恒大再造“新恒大”

原创赞收藏评论

举报 2021-06-14

扫描,分享朋友圈

雷达财经出品文|李亦辉编|深海

“今天的恒大已经不是过往的恒大。”中国恒大董事局主席许家印多次强调，恒大已是“多元产业+数字科技”的综合性企业集团，并由此衍生出一个新概念“新恒大”。

然而，在恒大“大象起舞”的过程中，也出现了一些质疑。6月7日，恒大发布声明，称公司生产经营一切正常，对恶意造谣者，将依法追究法律责任。

实际上，业绩数据可还原一个稳健的恒大。今年前五月，公司销售额2851.6亿元，回款2507.4亿元，核心造血能力强劲；目前可售住宅土储面积超过2亿平方米，货值储备充足。最重要的降负债问题，恒大也在短短一年多的时间里，有息负债降低了近3000亿元，6月底实现一条红线变绿，可谓成效显著。

雷达财经梳理发现，恒大的确早已不再是单一的地产企业。目前，恒大集团旗下已拥有4大上市平台，另有多项优质资产将陆续分拆上市，这给市场和投资者带来了巨大的想象空间。

恒大的正面回应和一系列举措，获得了国际投行的力挺。6月8日，摩根大通发布研报称，恒大发布声明、回购股份等一系列动作极大提振了市场信心，同时公司销售持续强劲也消除了市场的担忧，上调评级至“增持”，目标价15港元。

前五月权益销售额2727.5亿元位居行业第一

针对近日个别网络不实言论，恒大在其官网发布一则声明。恒大在声明中强调，目前公司生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。具体来看：

首先，近日恒大举办一年一度的“5·31购房节”，推出的阶段性特大优惠措施，仅限于单栋去化率95%以上的尾盘，超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。

其次，针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，集团高度重视并安排兑付。

最后，声明还称恒大与盛京银行开展的金融业务，均符合国家的相关法律法规。

恒大对市场传闻作了针对性回应，不过市场该如何看待这份回应？不妨从一系列经营数据看清恒大的真实状况。

对房地产公司而言，支撑未来营收的核心指标是销售额，影响公司现金流的则是回款，只有销售回款越强，公司才能获得足够的现金流进行再发展。

6月1日，恒大发布业绩公告，5月当月实现销售额638.6亿元，销售面积781.7万平方米，销售回款518.1亿元。今年1-5月，恒大实现销售额2851.6亿元，较去年同期增长4.5%；销售回款2507.4亿元，较去年同期增长6.1%。

有业内权威机构对房企权益销售额进行了统计，恒大前5月以2727.5亿元位居行业第一。权益销售越高，意味着归属于该公司的实际销售金额越高，实际回笼的资金也越多。

从数据看，恒大1-5月回款率高达87.93%。简单计算，每天回款约16.7亿元，这表明公司造血能力强劲，销售基本盘良好。持续向好的销售和充足的回款数据，无疑是回击谣言最有力的证据。

至于外界传言的“打折回血”，其实只是恒大的一种常规营销手段而已。去年疫情期间，恒大就率先全面推广网上卖房，全国75折优惠，金九银十期间更是7折大优惠。即便如此，2020年恒大实现合约销售额7232.5亿，同比增长20.3%，超额111%完成6500亿元的年度销售目标。

在恒大2020年业绩会上，许家印宣布恒大2021新一年的销售目标为7500亿元。

对此，有业内专家认为，前5月份恒大业绩持续向好，凸显了公司战略及产品的市场成效，也为完成全年销售目标提供了强有力的保障。

“新战略”降负债显成效，月底至少一条红线变绿

恒大业绩在行业持续调控下依然保持稳步增长，与其顶层战略密不可分。

2020年3月底，恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。“高增长”是要延续销售高速增长，“控规模”是指严控拿地节奏，“降负债”就是要加大力度降低有息负债水平。

自从去年“新战略”实施以来，恒大严控土地储备规模，按照目标未来三年每年将降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。这些可售住宅土储，加上在寸土寸金的深圳、广州有大量的旧改项目，今后恒大的利润率还会提升。

即便拿地，恒大也很少参加高溢价的公开拍卖，主要以收购和旧改为主要土地来源。根据克尔瑞的前5月新增货值榜单，恒大的新增土地货值是213亿元。

对土地投资趋于理性，这也解释了为何在上半年各地的首轮集中供地中没有恒大的身影。主动不拿而不是没钱拿或拿地受限，有本质的区别。

此外，通过持续实施“降负债”战略，恒大在短短一年多的时间里，有息负债降低了近3000亿元。6月3日，在恒大举行的一年一度战略合作伙伴交流会上，恒大主席许家印称，“本月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下，三条红线至少实现一条变绿。”

其实在今年3月的业绩发布会上，恒大就给出了未来3年降档目标：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。

一位地产分析师认为，恒大一向狠抓销售和回款，现金流稳定，当前减负步伐也一直在加快，完成降杠杆目标几乎毫无悬念。

多元产业+数字科技，“新恒大”已露峥嵘

在地产主业稳步向好的同时，恒大还积极进行多元化战略布局。

“今天的恒大已经不是过往的恒大。”许家印多次强调，恒大已是“多元产业+数字科技”的综合性企业集团，并由此衍生出一个新概念“新恒大”。

“新恒大”定位为数字科技企业，产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域，联动新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台，为数亿客户提供一个全新的服务生态。

目前，中国恒大、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络已成功上市。其中，最受瞩目的恒大汽车同步研发14款车型，已发布9款，预计今年四季度试生产，明年大量交付。恒大汽车通过两次配售分别筹资260亿和106亿港元，未来的目标是世界龙头企业。

去年底分拆上市的恒大物业，合约面积和在管面积预计今年底分别突破8亿平米和6亿平米，目标是“力争成为全球最大综合城市服务运营商”。

其他产业如房车宝、恒大冰泉、恒大童世界等也将陆续分拆上市，可进一步夯实恒大的资本实力。据悉，房车宝拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。押注消费黄金赛道的恒大冰泉如今涵盖矿泉水、粮油、乳业和生鲜四大板块，业务分布在全国30多个省市，在全国拥有超50万家销售网点。

据恒大披露资料，恒大童世界的定位是互动文娱平台，包括童世界主题乐园以及恒大海南海花岛项目。有消息显示，恒大童世界已迈出了分拆上市的步伐。天眼查信息显示，今年5月，恒大将童世界和旅游资产装进一家由境外公司全资控制的主体，这被视作分拆上市前的必要准备。

可以想见，通过坚定实施新战略，以及一系列资本运作，“新恒大”的资本版图正在逐步扩大，市场需要以全新视角去观察这个不一样的恒大。

值得关注的是，恒大在强力回击谣言的同时，于6月7日斥资3.36亿港元回购中国恒大2908.4万股。有投资者称，此举不仅有力地提振了投资者信心，也充分显示出公司对发展前景的看好，将成为恒大估值回归的重要催化剂。

获国际投行力挺，评级上调

恒大的正面回应和一系列举措，获得了国际投行的力挺。

6月8日，摩根大通发布研报称，恒大发布声明、回购股份等一系列动作极大提振了市场信心，同时公司销售持续强劲也消除了市场的担忧，上调评级至“增持”，目标价15港元。

摩根大通认为，恒大还有1.819亿股的配额可以回购，预计公司还会继续回购。此外，恒大的发展路线已经清晰，完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，无论是恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均已得到市场认可，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也将陆续分拆上市，一旦取得成功，这些资产的价值将会进一步显现。

摩根大通表示，恒大降负债远超预期。从去年3月份开始，通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，恒大的有息负债大幅下降近3000亿。许家印在日前透露，本月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下，三条红线至少实现一条变绿。

6月9日，银河联昌发布研报称，“总体而言，恒大流动性不足的可能性不高。”

该行分析，2021年1-5月，恒大录得预售回款约2500亿元人民币；其土地开支同比下降 50至60%；恒大集团管理层此前曾表明，集团总负债从2020年底的7000亿人民币降至2021年上半年少于6000 亿人民币；预计其净负债率将从2020年的153%降到2021年上半年的120-130%左右，并在2021年底进一步降至100%以下。

银河联昌对恒大财务状况保持积极看法，认为目前的整体财务状况与其去年8月比已有大幅提升。并表示如果近期恒大股价下跌，可能是买入其股票的好机会。

注：本文是雷达财经（ID：leidacj）原创。未经授权，禁止转载。

本文系作者授权数英发表，内容为作者独立观点，不代表数英立场。
转载请在文章开头和结尾显眼处标注：作者、出处和链接。不按规范转载侵权必究。