办公市场新风向，再轮联合办公如何盈利
无论联合办公还是长租公寓，头部企业的崛起都印证了不动产行业专业管理赛道的可行性。其背后的趋势，一是房地产市场增量转存量后企业精细化管理模式的必然兴起；一是产业链的重构。单边依赖资产增值获取高收益的时代正在走远，依靠精细化管理和创新实现资产稳健增值才是王道。
笔者近日调研公寓头部企业城家公寓，其管理层表示，他们之所以能走到头部，关键还在于精细化管理，抠细节抠到每一分钱。
“每一分钱都要抠”！道理很简单，做起来何其难！
本文通过创富港北京一个项目案例，深究其“确保单店盈利”的方法论和执行力。
创富港中认大厦商务中心项目室内实景
01
基本情况
名称：中认大厦商务中心
地址：北京市朝阳区朝阳门外大街甲10号中认大厦2层、3层、4层
开业时间：2018年10月
建筑规模：2-4层，可出租面积合计6000平方米。
交通：距地铁6号线东大桥站300米。
周边：北京市陈经纶中学、芳草地国际学校；侨福芳草地购物中心、世贸天阶南街、悠唐购物中心；蓝岛大厦停车场、铂宫国际停车场。
房型：1-25人小面积办公室出租。
配套：精装、费用全包，自带电脑即可办公。
创富港中认大厦商务中心地理位置
睿和智库制图
从经营模式来看，创富港一直坚持中轻资产模式，是典型的“二房东”——长周期租赁物业，装修改造后自有团队运营。租金差是项目盈利的基础。
任何物业都有一个合理的市场租赁价格。因此，对采取“二房东”经营模式的联办企业来说，寄期望于获取远低于市场租赁价格的物业，既不现实，也不可持续。只有通过价值创造，获取超出常规租金的收益，才能实现盈利。
现阶段看，这部分收入只能也必须从物业空间中找来源，即：在整个物业空间运营的全链条中，持续不断产生最大化的单位面积收益，是形成租金差的关键。同时，必须确保在每个关键节点做到位，才能有好的结果。
创富港总结出联合办公运营的5个核心环节：选址、设计、装修、新店营销、老店维持。要想最终实现单店盈利，就必须在每一个环节，做到尽善尽美——要么比同业者提升10%的效率，要么比同业者降低10%的成本。
此外，创富港还认为，在联合办公的运营中，数字化是一项需要不断强化的“技能”。以上述5个环节为例，创富港目前已全部实现“数字化驱动”，因为只有在每个环节都可量化可控的情形下，才能最终确保“单店盈利化”。未来，创富港希望能够率先具备规模化盈利的能力，并以此实现整合国内联合办公市场。
创富港中认大厦商务中心项目室内实景
选址——一切取决于定位
中认大厦商务中心位于国贸CBD和朝阳门的中间位置，距离地铁东大桥站（6号线）步行约5分钟，属于朝阳区的核心位置。
综合区位及租金两方面来看，中认大厦商务中心正好属于城市核心区中的中低端写字楼。对于2-5人的中小创业团队来说，选择中认大厦商务中心，既可以实现区域利好，又能降低办公成本。
中认大厦商务中心及其周边写字楼报价对比
睿和智库制图
选址首先与定位有关。创富港的客群主要集中在2-5人的中小创业团队，这类客群对办公空间的要求比较明确：
对价格敏感，更倾向中低端物业；
对空间共享诉求强烈，期望在租用小空间的同时，享受更多的公共面积，包括前厅、会议室等；
要求靠近核心区域，离市场更近，且降低通勤成本。
所以创富港的选址要求是一线城市核心区域中的甲级末端和乙级物业，通过空间再造想方设法帮客户把办公成本降到最低。
虽然“单靠选址就能比同行多20%销售收入”的说法或许有待考量，但能做到只从100个选项中挑出1-2个最有盈利潜质的物业，说明创富港在选址上有足够理性和克制的标准。
也就是说，在选址上，创富港已形成了一个可数字化的测评模型，其核心指标包括地段、价格、使用效率、窗、递增、易分割等因素。
创富港中认大厦商务中心项目室内实景
空间设计——不浪费每一寸空间
提高空间利用率主要需要在设计上下功夫，包括房间大小、房间数量、公共区域的规模，以及复合利用程度、过道的极致利用、靠窗房间的设计、房型的最佳长度等。任何一个失误就可能浪费空间。
中认大厦商务中心每层面积约2000平方米，单层规划办公室达到100间。其中3人间的小办公室占整个面积的40-50%，占单层房间数的50%以上。同时，不同于大多数联办企业按工位对外出租，中认大厦商务中心按办公室为单位对外出租，入住企业可以自主调整办公室的工位数量。
此外，在装修上，创富港坚持3个核心指标：质量、工期和价格。也就是说，如果能在保证质量的情况下，缩短装修工期，并通过规模化降低装修价格，就可以在一定程度上实现项目投资成本下降。
中认大厦商务中心在2018年8月装修进场，10月装修完成，实现一期交付，以6000平方米的总面积来看，装修工期的确较短。
创富港中认大厦商务中心办公室报价
睿和智库制图
目前创富港在中认大厦商务中心的办公室每一间都有独立报价。其中，3人间主力户型目前报价在3000-3600元/月，单个工位价格在1000-1200元/月，而10人间的单个座位价格则不到800元/月。考虑到项目紧邻CBD核心区域的位置来看，这一价格对于2-5人的中小创业团队来说，具有一定的吸引力。
快速满租方法——自建营销渠道
在空间运营的5个核心环节中，新店营销和老店维持都与销售有关，这主要决定了项目的出租率。
在一份推介材料中，创富港强调自己能够“3.5个月出租率达到70%（盈利平衡点），且在1个月内再将出租率由70%提升到达到90%（满租）”。
中认大厦商务中心在2018年10月份开业后，出租率即达到30%，并于2019年4月份实现满租。今年疫情前，项目出租率保持在96%，疫情期间出租率维持在90%左右。
创富港维持高出租率的方法是：通过自建营销渠道提升自身营销能力，减少对中介招租的依赖。公司除采取全员营销策略以外，单店还有自己的专职营销人员。根据睿和智库的调研，目前由创富港员工营销的出房量占比达到50-60%。
此外，新店营销与老店维持，创富港在操作上也不尽相同。
新店营销
前置营销规划。通过来电、转化率等数据分析，进行15天测试，务求开业后迅速直达精准客群；
自主开发微信端的中介推介软件平台，开放给中介机构使用。目前，平台中已积累了3万余中介，每月约能收到1万个客户需求。
老店维持
创富港的客群定位倒逼单店项目要想维持高出租率，必须找到自己的方法论。
一方面，需要在初选客户阶段，严谨评判入住企业资质；
另一方面，客户租期以一年期为主，租期内租金不变，续签时才会根据情况提价，并且创富港会提前3个月和客户进行沟通，为双方都提供足够的缓冲期。
据创富港介绍，目前中认大厦商务中心的客户续签率为70-80%，截至2020年8月的最新数据为77%。同时，客户整体的违约率在1%-2%，也就是说，创业团队因经营困难而违约的概率较低，而相较于3-5年的存活期，一年期的租约并不会受到明显影响。
增值收入——聚焦刚性需求
在共享服务上，创富港将“增值服务”提升至与“租赁业务”同等重要的位置。
目前，创富港的增值服务收入主要有3个来源：
工商注册、财税代理；
虚拟办公室；
社群服务。
创富港部分增值服务
睿和智库制图
数据显示，目前联合办公行业中，增值服务的平均收入水平约占整体的5%，但创富港按实际业务数据测算，其增值服务收入占比约25%，远高于同业。
创富港中认大厦商务中心项目室内实景
02
总结
在中轻资产模式联办企业的盈利能力上，创富港董事长薛春总结了7个关键盈利指标：
单店毛利率近50%；
单店经营性净现金流达到销售收入的近1/3比例；
公司整体经营性净现金流占收入的1/4比例（扣除总部成本）；
小面积（1000平方米）的项目2年内回本，大面积（5000-10000平方米）的项目3年内回本；
每平方米EBITA在70-80元；
单店利润保持35-55元/平方米/月之间；
同样的投入，半轻资产运营收益是重资产收益的20倍（当市场租售比低于5%时）。
无论是空间运营的5个核心环节，还是盈利模式的7个关键指标，联合办公想盈利，必须而且只能在空间下足功夫。
谨记：“每一分钱都是精算出来的”。
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