以A.F.A为始，重看淮海西-新华片区的商业多彩性

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举报 2024-08-02

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淮海西-新华片区正在安静的生活氛围中实现自我蜕变，愈发具备活力。

撰文丨miaomiao

编辑丨锐裘

从跨长宁、徐汇两区的虹桥路拐进淮海西路，很难不被凯田路交叉路口的“红房子”所吸引，这栋最近被重新打开的建筑，与后面正在施工的高楼形成了一座新的艺术商业综合体——上海A.F.A。

△ 上海A.F.A现场实拍图
对上海人来说，这栋红房子并不陌生，它前身为上海第十钢铁厂（始建于1956年）改建的上海红坊文创园（改造于2005年），以雕塑、艺术、文化为主题，曾经集聚了上海城市雕塑艺术中心、民生美术馆等艺术机构以及博报堂、李奥贝纳等共80多家有影响力的国内外创意公司，独具创意活力。

2014年，运营了近10年时间的“红坊”走向谢幕，由融侨集团拿下该标的，并于2017年进入关闭改造阶段。
“红坊”被赋予了新的商业定位，目标为打造集城市艺术、自然生态、商业消费、商务办公于一体的综合体项目，包括约10万m²的办公楼、约4万m²的购物中心、使用面积约3500m²的ROJO艺文空间和约1400m²的西泽立卫建筑作品，以及代运营管理的6000m²开放式绿地。
©《红坊十年》
其中，办公部分是在原文创园的草坪上新建，由三栋国际甲级办公楼及四栋定制化独栋总部办公楼组成，体量最大，也为项目重心；商业部分则为甲级办公楼底商，占据B2-3F，作为其辅助配套；ROJO艺文空间则真正根植于红坊，被划分为了多功能厅、中央花园、艺术展览三个功能分区；“云朵”形状的西泽立卫建筑作品则通过建筑形态表达自然，带来新旧对比的同时呈现和谐感。

项目案名直接指代Slogan：Art for Life，Art for All，旨在将艺术带入大家的日常生活，打造艺享之城，这一点主要体现在ROJO艺文空间上，将接连不断地带来市集、艺术展、大型fashion秀等活动。
如今，改造后的上海A.F.A正逐步亮相，ROJO艺文空间已于今年7月开放，正通过娱乐IP《蓝人秀》邀请公众在活动时走进这里，追寻红坊记忆的同时感受新活力。8月，这里还将有凡几的市集，9月底将落地涂鸦艺术馆中国首展等。

可以看出，A.F.A并没有把改造重心放在过去的“红坊”上，而是着眼于当下定义了一个新目的地，带来涂鸦等新兴文化和市集展览等新体验。
据悉，其商业部分将于今年年底竣工，明年中旬开放，品牌进展以小众生活方式及运动品牌为主。因此，ROJO艺文空间容纳的活动还只是开始，期待2025年A.F.A更加完整的亮相。

与此同时，从红坊谢幕，A.F.A投入规划到亮相的十年间，我们发现其周边淮海西-新华片区（东始于华山路，西止于虹桥路与凯旋路交汇处，北至延安高架路，直径在2公里以内）的商业格局也有了不同层次的变化，不少商业项目接连亮相，激活着这里的商业活力。

淮海西-新华片区：

商业提升与文化创新的交汇点

就淮海路而言，不同于商业活力浓厚、面貌繁华的淮海中路，淮海西路有着相对安静的生活氛围，并通过文化艺术气息取代了热烈喧闹的商业气息。其连接着多条重要道路和大片居住区域，与其错落相交的法华镇路、新华路、番禺路同样也自带幽静，整体相对缺乏多彩性。

又因处在长宁、徐汇两区交界地带，既能汲取两区的文化基因，也具备吸引两区人流的优势。从北向南看去，除常规的沿街商铺和商业街新·淮海坊外，已经生长出了上生·新所、金地新华道、越界平武SPACE和幸福里在内的小体量商业，同时也有大型商办中心——IMShanghai长宁国际和上海A.F.A，以及宝地新华和东方明珠凯旋中心在内的现代化写字楼。

它们或植根于旧厂房，或为全新建造，一齐健全着淮海西-新华片区的商业生态，让此处不再仅仅是交通要道，而是更具魅力的商业文化区域。
让我们随着时间的脉络和类别进行梳理，最早开放的是位于番禺路与幸福路之间，前身为上海橡胶研究所的幸福里，2015年亮相，被改建为集创意办公、文化艺术及商业休闲等业态于一体的综合产业园区，这条700米长的小马路上，迎来送往了幸福集荟、luneurs等品牌，还有面包店、咖啡店、西餐厅等常驻，氛围十分温馨。

到了2018年，原上海生物制品研究所上生·新所一期正式开放，园区内现存的3栋历史建筑——哥伦比亚乡村俱乐部2020年底落地茑屋书店上海首店、海军俱乐部及附属泳池的商业利用、孙科别墅的展览开发等，均有效带动了这里，并通过引入素然旗下多个品牌，沉淀咖啡戏剧节、城市新舞台等文化IP逐年积累人气。
△ 素然大楼△ 城市新舞台活动现场
今年6月，上生·新所二期的正式开放更是引发“轰动”，新建5栋多层建筑且注重连通性，还因密集的绿植环境打造“都市森林”而自带光环。引入以户外运动、自然环保和小众品质为主的门店及企业，如蓝瓶咖啡、开吉茶馆等，并结合接连不断的喜剧、戏剧等演出活动融入大家的日常生活，促进社区商业的形成。

与上生·新所西侧无缝衔接的，是以南北走向呈现的新商业项目金地新华道，竣工于2022年12月，整体建筑面积约1万方，集合办公、社交商业及社群空间，充分体现“小而精”，地面两层商业约3000m²，以烘焙、咖啡、花店等品质配套满足周边生活所需，通过近200米沿街部分的适宜尺度拉近与居民的距离，并结合露天集市等提供休闲社交体验。

2023年5月上生·新所东侧的创意办公空间越界平武SPACE，在对原有建筑仁达商务楼进行微更新改造后亮相，总体量约1万m²，定位创新业态精品办公楼，以复古时尚的绿色，为平武路的街区氛围添了一抹鲜艳色彩，同时吸引青年社群酒馆跳海酒馆、原创设计珠宝品牌大松珠宝设计等新消费、新时尚品牌入驻。

可以看出，以上项目都密切关照着现代人的生活模式和习惯，着重体现生活方式。
还有地处凯旋路与淮海路交界处，与A.F.A距离仅几百米的IMShanghai长宁国际，总建面达25.7万m²，同样以办公功能为主，其中商业面积约3.8万m²，通过更具现代性的各式美陈和外摆营造开放性，聚集众多满足商务洽谈及社交所需的品牌。
△ 长宁国际LG层商业，以满足吃喝需求的配套为主

小结

从传统的小吃快餐到现代的精品零售，从创意办公空间到品质商务配套，淮海西-新华片区的商业多样性已然逐渐丰富，逐步满足不同消费者的需求。
再回看上海A.F.A，它意在通过艺术文化活动，为人们提供艺术生活方式和新社交聚集地，但也面临挑战，毕竟放眼整个上海，艺术商业并不新鲜，如何在保持艺术特色的同时在激烈竞争中脱颖而出，都是需要深思的问题。
另一边，同处于内环，相距2公里的中山公园商圈，作为纯购物消费为主的成熟商圈及交通枢纽，一直辐射着大量人群；紧邻的淮海中路商圈独具潮流影响力，通过众多时尚首店成为年轻人据点时，淮海西-新华片区在商业体量及资源方面仍有着不小的差距。
这里仿佛正经历一场属于自身的小型复兴，一边让工业遗址的改造更加多元，保留城市记忆的同时生发更多创意；一边带来小而精的综合体，提升商务配套和生活服务，而非囊括所有的一站式购物中心。他们彼此之间的分散式分布，也为片区的商业消费提供了均衡发展的基础，平衡了项目之间的远近关系。
在安静的生活氛围之间，淮海西-新华片区正悄然更新中，用自己的方式激发着区域活力。

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