2024-2025，七大城市商业之变
撰文：显微镜，编辑：SCity Team，首发：感性城市SCity
缓增时代才刚开始，没有离场的从业者们，一定都经过了很多挣扎，又找到了希望。
继续年末总结系列，这次我们聚焦在城市。
不看一、二线，北上广深的排名，
也不看增量或者销售的传统分级，
我们看创新、看局势、看城市商业叙事，
哪里出现了闪光、哪里出现了转折。
长期诸侯盘踞的城市，
如广州、武汉、南京，这一年迎来或将迎来破局者的鲶鱼效应；
稳定商圈的另一批省会/代表城市里，
如西安、厦门、长沙，这一年都有新项目勇敢走出了舒适商圈，给城市带来新格局的可能；
长期占据商业活力值头部的城市，
如成都、上海，继续着创新商业的常态化探索，也继续努力承担着，时代趋势下，新一轮生活配套商业的责任先行。
话不多说，我们展开聊聊。
一、广州、武汉、南京，历史带来的红利，
或早或晚都被时代拿走
1、广州
说起广州市场，品牌们最喜欢吐槽的两个点：
第一是天价租金，却没有相对的天价销售额；
第二就是商圈太集中，集中到几乎憋不出第三家店。
不管是本地的天河城或者正佳广场，甚至是太古汇、天环广场ParcCentral......如果长期关注广州的商业，不禁会感叹，整条天河路乃至整个中心城区市场，太久没更新了。
没有新对手，没有混战，一切增长仿佛全靠对手差异化和自身地段，这像不像曾经西安看赛格国际购物中心、郑州看丹尼斯大卫城的感觉？
当然，这背后的城市能级和背景支持不同，但相同的是，历史带来的红利，也总会或早或晚被时代带走。
图源小红书
2024年，广州新开的项目并不够扎眼，更强烈的感受，是一种变革前的蓄力。
火热了两年的东山口迎来租金高峰，结果就是品牌潮和人流潮双降，北上广深的被追捧新开品牌，如BYREDO、Aēsop，也如SALOMON、HOKA，终于都首进广州。
2024年，在开发端，更多是一种期待，2个华润万象系商业；
2个新鸿基商业，以及2个太古和1个K11，增量聚集在了白鹅潭和长隆。
到底哪里是核心商圈呢？
广州这样的能级，早该有势均力敌的多个商圈出现了，不管是零售还是其他，广州不会缺乏消费力，更不缺乏来往人流的活力，大湾区是助力还是分流吸力，也看打铁自身强不强。
图源小红书youlightuptheroom、白鹅潭CBD建好了吗、房二娃故事会
2、武汉
华中混战在2024年上下半场，汉江两岸都有重磅炸弹：上半年25万方武汉武昌万象城开业，下半年武汉SKP带来的战争，一时间本地保卫战和行业升级战同时打响。
先说武昌万象城。
2022年底，华润置地正式全盘接手原属华夏幸福的武汉长江中心项目，武汉第二座「万象城」购物中心也正式落户武昌滨江商务区。
武汉武昌万象城“落日剧场”，图源小红书云笙
数品牌真的已经麻了，对这个项目最大的印象，一定有那个超2000平方米的屋顶“巨型天幕”，天然光线构建的户外空间，谁不曾欣赏江水落日蔓延。
这不禁让我想起，同样是不在最激烈的商圈，而选择景观腹地自成一方，同样是体验内容升级，但消费坚持大众的路线，武昌万象城的未来，和长沙北辰三角洲大悦城的故事是否会有重叠？又或者有更好的想象？我们也很期待。
武汉SKP活动现场，图源小红书小鱼儿whu乖乖
再说全球店王SKP。
武汉SKP开业直接引爆的最直接的商战，用奢侈品折扣抢份额，也是成为国内乃至全球奢侈品市场罕见的消费嘉年华（虽然很快被品牌总部叫停）：包括LOUIS VUITTON、DIOR综合折扣力度达到83折-85折左右，全国富婆和代购杀到武汉买货，成为2024年最戏剧化一幕。
这个故事我们不展开，但它反映的问题，其实也是很多商家对于武汉市场又爱又恨的根源——本地与外来商业斗争严重，无限商圈却只能开有限的店，进入这个市场的隐性成本太高，不如放一放。
南京Ifc商场，图源小红书Derekwen Foto
3、南京
南京和德基广场几乎成了一个捆绑的奢侈品故事，商圈集中，消费集中也是这座江浙沪隐身富豪过去长期的标签，随着2024年南京国金中心商场（后文简称：南京ifc商场）的开业，会不会有格局的变化呢？
作为业内视角，首先我们会思考市场份额，南京就这么多人，再打造一家顶级定位的商业项目有没有必要，增量从哪里来；
其次，就是消费者的行为习惯和沉淀，需要多长时间培养商圈，更多的带动又会出现在哪里？
新鸿基地产作为行业头部开发商，不管是徐家汇国贸中心（ITC）强势加入的上海徐家汇商圈战斗，还是此次南京ifc商场的亮相，我们都能看到新地产时代商业操盘所缺乏的优点：有手腕有经验，还有耐心有远见。
上海 ITC 徐家汇中心（左）南京ifc 商场（右）
图源小红书asdn321、Derekwen Foto
从2016年宣布的ICC定位，到如今十年磨一剑的奢侈品同步开业南京ifc商场，各种已经覆盖了行业变迁和时代心境更改，那么一座商业的责任仅仅是带来多少品牌体验和消费吗？
或许对于南京来说，更需要的是破局和重组，是从商业消费的活力中，找回江苏省省会城市的自信和格局。
开局者先行，永远有实干者紧随其后，从IFC到万象天地，到未来的金陵中环，我们相信，市场的活跃永远是交响曲而非独奏。
二、西安、厦门、长沙，走出舒适商圈，
新格局迎来新升级
1、西安
西安的洗牌其实这次算第二波。
第一波洗牌是2019年前后，曾经的霸主西安中大国际，随着西安SKP的进入，西安大悦城的“空降”，5年间，开始大家都很难过，渐渐地大家都逐步找到了自己的角色和商圈份额。
我们看到，西安消费的格局变了，但似乎从业者的心态、商圈的格局还没完全变。
西安万象城，图源小红书
2024年，西安万象城又来了，这个不在西安传统核心商圈的项目，却投入了华润大量的心血，光是40亿的投资额，以及华润置地30年年会助力就让市场看到了用心，近200家区域及城市首店、城市旗舰店，概念店级别店铺入驻：MUJI西安首家生活主题店、梵几西安首店暨咖啡融合店、COS西北首店、GROTTO西北首店、Peet's Coffee形象旗舰店等......
大家都很期待，它会不会像上海的前滩太古，会不会慢慢地，彻底地改变西安固有的商业格局？
GROTTO西北首店（左）、Peet's Coffee形象旗舰店（右）
图源品牌
其实，开始的品牌组合和内容并不一定是最终拉开差距的点，核心还是看两端的人：
一端是消费者，西安和成都有类似号令一方的虹吸能力，陕甘宁的朋友们12月初可能都聚在了西安，就像是云贵川的富婆都在成都扫货；
另一端是从业者，本地内循环的人才同样需要外来者的刺激，从本地到全国连锁，到头部重奢港资，这些代表标准传承迭代的企业进入，势必能看到一场新的混战搏杀，最好，行业功夫的成长早已不在山洞闭关，而在左右互搏。
在这场共同成长中，人的变化，也能刺激已经占据了好位置的各大商圈商业，更上一层楼.
西安万象城生命之树
一切答案，都藏在设计里。
这次西安万象城的生命之树，邀请Heatherwick Studio 创始人兼设计总监托马斯·赫斯维克（Thomas Heatherwick）设计，其标志性的创新和趣味性，也契合了项目希望带给西安市场的核心价值。
不是当初SKP奢侈品全系列的一站式富豪卖货，而是生活理念及新鲜眼界的提升，是新时代的品质生活价值探索。
2、厦门
2024年的厦门，大悦城的开业算是一次勇敢地突破。
很长一段时间，这个500万人口的城市，负担了超越其体量的旅游盛名，大多数时候，厦门给人的印象就是文艺小而美。虽然有本地霸主SM商业不断开拓，厦门万象城商圈提升，但气质始终保持清新，以及在整个福建商业也很难去形成虹吸。
图源小红书
原因，我们曾经也提过，详见文章《下个商业时代的答案，可能在厦门》。
一方面是街巷文化的根植以及人口增速的缓慢，导致标准化高速复制在这里没有土壤；
另一方面是本地消费者日常生活需求，和对于时代网红快消的期待之间存在理念差距，导致厦门消费的沉淀和魅力，更多沉淀在了不同的品牌，而非大一统的商业。
厦门街头，图源小红书吴季川
2024年开业的厦门大悦城开在了“岛外”，定位“滨海文艺浪漫地标”。
很大程度上打破了厦门岛内外商业布局的不平衡，成为岛外商业崛起的重要里程碑，撬动了新一轮集美新城活力升级。
在筹备期，这个项目也遭遇到很多的质疑，毕竟长期厦门的消费都在岛内完成，甚至还有特殊时期会有封闭岛内外交困的传统风险，大悦城怎么去做的呢？
制造新鲜感，不是全部身家讨好新鲜品牌，而是真的思考岛外消费者要什么。
图源小红书Q.Luna、举个
在这个社交媒体让世界扁平化的时代，品牌、各种首店满足的是“汇报材料”，而不一定真的带来多么爆的效应。
本地没开，网上没有吗？网上吃不到的，3小时飞机还不吃不到吗？
厦门大悦城抓住了其最擅长的IP内容运作，带来了另一种新鲜感最快的刺激，来自迪士尼的女明星玲娜贝儿来到鹭岛，商业空间正逐步成为文化和娱乐的载体，不仅为城市带来更多元的消费体验，也为品牌提供了更广泛的文化传播平台。
3、长沙
长沙商业难做，是商业人的共同话题之一，原因可能有三个：太集中，太便宜、只吃不买。
长沙街头，图源小红书做一个爱拍照的猫
长沙10年人口增长100w，刚刚破千万，说是省会但人口一直被长三角和珠三角瓜分，所以完全没办法形成虹吸。
其次除了三一重工这样的工业企业，没有更多的高科技前沿大企业，一个娱乐产业衍生的服务行业只能换来更多低收入年轻人，因为低房价低消费留下来，未尝不算温水青蛙。
长沙很网红，来旅游的人很多，但来了都是吃，更可怕的是，多半是吃小吃。
其实这个情况曾经的重庆和成都也都遇到过，但各家解题思路也有不同，这里就不展开了，不过长沙第二商圈例子，或许也能带来一些参考。
德思勤四季汇美食节与24小时书店，图源小红书澎小亮、蒋不听
在长沙客流第二的红星商圈，带给市场惊喜的并不是高举高打的星城，反而是稳扎稳打的德思勤四季汇。
在喧嚣网红标签盛行的不夜城长沙，这个本地运营商一早就看到了客质和黏性的重要性，既做酒吧宵夜美食街，也做24小时书店，书店不必叫诚品或者茑屋，但处处都是本地生活的服务细节和品质关爱的思考。
以丰富换客流，以运营换客质，之后，高客流维护收入基本盘，优客质发力头部品牌销售，最后基本盘稳定的情况下，有了足够的谈判空间，再以头部销售提升新的生态格局。
三、成都、上海，常态化探索创新商业，
关注真实社区和社群深耕
成都和上海，这一年讲的故事太多了，分析项目或者品牌首店，似乎在此刻都没什么新鲜感，品牌总是先开上海，或者独爱成都，各种前沿和悠闲爱生活的标签被贴上去，又不断因为商圈竞争和过度包装呈现大的起伏。
其实，成都和上海的活跃度，更像是一场消费者和行业的共襄盛举。
成都和上海街头，图源小红书周六、Oceansilence
消费者的参与度，其实看这两座城市就知道，本质上与收入无关，与消费力有关，而消费力和生活基础成本，以及生活追求的理念有关。
这样分析下来，收入和基础成本摆在那里我们无法掌控，我们更多想去聊一聊2024年上海和成都商业项目，以及它们带给我们的惊喜理念和趋势。
成都麓湖CPI、CyPARK，图源小红书
1、成都
成都麓湖CPI和此地CyPARK（后文简称：CyPARK）是一个代表，社群、开放、自然小而美是最直接的观感，全城网红打卡过后留下的是社区感的日常经营。
一部分人先富起来是买奢侈品的时代叙事，一部分人先脱掉长衫，一部分人先和自己和解，一部分人先关注当下，才是这些商业能够存在和生长的缘由。
这两个项目就是新时代的两种配套叙事：
CyPARK的社交餐饮加上克制的审美、垂类零售和社群，是成熟住宅和商务区配套支持中又加入了碎片减压自留地概念；
麓湖CPI的生活方式氛围感，是高端住宅区基础生存满足后的精神社区，是开放又聚焦的小众社群，也是独立又呼应的麓湖dessert板块。
图源小红书设计师的纯游攻略、一只圆圆熊
2、上海
再看上海，今年考察项目的同行们都在聊，如果非要说今年最喜欢的一个项目是什么，票数最多的果然是Gate M西岸梦中心，这个项目占尽了天时、地利、人和。
天时，恰好的时代消费情绪到了，回归生活本质不追求奢侈了，金碧辉煌腻了要回归自然生态，商务精致风赶不上户外运动健康管用；
地利，首先西岸梦中心只能在上海，其次虽然西岸不是传统商圈，但在铺垫完五大新城大阔步发展之后，上海很久没有召唤过大而美了，那么西岸至少是可达性不错的选择；
人和，是所有事情的基石，决定上线也决定下限，团队不用多介绍，更重要的是行业人和消费人的共同心声。宠物、单人、运动、艺术、反精致、反标准、反连锁，这些西岸已经形成并身在其中的角色，促成了这场共谋。
图源小红书设计师的纯游攻略
讲到这里，我想就够了。
如果你非要问我冬天里的CPI和西岸梦中心的生意好不好，那我只能反问你，今年和明年的收入还有没有参考和预期？
后记
最后我想说，在这个变化的时代，其实最珍贵的是坚定地选择，是持续的坚持，是往前走还揣着初心，是停下来也不放下梦想。
缓增时代才刚开始，没有离场的从业者们，一定都经过了很多挣扎，又找到了希望。
“爱你恨你，问君知否，似大江一发不收。转千湾，转千浪，亦未平复此中争斗。
图源小红书daidai
作者公众号：感性城市Scity（ID：zoffzuo）
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