金隅净利首亏后“托底”拿地，踏空风险或浮现

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举报 2024-11-05

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上半年亏损8亿

下半年北京百亿托底拿地

无豪宅基因仍抢做豪宅

金隅三季度依旧亏损

11月9日季度业绩会

董事长姜英武

将如何阐述其亏损治理？

今天，11.96亿元，5天前兜底拿下丰台丰科园地块的金隅，又底价摘下了通州土桥地块。

这是金隅今年的第三次“托底”拿地了。

不同于这几年积极北京抢夺热门地块的其他国央企，金隅在今年6月之前已有一年半没在北京拿地了。

今年金隅回京“加仓”之际，土地市场已两级分化严峻：热门地块要求高、抢夺难；非热门地块则因种种问题难觅“意中人”。

在今年6月、10月底，以及今天，接连以底价在十八里店、丰台丰科园和通州土桥三块非热门地块的金隅，总计斥资107.31亿元。

但这位百亿“托底侠”的另一面，却是上半年归母净利润首亏的窘境。

金隅一边百亿托底，一边要承载“治亏扭亏”的压力，着实不易。

“兜底”拿地

金隅突围难

无论是通州土桥地块还是丰台丰科园地块，没有其他房企关注是有原因的。这两宗地块若放在去年年初，或是房企眼中的“香饽饽”。但如今市场供需不一样了。

一方面买方需求仍在观望、相对慎重，另一方面是新增的大量供给。尤其是金隅前几天刚拿地的丰台。

从供给上看，2024年至今，丰台已新出让5宗地块，均位于五环内，其中3宗以底价成交。此外，今年年内丰台还计划出让3宗地块，新房林立。

从需求上看，丰台原先住宅以“老旧小”为主——地缘改善人群难以承接新供地的房价水平，而主城外溢的改善人群则可能分流至其他片区。

这导致丰台新房市场如今供过于求的状态：不少楼盘在高压下，只能打折促销，以价换量，从四五百万到千万级别项目，均存在降价现象。

从丰科园地块周边在售项目来看，同样竞争激烈：

丰科园地块周边新房主要为中建云境和中海丰和叁号院，这两个项目均为今年3月取得的预售证。其中，中海丰和叁号院网签均价为8.84万/平方米，中建云境网签均价则已降至8.25万/平方米。但截止目前，这两个项目的网签去化率并不高。

同时，周边在售的还有次新项目中海甲叁號院，以及首开华润城。由此可见，金隅若想在该地块上实现突围，面临的去化压力着实不小。参考附近新房的成交价格，虽然该地块期房指导价为9万/平方米，丰科园地块开盘价预计在8-8.5万左右，也有可能更低。

这或许也是丰台丰科园地块原本8月挂的地，9月竞拍前却遭遇延期的影响因素之一。关于金隅获取的这块曾延期的土地，曾有小道消息传出，该地块原定由另一家知名房企来拿地，然而在即将进入竞拍环节的关键节点，出现了变故，因此，临时延期，转由金隅“托底”。

但金隅压力也大。不同于通州是金隅的相对舒适区，在丰台，金隅这些年公开市场拿地不多，其上一个丰台项目还是2016年开盘的西山甲一号项目。只是，于2018年精装交付的西山甲一号，当时在业主收房阶段爆出了不少质量问题，业主投诉维权不断，也导致金隅在丰台的口碑整体不尽人意。

金隅项目屡遭业主投诉

上市13年净利润首亏

姜英武治亏压力不小

隶属北京国资委控股的金隅集团，主业为新型绿色环保建材制造、贸易及服务和房地产等。在房地产领域，虽然金隅在北京乃至全国房地产市场已深耕多年，但这家企业的口碑却不温不火，甚至不少北京买房人也并不熟悉金隅。

这或是因为，金隅至今尚未成功打造出具有标杆意义的项目。

产品问题、销售失利叠加市场走弱，金隅在2024迎来了当下营收利润受挫，业绩承压：

2023年全年，金隅集团营收1079.6亿元，未能完成年度目标1150亿元；主营业务毛利率较2022减少3.9个百分点至10.8% ；净亏损约12.87亿元，而2022年同期净利润则为17.40亿元；归属于母公司股东的净利润大幅下滑，约为2530万元，较2022年减少约97.9% 。

重压下，金隅将2024年营收目标降低至1100亿元。只是，金隅今年能否实现调整后目标，依旧悬而未决。

房地产领域，2024年金隅仍然面临着销售的急剧下滑：

在其大本营北京，金隅2024年销售业绩和排名都大幅下滑。克而瑞数据显示，今年1-9月，金隅在北京全口径销售额为25.6亿元，位列北京房企销售榜单30名；对比去年同期全口径销售额70.27亿元、榜单18名，可谓急转而下。

北京1-9月房企全口径销售排行榜，金隅集团跌至30名

业绩持续下滑最终形成了严重亏损：

2024年中报显示，今年上半年，金隅集团归属于母公司股东的净亏损约为8.07亿元，这是金隅集团上市十余年以来净利润的首年亏损。其去年同期归属于母公司股东的净利润约为4.10亿元。

金隅集团2024年中期报告，归属于母公司股东的净亏损约为8.07亿元

为此，在7月26日金隅召开的2024年半年度工作会议中，金隅集团党委书记、董事长姜英武强调称：要在亏损治理上寻变量，把治亏扭亏作为头等大事。

但近期公告显示，今年前三季度，金隅利润依旧亏损：归属上市公司股东的净亏损4.37亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损22.23亿元。

金隅集团2024年第三季度报告，净利润亏损4.37亿

10月30日晚间，金隅集团发布公告称，公司2024年第三季度业绩说明会定于2024年11月19日下午15:00-16:00。

三季度治亏不利，亏损中又耗资过百亿托底拿地，董事长姜英武届时会如何和投资者沟通解释呢？

金隅集团2024年第三季度报告，净利润亏损4.37亿

新项目压力大

治亏扭亏难

业绩端疲软，导致金隅近年来在土地投拓端放缓节奏。

也正因此，金隅可能错过了北京更适合拿地的窗口期。

如今重回北京土拍市场，连续三块都是托底地，恐怕很难扭转金隅利润亏损的局面。

一是留给金隅扭亏时间太紧张。而他6月在北京拿的地，10月底才官方公布案名“北京隅·东序”。

从拿地到案名亮相用了4个月，其速度明显慢于其他同行，是地块取证问题、还是产品打磨速度导致，抑或是此前市场太冷有意放慢速度？

确实，今年9月份是北京市场的冰点。之前430和626政策的效应基本消失，家长们也在9月开学之前解决了学区房的问题，市场观望情绪较重。

在市场冰点后，930政策扶持带来了一定提振，但对于目前买房人而言，只有地段价格优势明显，才能让其下定决心。二手房市场对客户的分流也冲击着新房市场。

北京新房销售因此分化明显：核心区强产品力、高性价比项目红火，外围刚需刚改楼盘则去化较难。

或是在扭亏压力下，为了增加利润空间，金隅在十八里店地块上没有沿着之前在这个片区内金隅“云筑系”产品线的路子，做中端改善型住宅，而是计划做这家公司在京少有涉及的豪宅作品。

这让不少人惊讶。因为从过往经历上看，金隅没有豪宅基因，此前项目大多为共有产权房，近年来才逐步推出一些改善型住宅。

这能做好豪宅吗？

做豪宅，金隅压力大。但不做豪宅他压力可能更大。

一方面，金隅在十八里店已有云筑一期，二期和三期这样定位初、中端改善的项目，如今再新增12万平方米的体量，不做差异化豪宅产品，必将面临产品类型同质化的竞争压力。而随着板块内竞品的增加和区域不同板块的激烈竞争，金隅在开发后期项目时，也将面临同台竞技的较大压力。

另一方面，该地块的拿地价不低，这或是金隅将“北京隅·东序”打造为豪宅产品的关键原因。

只是，购房者是否买单还是未知数。

从过往的产品发展来看，金隅虽然积极扩张，但在市场上产品力存在感很低，即便在一线城市核心地段拿地，也没有留下强口碑的标杆作品。

例如2020年7月，金隅曾以38%溢价，8.53万元/㎡，经95轮激战拿下了杨浦区东外滩地块，刷新了当地单价地王，并借此进入上海城市核心。

但两年后，2022年8月，定名为“金隅外滩东岸”杨浦区东外滩项目才开盘。而这个耗时两年打磨，总价上千万的高端盘，却被抽查出了质量问题，深陷“质量门”。

2023年2月，金隅外滩东岸的业主在上海一网通办官方网站上反映：楼盘在建设过程中，经上海市建筑工程安全质量监督总站抽查，存在建筑材料和施工工艺多项不合格的情况。

3月，上海市杨浦区建设和管理委员会也回复了该业主：经了解，金隅外滩东岸工地存在硅墨烯板不合格及外墙存在热桥的情况属实。

或是因为“质量门”以及部分户型得房率等问题，两年后，金隅外滩东岸仍有房源在售。

金隅产品力的低存在感和“质量门”危机，在当下行情中，显然非常吃亏。

这几年房企集团卷产品力，建发、越秀、招商、中海等，大多都在集中打造一个产品系、一个有自身特色的标签，形标志性的市场竞争力；并通过看得见标杆项目、实景示范区、会所运营向买房人证明自己的能力。

尤其在北京等一线城市，房企已经卷了好几番产品力。盘点近两年项目卖得好的房企，必然做到两个字：极致，包括极致产品、极致服务以及极致体验。这类房企对如何做产品非常敏感，几乎每半年，其产品力都会有非常明显的跨越。

他们不仅在用力投入缓解产品焦虑，项目上带有差异性标签，也会在项目中释放操盘者的审美，向业主赋能情绪价值。

这导致这类房企的产品力，内卷到了极致：卷外立面、卷景观、卷交付、卷户型，卷得房率、卷阳台……如果这些做不到，项目可能会陷入同质化，等于花了钱，用户却感觉不到。因此，这类房企都有较强势的标签，都在自己的细分赛道找到适合的定位，要么第一，要么唯一。

而在北京过往这一年半的产品力“内卷”考验中，金隅缺席其中，一直未在京拿地。此外，梳理这些年金隅在北京开发的住宅项目，主要以共有产权为主，近年来才开始有一些改善项目入市。

在北京市场卷高端产品这条路上，金隅可能已经落后同行对手好几个身位了。

因此，金隅能否通过产品上的变化，给当下市场带来破局机会或可能性，还留待市场的进一步检验。

因此，金隅能否通过“北京隅·东序”这样一个他过去没有成功过的豪宅产品的改变，给自己带来破局机会，还留待市场检验。而中期来看，金隅今年新拿这三块地推出后，如果未能快速去化掉，在当下北京买房人开始习惯全城看房选更优的新市场环境下，金隅将面临更多竞品的挑战——如果对手的参数更优，金隅的产品该怎么办？这是一个很现实的问题。

从更大层面来看，2024年就剩下最后两个月了。拿了地依旧可能因为市场压力、买房人不买单新产品而“踏空”的金隅，如何在不确定的市场环境中，改变房地产业务板块销售急剧下滑的局面，进而助力集团实现扭亏为盈？

这确实是个大难题。

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