腾讯创业第一站，华强北的“大房东”们涨疯了
从2024年8月15日到9月6日的17个交易日里，深圳华强[000062]录得了16个涨停板，股价从8.6元飙升至41.55元。在这一珠穆朗玛峰般的上涨陡势之前，坊间流传着一个令股民沉迷的小道消息——华为海思的产品有望向其他品牌批量供货，主要是麒麟等芯片——而深圳华强，过去一直是海思的主要授权代理商之一。
叠加苹果、华为两家在9月10日先后发布新款手机的热度，和今年上半年消费电子行业景气度回升的大背景，深圳华强这一起家于“中国电子第一街”华强北的企业，成了资本炒作的最大受益者。
▶深圳华强在8月15日—9月6日期间的股价涨势
只是站在更实际的角度，深圳华强今年上半年的业绩，似乎并不匹配其在资本市场上的涨势——净利润同比下滑超三成，营收也只回到了2021年同期的水平。而它背后的华强北电子街，从1988年赛格大厦一楼的1400平方米被开设为“电子配套市场”这一标志性事件开始算起，在过去的三十多年里，也并非过得一帆风顺。
这条全球闻名的电子街，经历过国内蓬勃而起的消费电子潮，“一米柜台”也能顺势创造销售额上亿的神话；也经历过大消费从实体店向电商转型的阵痛，后来还拓展出了美妆、百货等行业。过去一年，它又因为“魔改”苹果airPods带显示屏的蓝牙耳机，和使用Type-C接口的苹果手机，而在年轻消费者中留了一个“消费电子宝矿”的形象。
这期间，作为华强北商业街最大运营方之一的深圳华强，在消费电子市场的更迭起伏中，从一家最初以销售与日本三洋合资生产的彩电为主的家电企业，在2010年彻底剥离彩电业务，变为以物业管理（主要是商铺开发与招租）为主的商业地产公司；又在此后的电商大潮中，向线上下电子B2B业务进行转型，成为侧重电子市场运营的平台型公司。
如今，深圳华强的主要收入，来源于为消费电子行业上游的电子元器件企业做授权分销。简单来说就是，它基于下游消费电子行业如手机、家电的需求，向上游合作公司采购诸如芯片、二极管、电容等电子元器件并销售——它很像是“在消费电子行业里，面向企业方做生意的京东”。
或许可以这样说，深圳华强转型之路的背后，也是华强北的半部变迁史。
华强北背后，有两个“大房东”
狭义上的华强北，东起上步中路、西至华富路，南北长930米，东西长1560米。它的面积仅1.45平方公里，比一般的自然村都要小，但一度容纳了15万人就业，年电子交易额达到2000多亿元。
而广义上的华强北，指的其实是以全国乃至全球为市场的华强北电子产业集群，其中尤以深圳华强企业为代表。深圳华强的财报最早可追溯到2001年，在这一年中，它的利润几乎都来自“物业开发和管理”——也就是收租。
1998年，华强电子世界在华强北路开业，经营面积达3.88万平方米，后扩容至4.3万平方米，彼时入驻商户超3000家，是规模最大的电子交易市场——如今也是。根据2001年财报，当年深圳华强的物业开发及管理收入为1.1亿元，其中利润为6337万元。
这一年，华强北市场的另一商业地产龙头，赛格大厦背后的上市公司“深赛格”的物业开发和管理收入约为7500万元，利润超5000万元，这两家彼时合计运营着近10万平米的商业地产，占据华强北电子街的半壁江山。所以当我们谈论早期的华强北的时候，部分谈论的也是赛格大厦和华强电子世界这两座大商场。
▶2006年的华强电子世界
通过“收入/经营面积”粗略测算，千禧年初华强电子世界的每平方米年租金在2500—3000元之间——华强北“档口二代”蔡明华（化名）曾向《时代财经》介绍，“2000年赛格一个档口的月租金一般是3000元起”——这一租金水平也大致符合我们通过财报的测算。
更直观地说，在2010年前，华强北的档口会以“1平米”的规格进行出租。甚至，一个档口转租，承租人还可能要为此支付几万到几十万元不等的“喝茶费”，也就是转让费。
深圳华强和深赛格这两家的“租金收入”，在此后的近十年里，始终维持逐年递增的走势，跃入2亿、3亿乃至5亿元的规模，而这体现的正是华强北电子交易市场的繁荣——商铺始终处在供不应求的阶段。电子一条街的经营面积，也从千禧年初的20万平，扩展至30万平、40万平，直至2007年底扩展到60万平才放缓。如今华强北的都会电子城、中电电子市场这些经营面积过万平的市场，都是在那时候建起来的。
只是透过深圳华强的财报，我们可以看到虽然收租是最容易赚的钱，但企业过的从来不是“坐地收租”的日子。
从线下到线上，它想再造华强北
华强北电子街的雏形，其实是赛格大厦一楼的那1400平方米——1988年，由政府牵头，这里被开辟出来，成立了全国首个组织电子元器件供需配置的交易市场。此后，电子交易需求日益旺盛，赛格大厦逐步开放了其他楼层，以至于最后整栋大楼，都租给了做电子生意的商家——马化腾创业的第一站，就在赛格大厦五楼的一个单元间里。
华强电子世界同样如此，一开始，它是用来生产和销售深圳华强和日企三洋合资生产的彩电和激光头的。后来赛格大厦拆除重建，商户没地方做生意，它的部分厂区才被改造成了商场，最后一步步发展成了一个电子商城。
所以深圳华强早年不论看上去多么像一家商业地产公司，但它首先仍是以生产、销售为核心的实业公司。在深圳华强2001年—2010年的财报中，我们会看到其生产、销售视频产品（主要是彩电和液晶电视）的收入，占整个营收的比重在60%—90%区间，而物业租赁收入在营收中的占比，大多时候都只在5%上下。
深赛格也是。在2023年热播的《狂飙》中，那台让徐江不满地吐槽一句“什么档次，跟我用的一样”的等离子电视机，很可能是赛格和日企日立合资生产的，当年售价35900元。深赛格同时期的物业收入占营收的比重，也从未达到过10%。
▶上图为电视剧《狂飙》画面，下图为等离子电视机产品图
不过，从2001年到2010年，深圳华强的净利润在几千万到一亿元之间起起伏伏，而物业管理这块业务的利润，始终高于同时期的企业总净利。也就是说，深圳华强的彩电业务增收不增利，持续亏损着。物业收入，是供养企业的现金奶牛。
当深圳华强在捣鼓彩电的时候，同时期的华强北市场，正徜徉在手机的海洋里。《爱情公寓》里吕子乔的一句“山寨机，就是牛”，可算是当时华强北手机制造和销售情况的精炼总结。1999年，全球手机销量达2.8亿部，而中国内地当时还只有70万部，需求之大可见一斑。据说，在美国、日本，三十天才能配齐一部手机的配件，而在华强北，只需要一天，以至于这里被视作“东方硅谷”。
彼时，因为很多生产厂家没有资质，不敢标注详细的生产地址，于是只好写一句“MADE IN SZ”，“SZ”指的当然是深圳，只不过后来被人说成了“山寨”，而华强北山寨机，也因这误会而闻名全国。
山寨机满足了当时消费者对于平价手机的需求，而深圳华强在山寨机的繁荣中看到的，是华强北电子元器件的齐备——一台手机所需要的全部配件，都能在这1.45平方公里的土地上找到，而且物美价廉，据说一度便宜到“按斤”卖。
也是在那时候，深圳华强的彩电业务止不住亏损势头，开始考虑剥离。于是，打造线上下B2B电子交易市场，撮合产业带上下游的供需，成了深圳华强的新尝试。在电商大势中，它希望在线上复制一个华强北。值得一提的是，同时期，深赛格也剥离了彩电业务，毕竟录得的同样是连年亏损。只不过，它选择去往长沙、宁波建设赛格广场，试图在全国复制多个华强北。
深圳华强的选择算得上“顺势而为”。彼时网购渗透用户消费习惯，实体店改革在即。华强北商铺的租金见顶，逐渐步入下行通道，一个档口创造亿元销售额的神话终难再现，收租虽然便当，但终归不是长久之计。而电子元器件作为上游产品，电商渗透空间可观，尤其考虑到中小商户在采购环节的话语权薄弱，需求尚未被很好地满足。
做1688还是做京东，不是一道选择题
2010年，深圳华强的业务按行业分，只剩了一个——“高端服务业及电子商务”，这一项带来了4.45亿元收入。其中电商收入2761万元，电子专业市场经营与服务收入2.89亿元，物业管理收入1.2亿元，这三块的毛利率都超过70%，其中电商高达87%。
这时候的深圳华强，很接近于一家轻资产的交易平台公司，它旗下的电商网站“华强电子网”被寄予厚望，按企业的说法，是“旨在打造以实体连锁市场为基础，以电子商务为核心，以供应链服务为手段，建立面向电子信息产业的现代高端服务业体系”。
简单来说就是，把通过“华强电子世界”攒起来的上下游商家放到一个网站里，企业在其中撮合双边的交易，赚取广告费或佣金。可见，“华强电子网”最开始，是希望成为电子交易市场的1688——一个以“撮合交易”为主的平台，而不是京东——以自采自销为主。只是这并不容易。
以做“工业品产业互联网”的国联股份为例，这家公司在2010年那阵子，也只做化工涂料、化肥、大宗粮油的线上撮合生意，毛利率高达70%，但营收规模始终起不来，停滞在1亿出头的规模。
行业的共识是，工业品、电子元器件这些行业的电商渗透率很难做高，因为B2B业务的客户群有限，规模效应弱，且买卖双方在达到一定合作深度后，天然有绕开平台交易的惯性，也就是所谓的“飞单”。所以自2015年起，国联股份开始向上自行采购，向下销售，切入了重资产模式，虽然这一块业务的毛利率堪称“弯腰捡钢镚”，只有3—5个点，但为企业带来了上百亿的营收。
“华强电子网”后来也走上了一样的道路，营收规模翻了几番，但毛利率滑落至20%，它开始将自己定义为一个“采购商”，而不是服务商。通过承接下游需求，向上自行采购货品，并承担物流、仓储等。
它最终长成了京东，而不是1688。
2021年，深圳华强开始推进“华强电子网”的拆分上市工作，据招股书，我们看到在2022年的上半年，“华强电子网”营收中的“信息服务”收入，即信息发布、广告营销相关收入，只占8.63%——2021和2020年，更是不足4%。此外，它一度强调电子元器件“产业互联网”概念，但在作为收入主要来源的“全球采购”业务中，线下接单收入占比从2019年到2022年上半年，每年都超过九成，这一业务现实，也遭受了证监会的问询。
▶华强电子网的线上下收入
在2022年达到38.55亿元的收入高峰后，“华强电子网”在2023年和2024年上半年收入连续同比下滑，从规模和商业模式来看，似乎与“线上华强北”还相距甚远。按其招股书阐释，面向电子元器件2万亿元的交易规模，互联网仅需在其中做到3—5个点的渗透，就是一片千亿级市场——可目前似乎还没有企业达成过。此类说法，也多见于农业品、工业品的B2B市场，只是对于电商来说，这些仍是当下最难啃的石头。
华强北转型的背后，龙头在2万亿市场里摇摆
华强北过去在社交媒体上，被局限于几个标签里，一度是山寨，后来是各种跟进科技热潮的平替数码——还有美妆和直播，这些都让消费者感知强烈。
但可以肯定的是，华强北首先且始终是一个电子元器件交易市场，企业和企业之间的商贸，才是它的生命力所在。在这点上，它和义乌的小商品城、杭州四季青没有差别。企业侧，深圳华强这几十年来的一系列业务，也始终围绕着B2B，而没有面向过终端消费者。
过去，深圳华强的更迭与变换，一定程度上也代表着华强北市场的变化。只是如今，二者已然分野——华强北成了面向所有消费者，而不仅仅是商户的商圈。这几年来，“平替”概念流行，信息差被不断抹除，年轻人开始绕开消费的中间环节。1688成了普通消费者的购物平台，华强北、四季青、义乌小商品市场，都是人们日常会逛的地方。在近几年苹果发布会的热度都已不再，消电市场景气度有待复苏的大背景下，华强北自然不会将自己桎梏在“电子一条街”的标签里，而是积极地对外宣传“时尚文化街区”的概念。2018年，它的街头还出现了很多钢琴，供游人弹奏、打卡。
其实，早在2000年前后，华强北就引进了以“女人世界”为首的服装商城，和商超企业“万佳百货”（后为华润收购，更名为华润万家）等。公允地说，它的底色一直更接近于多元商圈。
如今的华强北街头，真正只围绕着电子商品做生意的商场，只剩赛格广场和华强电子世界这两家元老了。其余，或被改造成美妆大楼，或是服饰大楼，还有的做进口美食。因为临近香港，华强北的美妆档口可以以相对低成本的方式从免税店拿货。据《每日人物》报道，如今华强北的美妆档口比电子市场的租金贵30%左右。
这从深圳华强“收租”情况也可见一斑，在2015年之后，物业业务的营收规模就停滞在4亿—5亿元，毛利率长年在70%以下，占营收比重滑落至2%—3%——而这一变化的背景是，不同于华强北商圈不断靠拢终端消费市场，深圳华强去往了产业的更上游，成了一家更纯粹的电子元器件采销企业。从2015年开始，它通过连续横向并购包括湘海电子、深圳捷扬在内的多家电子元器件授权分销商，开辟出了一块营收上百亿规模的电子分销市场——也正是通过深圳捷扬，它获得的华为海思产品的代理授权，所以追溯起来，如今这一场“17天16板”的资本狂欢，伏笔埋在10年前。
只不过，相较于营收的激增、股价上的疯狂，深圳华强的归母净利润已经连续两年录得了同比大幅下滑。它营收的增长很大一部分来源于对同行的并购，真实的利润，仍很大程度上倚赖着“收租”。比如最近的2023年，“收租”对利润的贡献度超过了50%。
在规模按万亿元计的电子交易市场，深圳华强尝试过包括家电企业、产业互联网平台、分销商在内的多种身份。在上市逾27的历史里，那座如今仍屹立在华强北的华强电子世界商场，是它大刀阔斧的屡次业务更迭中，镇仓的基石。如今，它似乎还在等第二座“华强电子世界”的破土奠基。
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