生存还是毁灭：长租公寓喔客引发的歇斯底里

眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。山外青山楼外楼，生活总会带点愁。长租的公寓喔客的爆雷很早以前就埋好了伏笔，当租客和房东真正醒悟的时候，平湖一惊雷炸穿了人间天堂。喔客事件从十月九号开始，揭开了人间悲剧的序幕，还未落幕，也不知道何时落幕。

2018年以来，长租公寓行业“爆雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、乐伽公寓、杭州德寓、喔客等接连爆出资金链问题。截至目前，已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。长租公寓每一次爆雷关停后，都会导致不少房东、房客蒙受损失，引发外界较多关注。前我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。朗诗寓总经理章林对于行业趋势曾经有一个基本判断：“今天是政策风口、明天血流成河、后天收获果实”。只是没有想到“明天”比预想中来得更早。长租公寓倒下的瞬间，可曾听闻社会各个角落的歇斯底里。

生存还是毁灭——长租公寓喔客坍塌似行业潜规则？

杭州51危机让全城特警不得消停。玩P2P的都走上了末路，庞氏骗局却还有市场。庞氏骗局是对金融领域投资诈骗的称呼，是金字塔骗局的始祖。很多非法的传销集团就是用这一招聚敛钱财的，这种骗术是一个名叫查尔斯·庞兹的投机商人“发明”的。庞氏骗局在中国又称“拆东墙补西墙”、“空手套白狼”。简言之就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。

喔客暴雷以后，很多房东、租客受害者才知道，喔客每一套公寓与房东、租客签订的合同之间，都存在一笔可观的“差价”。这种差价并不是传统的“盈利空间”，而是长租公寓业内普遍的经营模式“高进低出”。首先高价从房东手里收房，然后低价租给租客。（比如，公司付给房东每月3000元，而租客付给公司只需每月2200元，但是租客必须一次性半年或者年付给公司，但是公司支付给房东的时候是季付）。每套公寓的差价少则数百元，多则上千元。房东们以高于市场的价格将房屋托管到喔客时，对“差价”问题多少有所耳闻。喔客却以每年1个月的“空置期”的由头巧妙地弱化了风险（即每年向房东实际支付11个月租金），这让每一位房东都喜闻乐见。然而，对于很多租金较高的公寓来说，一个月空置期根本无法弥补全年的差价亏空。事实上，只有庞大的资金支持，业务规模迅速扩张，租房市场持续稳定这三个基本条件下，才能维持长租公寓的正常运营。显而易见，只有当大潮退去的时候，你才能知道是谁在“裸泳”。“高进低出”，喔客玩不起。

天眼查信息显示，喔客公寓的运营主体为上海卧荣网络科技有限公司，成立于2016年11月，法人代表为杨珏，注册资本为1000万元。上海卧荣网络科技有限公司经营范围包括网络科技、计算机信息科技领域内的技术开发、室内装饰工程、建筑装饰设计、园林景观设计、房地产经纪等。该公司由杨珏、王冷、叶方敏分别持有30%、30%、40%的股份，三人名下共有20家公司。

2018年8月14日之前，上海卧荣网络科技有限公司名为上海卧荣装饰工程有限公司，从事装饰装修业务。2018年8月14日之后，其改了名并新增了网络科技、房地产经纪等经营范围。2019年2月、3月、5月，喔客公寓分别在西安、杭州、苏州设立分公司。媒体报道称，乐伽公寓宣布停业后，乐伽公寓为杭州分公司找到了三个承接的资本方，分别为窝趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。其中，喔客公寓主要承接乐伽公寓位于下沙区域的房源。

这家看起来稳步发展的公司，为何此次会突然爆发严重的问题？喔客方面的解释是，因为“公司跑路、资金链断裂”等不实传言的流出，引发了部分不明情况业主要求退租的事宜。

喔客从九月底就出现了问题，10月9日危机爆发办公室被围堵，10日听闻“跑路”风波后，房东租客围堵喔客在杭州市晓城天地办公楼，彻夜未归，直至10月11日清晨五点法人去了派出所，才相继离开。

10月15日，喔客公寓在官方微博上发布《致喔客业主、租客的公开信》写道，公司深耕杭州长租公寓市场，一年多时间业务范围从杭州本地扩展到西安、苏州等全国多地。截至2019年9月30日，公司共持有房源6000间，租客近20000人，成立至今从未发生过拖延业主租金及未履行租赁义务等情形。

公开信称，近期网络出现了针对公司的一些不实传言，声称公司跑路，资金链断裂，造成不明情况业主要求退租事宜。公司自9月15日至10月8日，接待了部分业主和租客，并退还押金及租金约2000多万元。

公开信还指出，公司将严格按照合同执行，无论对业主还是租客，都将承担起应有的责任。截至9月30日，按照原合同约定应一次性支付业主三个月租金房源共计180套，由于退租事宜导致公司现金流短缺。经与大部分业主协商，由季度支付改为按月支付，截至10月20日，大部分已支付。自10月16日开始，公司将安排专员现场接待、登记诉求，也聘请了有资质的会计师事务所对公司的财务状况进行全面审计，同时也在各方筹集资金以确保公司正常运作。公司将会通过微博、微信每周发布最新情况通报，并在9月25日给出初步解决方案。

对此，部分受害者提出了相关质疑：“公开信宣称至9月30日没有拖欠房租，可事实是，作为房东的我，至今没有收到9月份房租。此外，公开信第一段说9月30日前的房租没有拖欠，而公开信第三段则说，需要支付而未支付的是180套，这明显自相矛盾。”

10月19日，喔客公寓再次在官方微博上表示，由于一些不实传言以及舆论的不断发酵，目前，喔客业务已全面停止。不过，公司会对房东和租客负责到底，“不会跑路”，“大部分房源租金均已支付”。

10月24日晚上，喔客公寓通过官方微博发布公告称，近期，喔客公寓遇到了经营困难，引发了各位业主及租客的恐慌。为能最大程度减少各位的损失，经喔客公寓高层不断的努力洽谈下，现引入杭州驻家房地产代理有限公司（简称“驻家”）进行全面对接处理，在保障业主一次性收到款项以及租客能继续居住至合同期满前提下，协商制定出具体解决方案，10月25日具体洽谈地址以及具体解决方案以驻家为主，并发布在其官方微博上。

喔客公寓公告发布后不久，驻家通过官方微博发布了接盘基础方案。业主方面，驻家承诺（喔客业主）在达到驻家垫资给喔客业主债务要求的方案条件下，一次性支付喔客业主所有的债务（要求：续租3年，具体下浮标准看与喔客签的原合同来决定），具体细节看临时办公点具体公示及与驻家工作人员一一核算沟通。租客方面，驻家承诺（喔客租客）在达到驻家的合作条件下，保证租客能继续居住到合约期满（必须在原合同上签订1年合同并且补交新合同押金和一次性支付原合同差额，在新款合同期间内可月付可转租）。

除此之外，针对外界对喔客公寓和驻家之间关系的质疑，驻家通过官方微博澄清称，与喔客确实没有任何关系，并贴上了驻家的营业执照。但是细心的受害者通过企查查发现，驻家是2019年9月30日刚成立的公司，注册资本只有50万元，并且还发现公司法人的头像背后是我爱我家，像极了打工仔中介。之后，驻家进行辟谣，拿出了注册500万资金的营业执照。但是又被细心的人发现“这张营业执照曾经存在，已经失效了，这个公司现在更名为“杭州光瑜农副产品有限公司”，是个卖菜的公司。然后他们为了混淆视听又在9月30日注册了一个同名的驻家，为了骗受害者相信不是临时注册的，又拿出原来那个驻家的已经失效的老营业证出来骗人。”至此，新接盘的驻家皮包身份坐实。不管是喔客金蝉脱壳还是其他，背后似乎隐藏着一个天大的秘密。

10月25日的维权事件，要不是目睹与经历，现场的人是不会发出“国内维权全靠闹”这样的感叹的。这天上午，喔客公司所在地址楼下聚集了上百人，面对众多上门讨说法的业主和租客，喔客只是通过官微淡淡地告诉大家，他们已经找到了一家接盘公司。可接盘效果却不尽人意。接盘公司提出的条件非常苛刻，一方面要求租客补交租金，一方面要求房东降租，金额比例约在租金的25%左右，同时，接盘公司还强制要求房东续约三年。这个方案不但没有解决丝毫矛盾，反而激发了人们的愤怒。喔客事件受损失的房东租客人数过千，由于各种原因，这天大约有三四百人聚集到晓城天地喔客办公室寻找说法，特警出动上百人维持现场秩序。然而中午11点左右，喔客方仍然没有一个人在现场，只有空壳驻家的人。群情激愤之下，受害双方全部涌向信访局，集体去区政府管委会上访找说法。特警迅速去管委会站岗，三四百群众陆陆续续赶到。迫于信访办施压，喔客的三个法人终于在25日下午现身。才知道喔客法人还在嘉兴市。等他们赶来已经两三点左右。区政府让受害者选出代表和喔客方协商，房东和租客们空前的团结一致，将三个法人堵在信访办，开展了长达十几个小时的谈判。但是迟迟没有谈出满意的答复。受害房东、租客知道放弃今天等于放弃了维权，迫不得已分成两拨，一波去了杭州市政府上访，一波留在区政府盯着法人。喔客的三个法人和他们的“随从”在信访局洽谈室从白天两三点直到第二天凌晨三点多，从没踏出房间一步。最后，在工作人员的组织下，房东代表和租客代表与喔客达成一份谈判会议纪要，表示在10月30日由喔客引入接盘方，通过四方签订协议来保障每个人的权益。很多人都明白，这份有几个签名、几个手印的协议太过“单薄”。无论是房东还是租客，都在对一场无法避免的“战争”进行倒计时。

所有的门都被堵死的时候，只有一扇窗户开着，那就是喔客一份又一份的声明。从九号事情发酵到喔客方称二十五号给结果，大家的心情如同过山车。没有人愿意坐以待毙，房东拆水表、剪电线、拆门锁，无所不用其极。租客正义的声音总得不到回应，12345市长热线并没有多大效力，12348法律援助并没有明确谁的权益应该得到保障。部分激进分子想去市政府，结果发现聊天记录被网警拦截，带头的去喝了茶也不了了之。可能还算有点动静，信访局、管委会等部门和喔客进行了磋商，但是结果就是没结果。

意料之内的是喔客没再现身。10月30日，警方通报因喔客法人无力解决问题，已全部被警方控制，同时，要求房东和租客在网上登记报案，喔客问题最终成为“专案”。

生存还是毁灭——房东与租客的损失究竟谁来买单？

喔客的状态就是资金链断裂、业务无法继续，而且也拿不出令多方满意的解决方案。10月30号因为涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查。此后，拿不到房租的房东和已经付了大半年或者一年租金的租客爆发了旷日持久的冲突。水表被拆、电线被剪、门锁被换、房门被拆成了家常便饭。一边是拿不到房租的房东，一边是一次性付满租期租金的租客。杭州一百八十个派出所每天都要处理这些事。比较中庸的做法就是劝导协商，各打五十大板“五五”，即租客的租期缩短一半。比如租期还有十个月的，住五个月后立马搬出去。这也成了每次长租公寓跑路后的特色处理办法，房东和租客为长租公寓的“破产”买单。

但是，回到法理角度理清双方的利益冲突关系后，背后的法律依据似乎真的指向犯罪。长租公寓经营的模式按其与房东的关系可分为两种：一种为委托合同关系，另一种为租赁合同关系，这两种法律关系下房东和租客的权利义务是不尽相同的。

第一，房东与长租公寓运营公司签订类似于《房屋出租委托代理合同》的，约定房东委托运营公司直接以公司名义代房东与租客洽谈、联络、签署房屋租赁合同，并收取租金，则运营公司与房东之间形成委托合同关系，房东与租客之间形成租赁合同关系。我国《合同法》第402条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，如果租客已经将房租交付给运营公司且无其他违约情况下，房东是无权以其已经解除与运营公司的委托关系为由要求租户腾退房屋的，反而租户可据此直接要求房东继续履行合同，拒绝支付“二次房租”。至于房东的损失，只能要求长租公寓运营公司支付将剩余的房屋租金，并依据双方的《房屋出租委托代理合同》追究运营公司的违约责任。

第二，房东与长租公寓运营公司签订《房屋租赁合同》，并允许长租公寓运营公司转租，那运营公司与房东、租户之间均分别形成房屋租赁合同关系。对房东来说，如果运营公司无法按时足额支付租金，则运营公司将构成违约，房东有权依据合同约定或者《合同法》第49条规定，解除其与运营公司签订的租赁合同。合同解除后，房东可以依据债权请求权，要求运营公司返还租赁物，并承担违约责任。对租客来说在运营公司丧失其在租赁物上的一切权利（包括继续转租的权利）后，此时租客基于其与运营公司租赁合同关系而占有的房屋在法律上属于无权占有，房东有权基于其对房屋的所有权，向租户行使物权请求权，要求租户腾退并返还房屋。但租客同意代运营公司支付欠付的租金和违约金的情况除外（详见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定）。

所以从法理角度来讲，当房东与喔客之间是委托合同时，租客应该是有恃无恐；反之当房东与喔客之间是租赁合同时，房东是有权收房。喔客事件大部分是委托合同为主。举个例子，生产厂家把商品委托给经销商，然后经销商把商品与顾客完成了交易，后来经销商不见了，但是买卖关系没有问题，只是厂家找错了委托方，这个时候厂家不可能会对消费者二次收费。所以租客从法理角度来说是不理亏的。据说喔客早期全部是租赁合同，从今年前半年开始，全部更换为委托合同。如果是租赁合同，喔客跑路就会坐实诈骗，承担的法律责任巨大；如果是委托合同，喔客破路就是经营不善，按照有限责任清算赔偿即可。

漫漫维权路，堵住了公平正义的大门。门外的人自相残杀。租客占据法理制高点没人去听，房东上门断水、断电物业不闻不管，警察出警只作维持秩序、主推协商解决。跑路的没事，签了委托合同的没事，只有继续收割孤立无援的租客，最后的成了息事宁人的处理办法。

喔客刑事立案后，暂不受理民事纠纷。希望杭州公安能为杭州外来务工人员及杭州市民主持公道，立法为公、执法必严、违法必究，依法追究坚客的法律责任，绝不放过一个违法犯罪分子。希望公安同志早日破案，将犯罪分子绳之以法，维护人民群众的切身利益。

生存还是毁灭——未来的长租公寓市场该何去何从？

据不完全统计，从好熙家公寓、鼎家、乐伽、德寓，再到国畅物业、喔客、东俊地产，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

2018年8月20日，杭州鼎家长租公寓宣告破产，涉及4000户租户受损，牵涉6家网贷平台。

2019年8月7日，号称在全国拥有5万间房源的乐伽公寓，因为一场“高进低出”的金融游戏倒在了迅猛扩张的路上。8月7日晚间，乐伽公寓以一纸声明的形式，对外宣告公司因经营不善而停止运营，并称“目前已关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款”。

2019年九月份网友投诉优客逸家拖欠租金，退出杭州市场说法引发关注。优客逸家负责人表示由于杭州租赁市场不理想，优客逸家杭州公司对一部分亏损房源进行解约处置，对租客预缴的押金和未履行合约的租金全数退还，并和房东进行解约。“这只是优客逸家杭州公司的一个结构化调整策略。”

2019年国庆前夕，杭州德寓科技因为高收低租而导致资金链危机，从资本“风口”黯然坠落。

2019年10月3日，河南悦如公寓在其官方公众号发布了一则通告宣布其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。

2019年10月8日，杭州国畅公寓人去楼空，不少房东被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。涉事的国畅物业共牵涉达千余名租客和房东。

几乎与国畅事件爆发的同时，杭州东俊房地产代理有限公司、杭州常居房地产经纪有限公司等也发生类似情况，目前已有数百名房东租客牵扯。

2019年10月9日开始，杭州喔客托管连续三纸公告声称“公司持有房源6000间，租客近20000人”，并宣布“喔客公寓遇到了经营困难”，引入2019年9月30日成立的杭州驻家房地产代理有限公司接盘。

2019年10月28日，杭州中择房产代理有限公司一纸通告宣布因经营不善导致资金链断裂。

诸如此类，不一而足。生存还是毁灭，未来的长租公寓市场该何去何从？人们不禁想问：长租公寓究竟怎么了？

长租公寓究竟怎么了？绕不开他的前世今生

E+青年公寓CEO 张威加说，“中国租赁市场规模庞大，随着新中产的崛起，租住需求的个性化和多样化激发了更多租赁业态的创新、诞生。2019年是集中式公寓轻资产运营爆发的元年。”

从长租公寓整体发展的历史来看，2014年长租公寓进入公众视野，2015年国务院第一次把长租公寓纳入“生活服务业”至今，行业成长经历了5年时间，但是沉淀的经验、标准和人才远远不够。据统计，2018年，我国住房租赁市场服务人数超2亿人次，由于存在巨大的市场需求，房地产、酒店、地产中介均布局长租公寓市场。

2019年上半年，“刹车”后的长租公寓市场开始步入正轨。而行业分化加剧，综合实力强大的头部企业租赁“寡头”出现，成为行业的新趋势。

据最新公布的长租公寓排行榜显示，第一类房企旗下的长租公寓：万科泊寓 2019年上半年拓展房源23万间，开业规模达到7万间，稳坐第一把交椅，第二名龙湖冠寓拓展规模为11万间，都在高位水平。与万科泊寓相同，旭辉领寓、碧桂园碧家等上半年开业均高于5000间的规模，平均每月近千间的开业速度，其产品标准化是背后的支撑优势。第二类以魔方公寓为代表的集中式运营商，目前管理规模已达到10万间，在运营商内形成领跑优势。第三类包括自如、相寓和蛋壳公寓等深耕市场多年的分散式公寓平台，今年上半年管理房源分别达到85万间、70万间和50万间，三家运营商的管理规模总计已超过200万间，将其他企业远远抛在后面。

总的来看，针对长租公寓这块大蛋糕，“寡头”企业仍在大规模扩张，成熟型选手仍在抢占赛道，形成头部运营企业三分天下的局面。其他企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐爆发，部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难。

长租公寓究竟怎么了，绕不开“胡景晖事件”

前我爱我家副总裁胡景晖于2018年8月17日，就长租公寓存在的风险发表了相关言论：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”长租公寓真的爆仓了！让“胡景晖事件”有了明确的走向：胡景晖炮轰长租公寓以高出市场价20-40%的价格抢房，存在巨大的爆仓风险。话音未落，8月20日杭州鼎家就因空置房源太多而资金链断裂。

“胡景晖事件”的导火索是胡景晖抨击长租公寓企业推高了房租。他认为，资本进入长租公寓领域后会成为脱缰野马，挟持企业，使得长租公寓企业会尽量抬高房租，“标准化、光鲜化的装修方式，成本最终会转化到租客身上”。胡景晖甚至告诫同行，由资本推动的长租公寓一旦倒闭，爆仓后的后果会比P2P危机更严重，“租客可能会露宿街头”。同时，胡景晖并不认为长租公寓是房租上涨的最主要原因，在回应界面新闻记者的提问时，胡景晖表示，长租公寓企业对房租上涨的作用是“权重问题”，“中国的房租投资回报率不会超过1.5%，国际标准的投资回报率是5%-6%，租客认为房租太高，资本和企业认为回报率太低，归结到最后，还是房价太高，房价太高是因为地价太高”。

事件的始末是这样的。2018年8月17日，胡景晖本来是要去杭州出差的，但是他临时决定在北京召开电话会议，在电话会议中，他炮轰自如、蛋壳等长租公寓以高出市场价20-40%的价格争抢房源，导致房租上涨。他的这个决定，搅动了原本平静的长租公寓市场，也让自己丢掉了工作，不得已离开了奋斗了17年的企业。

8月19日中午，链家地产自如事业总经理熊林在微博发文《关于租金、行业、自如》。熊林提到，过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰，九月进入下行，无一例外。租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段。

胡景晖把矛头指向长租公寓扰乱租房市场后的第二天，被我爱我家董事长谢勇约谈了4小时，在这场被胡景晖称为“末日审判”的面谈中，谢勇让第三个人介入了，他明确告诉胡景晖，链家董事长左晖给自己打了电话，要求自己管一管胡景晖，“如果管不住，链家将全面和我爱我家在舆论上开战”。由于胡景晖炮轰了链家的长租公寓品牌“自如”，因此，谢勇完全有理由搬出左晖来排挤胡景晖。

因为胡的言论让我爱我家成为了行业公敌，但是对于绝大多数人来说，更关注这场纷争的起源问题：长租公寓究竟怎么了?长租公寓可以繁荣，也可以让上万人无家可归。

长租公寓究竟怎么了？绕不开他的盈利模式

8月初，南京乐伽商业管理有限公司发布声明称，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。留下的，是付出几年租金的房客，和没收到几个钱的房东。算上乐伽公寓，这一年半里，连锁长租公寓爆了20多家，等着爆的，可能更多。曾是前两年最火的行业，如今为何哀鸿遍野?这个昔日的亿万级红海难道真的已成血海?在探讨“长租公寓为何爆雷，长租行业真的没法赚钱吗?”

“高进低出”模式正破坏着行业整体信用。”房东东创始人全雳指出，“高进低出”与租金贷一样，是典型的利用资金池，运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。最近的官方调查也显示，个别中介还存在从金融机构融资抢房源以及使用“租房贷”等行为，不仅抬高了租价，还埋下了金融风险。

长租公寓爆雷都是与资金链出现问题相关，原因主要有以下三点。

现阶段，我国长租公寓市场普遍采用的是“高进低出”模式，是这个行业爆雷的主要原因之一。所谓“高进低出”模式，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就高出市场价很多，因此，不少租客便选择半年租甚至一年租。宣布倒闭的乐伽公寓就公开表示，高进低出的经营模式存在严重缺陷，已为长租公寓市场带来较大风险。这种模式和中国很多初创的互联网公司非常相似。比如当年的打车市场，滴滴和快滴们都是通过红包大战来争夺市场占有率，长租公寓也沿用了互联网行业的常用套路。不过，这种通过亏损来抢占市场的方式，背后需要有实力强大的资本支撑，否则烧钱模式就难以持续，一旦现金流断裂，公司就会迅速倒闭。

长租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了过高的金融杠杆，比如业内普遍采用的租金贷模式。租客在和长租公寓签订租房合同的时候，还会同时和第三方金融机构签订一份贷款合同，金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司，长租公寓提前一次性收到资金后，并没有将资金全部用来支付给房东，而是用于快速扩张新的业务，一旦长租公寓卷款跑路，房东收不到租金，就会驱赶租客，而租客不仅面临被扫地出门的风险，还要每月偿还金融机构的贷款。

除了高进低出和租金贷这两大主因之外，长租公寓频频爆雷的深层次原因，还在于国内租房市场的投资回报率大大低于公寓运营企业的预期。公寓运营企业对于房租回报率过于乐观，因此采取了过于激进的投资策略，但实际上，国内的房租回报率并不能支撑他们的激进扩张，因此很多没有大资本支持的企业也就只能面临爆雷的结局。”以为躲过了P2P爆雷潮，却躲不过长租公寓。

“长租公寓‘高收低租’的经营模式非但很难挣到钱，而且风险极高，原因主要有以下三个。

一是融资成本的问题。2018年8月19日在深圳举办的“潘谈会”上，SOHO中国董事长潘石屹就说过长租公寓商业模式的问题，即使(长租公寓)租金翻两倍也还是亏，不建议创业者进入这个行业。原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。

二是市场化的问题。不同于房屋买卖市场的半市场化，租房市场是完全市场化的，因为房屋买卖市场所遇到的限售限购，在租房市场基本不可能。既然市场化程度极高，那么实际上中间差价不会很多，如果能租高价，房东早就租高价了。

三是杠杆问题。租房市场不像房屋买卖那样可以加杠杆，我们只听说贷款买房子，连租房还要贷款的就很少了。买房子贷款是投资性融资，而租房贷款则是消费型融资。你们觉得有几个人肯去贷款租房子的?就算他肯，银行也不肯啊。”（转载财经专栏作家维克多）

生存还是毁灭，未来的长租公寓市场该何去何从？值得注意的是，当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上，长租公寓成为房产领域消费投诉重灾区。长租公寓爆仓，一方面是企业投机取巧，利用金融的漏洞，另外一方面，也突显出租赁市场缺少法律和制度保障，好多长租公寓爆雷跑路后，至今也没有下文。

长租公寓的发展模式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。运营商没钱支付给房东，房东收房。与大兴火灾后的情况差不多，数十上百万万失去栖身之所，租房市场再次引发动荡。杭州鼎家用血的代价，印证了长租公寓存在问题。2019年长租公寓爆雷风波席卷全年，千千万万的受害者只能丢金弃银、露宿街头。

从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，同时，长租公寓领域已经逐步进入到深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率。谁错了？是资本的错吗？是长租公寓运营商的错吗？是政府的错吗？当长租这个美好生活代名词跑偏时，放在一个关系网中来剖析原因，恐怕并不能把责任归咎于某个单一主体。但仍需要反思的是，当资本的两面性中，过度逐利的一面放大，赖以生存的个体则不堪重负，甚至遍体鳞伤。

兴，百姓苦。亡，百姓苦。

韭菜行情，意味着韭菜达到了生长盛期，无论怎样割，韭菜们都信心满满，前赴后继，茁壮成长。这个时候，韭菜们坚定地认为，只要自己努力生长，竭尽全力伸长脖子，就能看到阳光，让自己变得更加肥硕更加饱满。而且，韭菜们的努力的确能享受到阳光。这个时候，特别适合镰刀。所以，对于每一个弱小的人，总有人抡起镰刀。可是，长租公寓倒下后，前赴后继的接盘者又纷纷被接盘，同一拨韭菜被割了一波又一波，都成瘦韭菜了还有人惦记。抡起镰刀的人把镰刀交给了下一个人全身而退。试问：一个个庞然大物的倒下，都在审视着独角兽们的桀骜不驯以及资本们的浮躁和不理性。韭菜真的就天生只配做韭菜吗？只有当大潮退去的时候，你才能知道谁在“裸泳”。想玩“高进低出”，小心擦枪走火。

我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动！

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