一铺坑三代！世贸、宝龙们的商铺包租骚操作到底是如何割韭菜的？
买房这件事情对于大部分人来说都是刚需房地产开发商们
对于房子卖点的挖掘可以说是非常的“迷惑人”
他们总能采用巧妙的语言让自己所表达的思想可进可退如果消费者刚好往美好方面想象
他们就达到描绘蓝图的销售目的
如果房子的卖点写着近地铁那么大概率意味着房子距离地铁站一公里开外但凡只隔了几百米的写的都是地铁口
如果房子的卖点是
十五分钟到达多个商圈
那么所表达的距离就一言难尽了他想说的可能是
在夜深人静的时候飙着180码的车速一路绿灯能够十五分钟到达
如果房子的卖点是抢占某城市的下一个十年
那么意味着这里还没发展起来顺利的话可以在十年内发展起来不顺利的话没人知道多久能发展起来
对于一些地段不佳的商铺有的开发商会打着“售后包租”的名号进行出租首先就是喊口号给你描绘蓝图比如说临街旺铺只需50万5年包租，年租金回报率10%如果你按照他给你的思路计算那么只需要十年就能回本而且十年后你卖掉房子还能赚一套房子的钱怎么算都不亏
当购房者一时心动买下会发现到了承诺兑现的时候冒出了五花八门的问题
比如惠州市民在潼侨镇的格林童话三期买了商铺签订了三年的租赁合同
但商家迟迟没有入驻
也没有要装修的迹象等到要交租金的日子承租方已经没了人影
开发商之所以打着售后包租的旗号是为了打消购房者的顾虑让他们感觉买下商铺之后就能收到租金并且10%的回报率远比存在银行要划算的多
但这只是开发商的口头承诺我们来捋一捋这个逻辑
开发商和购房者签订的是房屋买卖合同后续的租赁合同是开发商委托皮包公司和购房者签订的
所以一旦承租方跑路购房者没法找开发商维权
并且这样的商铺
看似有利可图实际上从一开始购房者就处于被收割的状态开发商给购房者开出的价格
往往是高于市场价的
假设一套50平米的房子原本售价是1万/平总价为50万
开发商卖给购房者1.2万/平总价为60万
虽然说好了售后包租但开发商携手承租方并没有打算贯彻到底假设一开始他们亏本出租第一年亏了1万元那么第二年他们可能直接选择跑路即使要付3万元的违约金
他们还能赚7万元的差价
如果遇到更没良心的开发商会在拿到购房款后直接跑路留下一群购房者在风中凌乱开发商承诺返还的租金不过是购房者无知时交的智商税
租金抵房款也是一样的道理
商铺本身达不到销售价
不过是开发商涨价后的价格所谓的租金抵房款开发商并没有任何损失反而能营业就收租金不能营业就当为自己跑路争取时间
购房者往往盯着10%的高额回报率感觉售后包租比存在银行划算多了但是售后包租的前提是房子能租出去能打出售后包租旗号的商铺
往往地段感人能不能租出去还是个问题更别说实现10%的高额回报率了
并且我们退一步想如果收益率真的能达到10%这样好地段、好未来的商铺开发商为何不自己赚了这笔钱具备黄金投资价值的商铺
其实开发商大多并不会出售打着售后包租看似亏本的销售方式卖的都是前景感人的商铺
为了把回款的蓝图描绘的更美好还有的开发商不仅承诺售后包租还承诺无条件进行回购比如按照原价或者高于原价回购这种稳赚不赔的买卖一般都有问题
天上很少会有掉馅饼的好事
开发商怎么会拿自己的钱为购房者的财富自由铺路所以面对高回报的投资产品
一定要理性的分析
按照我国的法律规定
售后包租是违法的
在2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定，“房地产开发企业不得采取返本销售，或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
很多人以为
只有小的开发商会这样做那你就错了资本在利益面前毫无社会责任感
根据扬子晚报的报道南京栖霞路罗盘绿地云都
再爆涉嫌“售后包租”销售人员称房子可以由他们整租租期长达三年至十年此事受到了多位市民的投诉
不仅仅是绿地世茂悦海公寓也被爆料售后包租
租客缴纳软装费用之后
说好的委托不仅没有兑现软装也没了踪影
除了这两家房地产开发商以外
致力于布局长三角的宝龙商业也被曝出涉嫌售后包租
但在房屋交付时
宝龙商业私自修改房屋规划结构
导致迟迟无法办理产权遭遇了上百户业主的维权和大量的合同诉讼纠纷售后包租的套路屡见不鲜
济南金科城为了出售公寓打着“高收益回报”、“甩手房东”“坐收租金”的旗号进行托管式销售
为什么明知道售后包租违法
开发商还是一波接一波的涌入一来是因为人性逐利的弱点很多人都禁不住高利润率的诱惑决定冒着风险投资
二来是因为销售商的资金压力为了追求业绩在还未开发成现房时就承诺包租以获得资金的回笼不排除有开发商真的兑现了承诺但开发商一旦挪用资金很有可能导致租金难以兑现
对于商铺这类产品来说
地段非常重要且影响价值的因素繁多
举例说，一家水果店开在学校里面和外面人流量和销售量是完全不一样的
并且商铺流量处于未知的变动状态一些微小的变动
将会直接影响商铺的盈利水平比如公交站修改了位置比如马路对面开了新商场等等
很多地方的商铺和公寓
都处于过剩状态理论上未必适合购买
但受制于购房资格和其他需求比较优质的资产也可以考虑重要的是识别这些包租背后是否存在重大隐患
比如租金是否高于市场价比如是否需要缴纳软装费
比如承租方是否为白板公司
比如租金是够可以直接抵扣房款比如开发商是否毫无知名度
对此毫无了解的消费者
很容易被套路迷惑因为开发商出具的种种条件
怎么看都不会亏本但羊毛出在羊身上
开发商套路的起点
就在于他们不会吃亏
优质资产不用担心销售问题需要开发商“亏本卖吆喝”的房子
大概率存在某种缺陷
比如离市区远，配套不完善等消费者一定不要听信他们的一面之词理性判断，避免踩雷不要相信天上掉馅饼的好事END
主笔 | 白小白
编辑 | 四少
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