碧桂园「迷途」
作者｜Frank
编辑｜Jesse
对于四线小城出来的selina来说，给父母买套养老的房子是她奋斗这么久最大的心愿。寒窗苦读十年，大城市打拼十年，让selina拥有了孝敬父母的想法和底气。
而剩下的，就是找一套钟意的房子了。
她带着双亲走遍了这个小城几乎所有的新开楼盘，只有那套奢华的样板间让她驻足流连，当走进房门时，两旁高挑的迎宾小姐娇声喊道：“碧桂园，给你一个五星级的家。”
而窗外，不远处工地上正在进行着日夜不分的嘈杂与轰鸣。
图//pexels
碧桂园，这家成立于广东顺德的地产商最早依靠高端住宅发家起步，帮助沿海地区先富起来的群体改善宅居让穷苦出身的杨国强实现了财富跃迁，但在三十年后，碧桂园的声名响彻华夏大地则是依靠自己三四五线城镇里高速且辛勤的耕耘积累下的。
中国房地产的黄金期无论是二十年，还是三十年，都与碧桂园的成长发展历程高度重合。但往昔的荣光并不能闪烁出永恒的光芒。
随着国内房地产政策的调整，碧桂园面临着比过去三十年更难研判的市场前景，何况三条红线下的常态化监管彻底重塑一众房企的经营形态。
碧桂园需要破圈，这家体量巨大的房企一边在与时间赛跑，一边在“饥饿”地找寻恰合它的机遇。“暗夜”将临，碧桂园依然需要在赞誉和责难同样声浪嘈杂的伴随下，“夺路狂行”。
“哀鸿”中翩翩起舞，紧箍咒下望见“钱途”
在房地产调控不断加码、三道红线、因城施策等等背景之下，特别是还有新冠疫情突至造成市场冰封的情况下，在最新的年度财报中，碧桂园披露的经营数据依旧相当喜人，2020年碧桂园实现总收入4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元。截至2020年12月31日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7851亿元。
碧桂园作为十强房企中唯一环比增长的企业，其增幅高达15.45%。
而且一向对外低调的碧桂园公开表态：“公司有信心未来三年每年录得10%的权益销售额增长！”
大环境下行，而碧桂园却公开承诺要逆市上行。勇气可嘉的同时，底气何来？
图/网络
首先，回笼资金占比高达91%，2020年回收款额5193亿。而且，负债总额下降至3265亿，同比下降11.7%。同时得益于经营数据的强悍，碧桂园的融资成本极低。
尽管触及了三道红线之一的资产负债率红线，但碧桂园依然充满信心，何况仅高于红线10%的原因很大程度上在于疫情之下市场的暂时性萎缩和需求速冻，一旦考核年度进入到市场放量更加平稳的2021年，相信财报数据将更有看点。
碧桂园对未来的信心来自于当下的成绩，更来自于对未来的布局。在国家加快新型城镇化人口进程的背景下，预计在2025年将城镇人口比例提高至65%，而在刚刚过去的2020年，这个统计数字为60%。
此次城镇化进程，毫无疑问将围绕国内长三角、珠三角、环渤海、长江中游、川渝经济带等城市群进行。而碧桂园在以上国内最为成熟发达的经济圈内，均提前布局了涵盖至此区域内三四五线城镇的建设用地。
这可能是中国房地产最后一次迎接以人口红利驱动的市场，也可能是第一次地产商集体以新姿态迎接市场洗礼的的至真群像。
无论主题是告别荣光亦或重塑未来，在市场爆发的前夜，碧桂园都已备好“弹药”，枕戈待旦。
一个传奇人物塑造的“红与黑”
当下所有碧桂园取得的成绩都离不开它的创始人—杨国强的运筹帷幄。这位18岁之前没有穿过鞋的穷苦农民，人生角色从包工头到碧桂园董事局主席，传奇色彩极为浓厚。
其个人的执着和努力造就了碧桂园从无到有，从小到大的奇迹。而当碧桂园在飞速壮大的同时，作为庞大家族企业的主导者，杨国强注入给这家公司强烈个人色彩的同时，又塑造了一套可以极速复制又备受争议的商业生存模式。
碧桂园从跨入千亿房企俱乐部到七千八百亿的地产翘楚，中间只花了不到十年的时间。而这中间曾经横亘在碧桂园面前的两座大山是恒大和万科。
弯道超车常见，弯道超最好的车确实不常见。
这一切都要回溯到杨国强在碧桂园内部实施的一项激励计划：成就共享计划。
当项目可以在一年内实现资金全部回笼，且达到一定的利润标准时，项目的负责人将会分享该项目利润的20%。而与此同时，碧桂园还制定了严格未达标惩罚措施。
图/pexels
重赏之下必有勇夫。从那时起，碧桂园的业绩开始一飞冲天。2012年全年销售额476亿，2013年全年销售1060亿，2014年全年销售额1288亿。
三年销售额翻了接近三倍的碧桂园让杨国强看到了效果非凡的激励效果，随后这位慷慨的董事局主席又将激励计划升级成同心共享计划，设立项目跟投机制，在该激励计划中集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理要强制跟投，其他员工自愿跟投。集团员工要投资所有项目，占比不高于5%；区域总裁、项目经理等仅须投资自己区域的项目，占比不高于10%。加总后，全部员工可跟投不高于15%的股权比例。
此举之下，接下来的财报数字更加炫目：2015年销售1401亿，2016年3088亿，2017年5508亿，2018年7146亿……
然而，在这一系列叹为观止的数字下，支撑起它们的却是碧桂园主导下快到近乎“违背科学规律”的建筑周期和“岌岌可危”的建筑质量。
为了实现销售额的增长和资金回笼再流通，碧桂园有一套自己区别于业界常识的管理模式，比如“789”法，要求新入市项目，开盘一周内去化率不低于70%；买地后，首期开工须销售80%的货量；新入市项目，开盘当月去化率要达90%。再比如早期的“567”法，要求买地之后5个月开盘销售，6个月现金回笼，7个月达到收支平衡。
这套以突出飞速运转的管理模式再辅以超高的激励收益刺激，造就了碧桂园业绩的突飞猛进。
在这个速度的刺激下，下一个目标当然是万亿大关！这是任何一家民营企业甚至国营企业都难以触及的摩天高度。而为了更快的实现这个目标，碧桂园势必要推出更加激进的管理手段确保业绩的高幅度增长。
于是，有了升级版的“4568”法，即4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。
住宅建设总是有自身规律在其中的，比如行业内七天盖一层楼就认为效率比较出色了，但据报道碧桂园内部的速度记录为三天盖一层。
如果没有事故，没有质量问题，任何人应该给碧桂园由衷竖起大拇指，惊叹赞赏这家房企的管理水平和施工效率。
图/pexels
但是，恰恰相反的是，碧桂园商业大跃进的几年来，也正是其施工事故频发，建筑质量屡屡被曝低劣的时期。
2020年4月28日，广东河源紫金县紫城镇碧桂园建筑工地发生1起高处坠落的生产安全事故，致1人死亡。
2020年3月23日，安徽阜阳市颍上县碧桂园天誉二标段项目，1名脚手架班组工人在进行脚手架拆除作业时，不慎从26层坠落至地面死亡。
2020年3月11日，安徽铜陵阅西湖项目发生一起伤亡事件，造成1人死亡。
2018年8月1日，江苏南通启东碧桂园中邦上海城二期一处在建楼房楼顶着火。
2018年7月26日，受短时强降雨及瞬时大风影响，安徽省六安市金安区碧桂园城市之光一标段工地，发生板房坍塌事故，造成7人死亡，2人重伤。
……
一系列触目惊心的事故背后，是支撑碧桂园高速运转的高周转策略开始凸显出的负面效应。
追逐速度，追逐效率，本质就是在追逐利益。而利益趋势下，一些违章、违规甚至违法的建筑手段一拥而上，出事也就是早晚的事了。
可是，杨国强一手缔造的碧桂园，其红与黑，是与非，早已经不是一针金钱刺激的“兴奋剂”所能解决的了。
碧桂园窘境：避不开的「夕阳」，望不到的「黎明」
在国家坚持”房住不炒“下的房地产基调下，住宅回归居住属性已是大势所趋。
限贷、限购、限售，一系列强力措施之下让房地产市场逐渐回归理性。而“三条红线“的设立，更是对高度依赖资金回笼再流通的房企们敲响的警钟。
融资成本低，融资门槛低的黄金时代一去不复返，保持稳定而健康的财务水平，才是未来各大房企应该长期处于的状态。
在房地产调控和国家人口红利渐退的大背景下，想要按照往昔的经营节奏维持企业生存几乎是不可能的事，调整经营策略，寻找可以拉动效益的业务增长点成了当下各家房企的重中之重。
如踩满三条红线的恒大，在全国范围内倾力打折房源只为促销，几乎是其销售历史上的首次，强大的售卖力度只为了迅速回笼资金，保证回到安全红线之内。
图/pexels
同时，恒大也在寻找新的产业风口，比如在新能源汽车领域投入巨大的资金，上马恒大汽车项目，都是为了在主业地产即将回归稳定利润的情况留下发力的后手。
碧桂园也面临这样的问题，而杨国强选择的突围路径是建筑机器人和现代农场。
从思路来看，这两条承载了碧桂园中兴的道路依然是农民出身的杨国强曾经熟悉的传统领域，它们之间甚至有着某些可以复用的科技理念。
但将传统领域移植到新赛道起跑的碧桂园，除了有钱外，还有其他的优势吗？
以建筑机器人为例，2018年6月碧桂园深圳机器人产业园落地开始，碧桂园的机器人业务就像坐上了火箭，7月成立全资子公司博智林，9月在广东顺德建机器人谷，12月与清华合作成立机器人联合研究院。
启动初期碧桂园投入动作巨大而迅速，但这并不能意味着之后的推进都会顺风顺水。实际上，即使在最高光的2019年，央视新闻报道碧桂园旗下的地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人和PC内墙板安装机器人等9款建筑机器人，高度肯定机器人带来的效率革新时，其他行业内部人士对碧桂园研发生产的机器人仍持谨慎态度。
图/碧桂园官微
“但从目前的建筑水平来看，除非建筑材料能有大突破，否则短时间盖完的房子没人敢住。”一位行业相关人士如此评价碧桂园机器人的功能作用。
而事实上，号称将投入800亿预算的博智林，在大规模招揽高学历人才后，公司规模已达到7000人规模，但是其主要负责人—执行总裁一再更换，体现出杨国强对于整个公司的运作发展难言满意的态度。
从行业技术顶尖人才的沈岗、周小天到碧桂园嫡系部队出身的张志远，更换频率快到让人应接不暇。
而在这期间，博智林更是被爆出大规模裁员新闻，让人不胜唏嘘。不过这样的情形倒是印证初期某些内部员工的感受：“整个公司都是新的，招了一堆高学历没经验整天讲流程不做事的人回来。“
而在用人策略上，搞科技的博智林倒是和搞地产的碧桂园有着一脉相承的传统，那就是超大强度。
杨国强要求机器人项目像地产项目那样，实现高速运作，而批复的项目周期竟只有可怜的两个月，员工每日的高压工作在所难免。
图/网络
而处处进展未达预期的情况下，人员离职的比例也一直处于高位，何况还有曾经的内部人士断言“800亿投资，实际到账可能都不到十分之一……”
除了建筑机器人，另一个碧桂园重拳出击的产业就是现代农场。
在黑龙江北大荒建三江，碧桂园的无人化农场可谓搞得热火朝天。超万亩的农地，依靠无人机，农机等机械设备将以往农业耕种的所有环节实现无人化作业，这对于农业大国的我们来说，具有十分重要的探索意义和标杆作用。
尽管农业无人化可以帮助人们从繁重的劳动中解放出来，毫无疑问是未来农业的发展方向。但是从我国目前农业所处的条件和水平来看，大规模实现农业无人化显然并没有到成熟的时机。
除去少数具备地形条件的平原地区，大多数耕种地区都处在山地、丘陵等复杂地势，对于开展农业无人化有着极难克服的困难。
同时，退一万步讲，依靠农业无人化解放劳动力之后，全社会如何消化释放出来的劳动力，是国家层面、战略层面、产业层面多管齐下才能解决的问题。以目前初始的条件，恐怕碧桂园还不能完整给出一整套社会层面上的无人化农场解决方案。
杨国强带领下的碧桂园想要适应新的产业形势，找到承载吸引人眼球的新故事载体，从建筑机器人和无人化农场来看，恐怕短期内不太乐观。
结语
selina回家好好做了做关于碧桂园的功课，这家低调又闻名全国的房企到底是个什么样的存在，她实在想得脑壳疼，甚至她开始怀疑自己听到迎宾小姐口中的欢迎语是“五星级”还是“五星期”。
图/pexels
而碧桂园的掌舵人杨国强也不比selina省心多少。他为碧桂园选择的路线短时间内见到效益难上加难。站好房企的最后一班岗，成了当下碧桂园需要好好挣钱的第一要务。
带领碧桂园经过风风雨雨即将三十年的杨国强，看起来在耳顺之时努力拨开了困扰自家巨型房企的发展迷雾：该怎么认钱，又该怎么认路。
参考资料：
1.《碧桂园的鸡血、狗血和人血》花儿街参考
2.《碧桂园的800亿机器人梦，烧了两年，陷入窘境》智东西
3.《碧桂园近三年20余起安全事故，中了高周转的“毒”？》地产最前线
*题图源自pexels
转载请在文章开头和结尾显眼处标注：作者、出处和链接。不按规范转载侵权必究。
未经授权严禁转载，授权事宜请联系作者本人，侵权必究。
本文禁止转载，侵权必究。
授权事宜请至数英微信公众号(ID: digitaling) 后台授权，侵权必究。
评论
评论
推荐评论
暂无评论哦，快来评论一下吧！
全部评论（0条）