中报“情报员”②|看韧性房企融创的经营逻辑
这个中报季有点冷
超50家上市房企亏损
虽然在政策利好密集托举下
触底反弹似乎只是时间
但行业盘整还得熬一会儿。
这么难熬的下行期里，
房企如何保持韧性？
当下的中报季，大部分企业都难逃亏损结局。即便仍然幸运身处盈利阵营的房企，也无一例外同比大幅下降。
如何活下去，活到春天来临，成为大多数房企当下的迫切所在。
“以前大家都拼规模、拼增长，现在更关注资产基本盘是否稳固、资本结构是否稳定。这关乎企业的生命线。”
地产财富会的一位机构分析师和我们感慨。
但在如此艰难的环境下，曾经看起来很难的融创，竟然还能不时传来不错的好消息：
从2022年以来，完成54.8万套交付，率先完成境内外债务重组化解900亿债务风险，今年在上海的核心项目外滩壹号院二开二罄、总销售额达156亿······
这三年，融创做了什么？
为什么在市场下行周期中还能在保交付、化债、经营端都率先取得了较大进展？
地产财富会看看了今年的融创中报，也重新回顾了近三年融创财报，试图厘清其逻辑。
坚决保交付，产品兑现重振市场信心
刚发布的2024年中报显示，融创今年将冲刺超17万套的交付计划。
17万套。不是个小数目。但融创应该能做到。
因为我们能看到，自行业进入深度调整期以来，融创一直都在将“保交付”作为公司经营的第一要务。
2023年融创全国实现279个项目、31万套交付，交付面积达3587万平方米，在亿翰交付榜单位列行业第三。
保交付，保的不只是量，更要保品质。
2023年，扬州印、青岛融创·影都壹號获中国土木工程詹天佑奖，北京融创香山壹号院、上海融创未来金融城分别获得亿翰评选的全国保交付标杆楼盘、完美交付标杆项目。
“融创很坚决，从集团到区域到项目，对交付项目分类管理、对交付卡点举全公司之力去解决。正是因为这样的坚决，供应商才愿意继续合作。交付好了、购房者才会选你，产品兑现才是企业的核心竞争力。交得好、才能卖得好，卖得好、又能为交得好提供资金支持，这样才能进入一个良性循环。”
一位知情人士表示，各地都成立了保交付工作专班，地方领导班子都极其重视，统一推进与保交付有关的所有工作，帮助房企解决困难。融创一直都很努力，也因此争取到地方政府的大力支持。
据悉，截至目前，融创累计获得政府纾困基金和银行配套融资批复资金超300亿元，与此同时，已有超110个项目进入融资协调机制“白名单”。
融创的另一个优势是资产质量过硬，这也吸引了AMC的主动驰援。
截至2024年上半年，各大AMC与融创的合作项目金额近300亿，有效实现了优质资产盘活。
其中最典型的案例就是今年上半年二开二罄的外滩壹号院，在2022年底，融创与中信、浦发等金融机构达成了总达120亿元的融资合作。项目被注资后快速恢复经营节奏，今年两次开盘都是当天售罄、合计实现了156亿销售额。
外滩壹号院二期二批次开盘现场
可以看到，融创确实在全力以赴。
也正是通过交付力的兑现重振各方信心，它重获信任，在行业严峻的形势下仍有韧性。
坚决化债，优化结构降低债务规模
近年来，监管部门多次强调，加快构建房地产发展新模式。而市场普遍认为，建立新模式的根本前提是，甩开旧模式高负债的包袱。
融创是第一家完成境内外债务重组所有流程的大型房企，仅用时18个月、整体化解约900亿元的债务风险。
也因此被市场认为是房企中最积极努力、最坚决化债的代表。
在2023年1月，融创公告称160亿境内债整体展期成功。随即在2023年11月，融创创新设计的“债转股+发新票”重组方案正式生效，百亿美元债务重组成功，并成功削债45亿美元。
从财报数据来看，融创的并表有息负债从2022年底的2984亿下降200亿到2024年6月的2774亿，整体债务规模稳步降低。
据悉，融创近期又将境内债的10只债券成功展期到今年年底，2024年下半年会寻求展期和整体化解方案，保持债务基本界面的稳定。
地产财富会从可靠来源了解到，除了公开债之外，项目端的存量融资，融创也在积极和金融机构推动展期、降息。下半年将重点深化与核心金融机构总对总的沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活。
正如一位房企投融资负责人和我们所说——
目前房地产市场持续的量价齐跌，企业无论是现金流还是利润都面临巨大压力。因此企业都在寻求债务的整体解决，这是当前环境下的一个趋势。销售没有整体回暖，企业只有努力化债、积极推动解决方案，才能助力经营恢复。只有企业经营复常了，才有还债能力。
融创化债的态度和行动都够坚决，是它在下行期站住跟脚的重要基础。
坚决提升资产价值，基本盘稳固，服务、文旅稳步增长
当城市化进入稳定期，新房市场的规模将有所下降。
对房企来说，开发业务的天花板触手可及，而经营业务的价值更具想象空间。
我们盘点融创的资产基本盘发现，随着高能级城市的市场率先回暖，融创的土储布局优势在市场下行表现出极大的韧性。
据了解，融创未售土储货值1.23万亿，实现销售合同额262.8亿元，2024年下半年新增可售资源93%分布在一二线城市。
土储布局优势与产品力优势双点开花，让融创保持稳定的销售现金流，能更好保交付、助力公司经营恢复。而服务、文旅业务的强劲增长，则让融创资产基本盘更稳固、更具价值潜力。
从2024年上半年的收入结构来看，融创的物业销售收入、文旅城建设及运营收入、物业管理收入分别为280.8亿、24.8亿和33.9亿。其中，物业管理收入与文旅城建设及运营收入合计占比17.1个百分点，比去年增加6.7个百分点。
融创服务在2023年就成功扭亏为盈，凭借高品质的服务力实现了高续约、强外拓，在核心城市的服务浓度也不断提升。
从2024年半年报也可一窥成果：
2024年上半年，融创服务毛利润8.9亿元，核心净利润4.5亿元，净资产达53亿元；在管面积2.8亿平方米，在管业主超过160万户；新增单年签约额中，40+核心城市签约额占比高达98%，所聚焦的重点业态包括住宅、商写、产业园、学校、医院等签约额占比达到85%。
融创文旅在疫情后复苏态势强劲.2023年收入实现了29.9%的同比增长，旗下主题娱乐、冰雪、商业三业态全年客流总量破1.5亿人次，同比增长34%。2024年上半年，即便面对旅游市场消费降级、行业经营承压的变化，通过产品创新、精细化运营，业绩仍实现了高质量的增长：冰雪业务整体收入约4.2亿元；融创商业实现销售额约38.6亿元，同比增长9%，总客流增长10%至6675万人次；融创乐园客流也保持在近900万人次高位。
地产财富会的行业分析师小伙伴告诉我们——
融创的资产基本盘比较稳固，土储大都布局一二线、通过不断的销售-交付正循环，实现了良好的客户口碑，也得以在市场波动周期保持资产的价值、并率先回暖；服务、文旅的高起点布局，让融创的轻资产、自持物业逐步锻造运营能力，而良好的运营不仅能实现业务的增长，在开发业务收缩的时候保持稳定的增长，形成护城河；还能提升资产价值、资产质量，帮助公司穿越周期。
当下，在行业下行的挑战下，融创团队从上到下都展现出极大的韧性、一直在积极应对、解决问题。
这样看来，融创的强韧性生存逻辑也很清晰，就是全力以赴保交付、积极化债、盘活资产、通过精细化运营稳定和提升资产价值。
做好这些，才能给公司经营恢复争取更多时间，做足长期准备。
只有坚决抱着希望，充分蓄好能量，才能站稳了等春天。
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