长租公寓全员「戒掉」租金贷会怎样？

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举报 2020-10-14

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【深几度·产业报道系列】撰稿｜杨真心
编辑｜吴俊宇 「摘要：从过往互联网金融乃至共享出行等一系列频繁遭遇严格监管的行业来看，考验来临之时，往往这几类企业可以获得长久发展：合规健康，遵循政策法律规范；注重经营，策略相对稳健，现金流良好；规模体量大，行业变化下能够扛住压力。」
2020年对于长租行业而言是比较魔幻的一年。伴随着租赁市场成交量的下降和成交周期的延长，现金流吃紧的长租公寓先后“暴雷”，租客、房东、平台与行业都被牵涉其中。为预防由“暴雷”引发的金融风险，政策紧跟其后。今年9月，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》（下称《征求意见稿》）。该条例的意见征求阶段已于10月8号截止，行业各方对于最终的条例均在拭目以待，但唯一可以确定的是，对于长租行业的政策监管将越来越完善。作为创新的商业模式，长租公寓为房屋租赁市场带来了新鲜血液，但部分不良经营的企业也让租客和业主心有余悸。在越来越严格的监管之下，什么样的长租企业才能独善其身？长租公寓平台要如何应对新环境？
01
被重点关注的租金贷在不同企业扮演不同角色
在《征求意见稿》出台之后，成都也出台了《关于开展住房租赁资金监管的通知》，细看政府的监管动作，都将租金贷作为重点监管对象。实际上，租金贷也正是许多长租公寓暴雷的症结所在。回头看爆雷的长租公寓平台，不难发现租金贷被作为融资工具、资金杠杆来使用了。通过让租客以租金贷方式缴纳房租，在短期内积累大笔资金。在获取资金后，平台又缺乏有效管理，或者没有风险控制意识，将大量资金盲目地投入到市场扩张中，最终导致资金链断裂，企业“暴雷”。“暴雷”之后，被当做“敛财手段”的租金贷业务也被“妖魔化”为企业倒闭的背后推手。那么，租金贷究竟是什么？实际上，租金贷的本质就是一款金融产品，商业银行等金融机构依据长租公寓和租客签订的合同，一次性将租客合同期内的所有租金支付给长租公寓，租客按月或者按季度把租金支付给金融机构还款。作为一款工具，租金贷本无罪，只是需要资金池“守夜人”。在某些投机平台，它是金融杠杆，而对于认真经营的长租平台来说，租金贷则可以用来更好地服务租客，减轻这一群体的经济压力。2018年，自如、链家等企业就曾承诺不强制使用租金贷，自如也表示过，相比其他租金贷占比超过70%的很多企业，自如的负债水平和投入水平是良性的。不难看出，追求良性运转的长租机构在企业经营上往往一步一个脚印，不会把目光仅放在租金贷上，而是聚焦产品和服务本身，精耕细作。 02监管注视下，谁能独善其身？
实际上，除上文提到的成都外，上海、广州、合肥、重庆、海口、石家庄等城市也发布了《住房租赁风险提示》，提醒承租人防范租金贷风险。早在去年12月，住建部、国家发改委等六部门就已经联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规定住房租金贷款金额占比不得超过30%。政府的“强监管”，直接打击了某些长租公寓赖以生存的包租+规模的薄利空间，那么，什么样的企业才能独善其身？从过往互联网金融乃至共享出行等一系列频繁遭遇严格监管的行业来看，考验来临之时，往往这几类企业可以获得长久发展：

合规健康，遵循政策法律规范；
注重经营，策略相对稳健，现金流良好；
规模体量大，行业变化下能够扛住压力。

具体到长周期、重运营、链条复杂的长租行业，以上三条标准同样适用，而且对于企业的运营能力、服务能力、技术水平等方面都有更高要求。虽然门槛较高，但好在长租行业中还有踏实经营的企业。比如最大的长租企业自如，一方面，平台不依赖租金贷，数据显示，自如的租金贷使用比例仅为11%左右，远远低于安全红线；另一方面，自如管理房源已近100万间，规模进入世界级序列。目前不同种类租住产品，包括保洁、搬家等服务，已成为长租代表性企业与模式。此外，作为头部的长租平台，自如最早提出了精耕理念并贯彻实施。自如CEO熊林曾对媒体表示，“长租公寓行业已从创业期进入精耕期，未来一段时间内，自如会深耕于企业、服务、技术和团队，以提升用户体验。” “强监管”并非是将长租平台“一棍子打死”，对于行业中的精耕企业而言，监管并不会限制其发展，而是营造更加良好的外部环境，助推平台步入稳定发展。在优胜劣汰的“暴雷”之后，是行业回归理性的开始。 03长租，如何长久活下去？
长租公寓本应该是为年轻人提供更好租住体验的一种方式，不应该因为几家企业的“暴雷”就将其全盘否定，对长租丧失信任。一个行业的发展，也必然要经历这些阶段，重要的是，我们要从这些事故中学到经验，然后反哺行业，良性、长久发展。随着租房一代的逐渐年轻化，租房群体对租住品质的要求越来越高。据今年9月发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，超过50%的租客表示会选择“长租机构的房子”，超越“中介平台的房子”及“房东直接出租的房子”。长租公寓的出现，解决了房源不透明、房东乱收费、黑中介等租房痛点，为年轻白领提供了更好的租住体验，保障了大批年轻人租房生活的安全和品质，拓宽了人们的租房选择，在提高全民租住水平方面起到了重要作用。从市场规模看，中国住房租赁市场整体正呈现持续上升趋势。预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿，整体租赁市场将达5万亿的容量。
通过以上数据不难看出，长租公寓行业仍前景可期，但这个行业要想从“暴雷”中重生，甚至更长久的走下去，至少需要两个层面的努力。一是政府的监管与支持。其实可以看到，在监管政策层面，政府已经做出努力。政府需要在肯定以租赁住房证券化为代表的机构资金的同时，通过短期调控和长效机制建设抑制弊端，引导追求长期回报的资金入市，尊重租赁住房市场的低风险、低收益的客观规律。 二是作为市场主体的长租企业，需要秉持长期主义，脚下带泥地认真经营。从产品打磨到租期服务、O2O运营能力，再到社区的打造，每一个环节都需要长租平台投入大量的资本和精力去培养。2015年起，自如率先全面实现租房与服务全流程O2O互联网化，找房、约看、签约、交租金、预约生活服务、办理退换租，都可以通过自如App线上完成。目前，还在向智能化体验及社区发力。另一方面，针对以“高消费、年轻人”为主的目标用户，自如打造更年轻化的租房社区生活，今年疫情期间，自如更是充分发挥社区作用，积极补位社区管理，在全国9个城市志愿服务953个街道、9235个社区；直接业务对接1205个派出所，4196个警务站。头部企业的一系列动作应该给整个行业的发展带去启发——精细化地为房东和租客提供更高品质的服务，整个行业才能良币驱逐劣币，走出发展困境，步入良性发展的轨道中。精耕细作，保持理性，合理运用资本的力量，都是一个行业能够长久发展的必备因素。在政策监管与头部长租平台的共同努力下，近5万亿规模的长租公寓市场依然有进一步发展的希望。“劣币”的淘汰能让专业服务者和行业新玩家愈加清楚什么样的业务模式才能具备长久的生命力。这也恰恰在推动行业走向稳定、健康。