然没落。
如今，金陵东路片区又进入了新的更新篇章。一百多年来，这里已成为一部诉说上海商业、文化、历史的史册，它所留下的风貌肌理，至今仍是海派文化中浓墨重彩的一笔。
正是这些珍贵的历史文化和曲折发展，使金陵东路与上海市民产生了情感连接，更是提升了街区被更新的价值。
保育与传承：
始于市，融于城
落实到城市街区具体如何更新上，风貌肌理当是最基本的锚点。在观察金陵东路这一重要历史街区的更新时，一个必须被提及的关键词是“骑楼”。
一方面，这是街区最大的特色，保留的必要性显而易见。另一方面，金陵东路更新实际指的是其所在的66.3万平方米的大型片区，除了需要保护的金陵东路两侧骑楼商业街，其背后还串联了片区石库门建筑群及曾经各有特色的里弄——这恰恰成为片区更新的一大挑战，当然也是未来呈现多元活力的一大期待。
△ 嘉里金陵路项目鸟瞰效果图
建筑服务于人，但人的需求也在不断进化。事实上，百年街区里的很多建筑体，如今已无法负荷当今时代的使用需求，必须用更为专业、先进、缜密的手法完成这一轮更新。
虽然“留皮换胆”是城市更新各大项目中的常用手段，但在这一过程中，更重要、也更难做到的是“去伪存真”。这意味着，项目方要撇除过去对原有历史建筑的“添油加醋”，通过现代手段尽可能恢复建筑构件的原貌，再在此基础上提取并保留建筑元素，在实现将“内胆”焕新的同时保留“内核”。之后，在保证街区可持续的前提下，再去承载更符合当下及未来使用的需求。
毕竟，使用才是对建筑最好的保护。
这方面，那些先行实践城市更新的超级大都市，已经让我们看到了不少思路。例如在英国伦敦，有一个被誉为“城市更新天花板”的项目：考文特花园。（点击链接延展阅读RQ独家专访考文特花园）
△ 今天的 Covent Garden Piazza
正如金陵东路之于上海，考文特同样是伦敦市中心的“旧时繁华街区”，拥有极强的区位优势。它位处威斯敏斯特城和伦敦金融城之间的核心地段，这个始建于7世纪的贸易集市经历了沦为荒地、变成蔬菜市场的起伏，之后逐步演变成主营小型特色商业的空间。
2014年，经过重新定位规划、区域改造及新业态调整，考文特花园逐渐更新成一个新的模样：在保留场地内在特质的基础上，建设全新的步行通道和庭院，将具有历史感的建筑和现代零售相结合，最终呈现出一个“毫无违和感”的商业场地。
将目光聚焦到街区更新的细节来看，街区建筑群中有几栋十分重要的历史建筑。在进行更新时，为提高整个地区的渗透性，团队在建筑的基础上进行新的改善，让原先封闭的街区内部对公共区域开放。
一边是历史建筑的外表保留，一边是引入美妆店、明星餐厅，并进行现代化的改造。项目还特别引入了一些诸如苹果旗舰店以及Dior、Chanel、Tom Ford、Burberry等大牌美妆店，提高商业能级的同时，扩大街区的多元人群吸引力。
△ Shake Shack © alamy
△ ARMANI & CHANEL © WWD
如今，考文特花园不仅是全球各地游客去伦敦旅游的必打卡之地，更是伦敦本地人乐于前往并为之骄傲的新目的地。参照考文特花园的更新，金陵东路街区在更新过程中同样遵循了类似的逻辑，以“为人使用”为目的对街区进行保护。
嘉里建设拿地的 10 个街坊位于金陵东路核心段，是骑楼街区中现状原真性、完整性与连续性最好、街坊肌理文脉留存最多、风貌价值最高的精华路段，相比其他地段，保护的需求性更高，难度也更高。
而最好的“保护”，就是“使用”。
据了解，为了在更新中尽力保留金陵东路骑楼的历史风貌，嘉里建设从项目启动之初就和各方专家共同研讨，如何在最大程度保护建筑的外立面和屋面的同时，满足建筑未来的使用需求，力求保留历史建筑的精华和街区风貌本身的历史价值。
因而在具体手法上，项目方一方面从城建档案馆调取了大量当时历史设计图纸和影像记录，通过现场测绘、入户查勘等调研工作，梳理出街区现有的建筑肌理、街道界面、巷弄结构等方面的风貌特征，通过严谨的历史材质查勘和建筑样式考证，试图还原骑楼建筑最真实的面貌；另一方面，再将甄别出的风貌要素落实到设计方案中。
当下我们看到的骑楼街区，其实已经过百年时间的洗刷。从原租界时期到改革开放的百年间，几代人因不同的经营、生活需求在骑楼上进行悬挂、刷漆等各类改造动作，这让骑楼失去了原有的面貌。
而在此次城市更新的过程，我们观察到嘉里建设做了一个额外的独特动作。上海华建集团华东建筑设计研究院有限公司副总建筑师、城市更新与历史建筑保护设计中心主任宿新宝老师介绍称，项目建设方在进行风貌记录之前，通过脱漆、清洗、清理来筛选和还原了最值得保护的建筑特征，基于此再做进一步的保护和更新，达到真正的“去伪存真”。
△ 施工人员通过脱漆、清洗、清理来筛选和还原骑楼立柱最值得保护的建筑特征，使其露出原本的色彩与材质，在此基础上做进一步的保护和更新。
为何用如此耗时耗力的方案？最终目的其实很简单——依然是为了前文所说的重要原则：以人为本，最终为未来的使用人群服务。
以64、65地块为例，金陵东路骑楼3幢的改造将保留骑楼最有价值的部分，包括但不限于整体骑楼建筑体量，过街楼、里坊内的巷道尺度、立面细节等风貌要素。
结合未来的街区功能，项目也相应做出一些调整——过去骑楼的一楼是小型商铺、二三楼通常为工坊或住宅，空间相对局促狭小，层高一般；为了让骑楼成为可供未来长期使用的有机整体，项目方对建筑内部进行了结构重组，新建内部结构及格局、重新排布楼层、层高、屋面甚至地下结构等等。
据了解，项目将通过“构件回筑”，“历史图纸重筑”等技术手法，还原与保留金陵东路骑楼街区在历史沿革中形成的不同时代的风貌特征，将一部分百年前的骑楼原貌还给上海市民。
△ 左图：从历史建筑图纸上还原骑楼原本的门头、廊柱、窗花等形态和装饰构件； 右图：从现有的骑楼建筑立面上保留了雕花纹饰以及整体的立面结构。
对标国际，
强调“在地城市精神”
如果说考文特花园是西方国家在进行老市区更新的典型案例，回到本土探讨同一命题时，我们必然要再多加考虑一个重要维度——拥抱国际视野的同时，充分保留在地的文化脉络与内涵。
在这一点上，我们再来看看日本的案例：东京表参道的更新与商业街打造。
表参道最初只是明治神宫正面参拜的道路，后来扩展为大家现在所说的时尚街区。除了知名设计师的建筑作品，表参道在更新过程中逐渐汇聚了例如Dior、Prada、Louis Vuitton等一众国际一线品牌旗舰店，在马路两侧百年树荫之下萌发了时尚、文化和艺术的新生命力。
△ 东京表参道高级精品旗舰店，聚集了20多位知名建筑大师作品 ©️ cacaamag
△ 东京表参道之丘 © 东京旅游官方
但让表参道成为经典的，不仅仅是一条吸纳全球国际大牌的购物街区，而是它成功通过业内顶尖建筑设计师与国际品牌的合作，让表参道成为一个将日式美学与国际时尚融合的前沿阵地。人们来到表参道，不仅可以购物消费，更能一站式地领略现代日式美学与文化中所具有的原则性、包容性和突破性。
△ 浓缩了现代主义建筑发展史的表参道街区 ©️ simontamhk
如此类比，我们似乎能想象，更新后的金陵东路街区未来对于上海市区新貌的重要性。
作为联结外滩、新天地、豫园等片区的“黄浦最后一块拼图”，金陵东路片区拥有着“外市内里”的形态特点，也承载着上海“海纳百川”的包容性，突破创新的城市精神，可形成类似于表参道的“本土文化与国际高能级结合”的界面。
石库门里弄原有的市民住房、工坊，将变为符合未来功能的商业街区和办公塔楼。这样的多层次商业供给，恰好填补了外滩到淮海路之间商业功能性上的空白。此外，未来街区内还将打造4幢超高层住宅塔楼和少量低层风貌住宅，进一步呼应当年这里多元业态复合共存的城市空间功能。
△ 嘉里金陵路项目鸟瞰效果图
未来的金陵东路将循着一条骑楼风貌的历史人文主轴，各色里弄徐徐展开。沿街的商业形成围合式街区，从内生长出“大隐隐于市”的高端住宅及隐奢酒店、现代化办公楼，一起重构成全新而丰富的百年金陵路。
一些融入业态的文化设施展示也被规划在内，例如《新青年》社门市部旧址采用铭牌、投影、展示牌三种方式充分向公众展示旧址的历史风貌。
可以看到，项目方意图将在地历史文化和全新商业结合，为市民和游客带来不一样的体验。以历史建筑保护为前提，城市更新应当结合人和城市的需求进行调整。历史和现代相辅相成，最终才能成为真正具有城市精神的空间。
照鉴未来：何为城市更新的下一站？
“城市设计者们要做的不是试图用艺术来取代生活，而是回到一种既尊重和突出艺术，又尊重和突出生活的思想认识上来：一种阐明和体现生活，同时又能帮助我们认识生活的意义和秩序这样一种战略思想。”
简·雅各布斯在1960年代的观点，放在如今历史街区的城市更新中同样适用。
每一个更新项目都独一无二、不可复制，具体的更新都要因地制宜。但一个重要的共识已经形成：如果只是利用区域位置进行大刀阔斧的改造，所谓街区也会失去本来的生气。好比城市的拼图被拿走了一块，即使用相同形状的碎片填补，也不再具有统一性。
至此，我们也是时候停下来思考，城市更新进行到现在，下一站应去往何方？
△ 摄于2015年，等待更新的金陵东路 © 沈思睿
过去，公馆马路上大动脉微循环的格局和自由开放的经商环境，致使商贾云集，构成了具有独特烟火气的“市”；如今，金陵东路周边城市级商圈的崛起及它们与国际化的接轨，又形成了上海这座国际一线的“城”。而上海之所以独特，就是因为在“城”与“市”交融相汇之下，它的魅力才被勾勒出来。
在新的时代背景下，城市更新更加注重历史风貌的保护和文化传承，这一点毋庸置疑。而在历史街区项目中，建筑是否只能局限于被保护？
现在看来，城市更新对历史建筑的保护，并不难止步于原封不动的保留，而更难的是提取重要的“灵魂元素”、“民风元素”，结合新的区域规划进行焕新设计和升级，实现市区融入，才能在城市中发挥更大的价值。针对历史建筑的风貌，其中的“貌”可以不变，但“风”应该迎着现在和未来，真正舞动起来。
嘉里金陵路项目正在实践和印证上述逻辑。身为具有“城市中央活动区”和“历史风貌保护街区”双重使命的代表性城市更新项目，这一实践在全球范围内都将产生示范效应。
项目方对于金陵东路的重视，同样折射出城市更新下一阶段的追求和目标。嘉里金陵路项目为嘉里建设目前在中国内地最大规模的投资项目，依托金陵东路片区的更新，开发商和政府的共同目标，是提高地块和上海整座城市的空间魅力。
△ 嘉里金陵路项目效果图
项目构建的图景，或将是一个将过去和未来紧密融合的业态。一方面，金陵路的历史肌理将被“重现”在大众目前；另一方面，地标商业新建筑、新品牌、新体验与在地文化的融合，也为城市更新提供了一种碰撞。
△ 嘉里金陵路项目效果图
作为上海核心区城市更新的新样本，未来的金陵东路将如何连接起历史风貌和城市界面，最终带动周边商业兴起，将是我们探讨城市更新如何“承上启下”的重要范本。
唯有做出符合历史文化和城市特色的建造，更新才能真正融入城市——这也许也是嘉里金陵路项目所代表的新一批城市更新的核心。
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