蛋壳公寓，从急速扩张到极速衰亡

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举报 2021-08-06

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对于大多数企业来说，盈利关乎着企业的生存，是摆在首位的问题。对于大多数企业家来说，让企业上市是盈利后的追求。而有一种企业，它们不挣钱也能上市，例如蛋壳公寓。本文就详细讲一讲，蛋壳公寓这家企业是怎么在亏损几十亿的情况下发展上市的，又是怎么走向衰亡的。

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蛋壳公寓为什么要亏钱做增长

蛋壳公寓2017年到2019年亏损金额从2.72亿元扩大到了34.37亿元。挣钱不容易，亏钱其实也很不容易。蛋壳哪里来的几十亿供它亏损呢？

首先，要从近几年的投资风口说起。在政府“大众创业万众创新”的号召下，近些年涌现出了一批以创新为核心的创业公司。其中大都是互联网或“互联网+”公司，例如滴滴、美团、字节跳动等。

互联网以及相关的行业有两个很重要的特征。首先，很多互联网企业只有做到一定规模才能盈利。比方说抖音如果只有一万用户，那么它挣的钱一定远远低于它的开发运营成本，但是如果它有了一亿用户，那么它一定能赚的盆满钵满。美团外卖、滴滴也是如此，它们在做大了之后，才能让更多的用户有点外卖、用网约车的习惯，进而才能实现盈利。其次，一个互联网行业往往只能容下一到二个巨头。比方说，聊天工具领域，除了微信和QQ，其他产品很难有一席之地；短视频领域，快手和抖音占据了市场份额的绝大部分；短博客领域，最终只剩下新浪微博一枝独秀；外卖行业，有规模的也只剩下美团和饿了么。

这就使得这些互联网企业必须迅速地进行扩张，一方面这些企业只有在扩张到一定规模以后才能盈利，另一方面，如果自己不飞速扩张而市场份额被其他的竞争者抢去，那么将来会面临被淘汰的风险。

而这些企业如何融资呢？在获得启动资金后，这些企业用这些资金进行扩张来抢占市场份额，扩张意味着必须获得营收规模或者用户规模的增长，企业的估值也会随之增长。之前的投资者的账面财富就会倍增，进而会吸引更多的投资者进行投资，只要投资者们相信这家企业有朝一日会赚钱，那么投资就会持续不断。而这些企业在占据了很大的市场份额后，就可以去美国上市（在中国需要先盈利才能上市），在上市后，企业能融到更多的钱，用这些钱来进行更进一步的扩张，从而完成翻盘、扭亏为盈。例如滴滴、美团、拼多多、哔哩哔哩，它们的发展史就是一部企业烧钱史。

蛋壳公寓也一样，它的发展，很大一部分就是在依靠投资人在背后不断地进行烧钱。而蛋壳也让这些投资人相信，在不久的将来，这个蛋壳中可以孵化出一个美好的企业。

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蛋壳公寓扩张的资金从哪里来

先烧钱扩张后盈利的商业运作模式是没有问题的，滴滴、哔哩哔哩等成功企业的案例已经说明，这是互联网行业里一种相对成熟的运作模式。但是长租公寓行业又有所不同，房价高、租金贵、长租公寓的运营成本同样高昂，这需要企业具备更强的抗风险能力，更强大的资金实力。所以除了从投资者获得资金支持，蛋壳公寓还选择了从用户中再撬动更多资金。

分散式长租公寓的运营模式，是先从房东那里签订合同，用现金收来大量的房屋，然后再进行装修、管理等配套服务的建设，进而将打造出品牌的成品租给租客，长租公寓的主要利润空间来自房东收到的租金与租客支付的租金之间的差价，减去成本和损耗。这里最大的损耗就是房屋空置问题，对于长租公寓来说，房屋空置意味着一边要给房东钱，另一边却不能从租客那里拿到钱，同时还要支付管理人员的工资。空置率越高，意味着损耗越大，对现金流的压力越大。通常情况下，长租公寓的空置率要控制在5%以内才有可能实现盈利。

长租公寓附加金融杠杆的核心是租金贷模式的“长收短付”。即诱导租客向银行借贷，一次性付清长期的房租，而另一方面，长租公寓将从银行收到的租金贷款按月支付给房东。“长收短付”模式会让企业经手大量本应直接支付给房东的现金，而这些现金可以被用于业务扩张，在业务扩张后利用新业务中租金贷收来的大量现金填补之前挪用资金留下的窟窿。

利用租金贷的钱，蛋壳公寓完成了飞速的扩张，从2015年12月31日到2019年9月30日，蛋壳公寓经营的房间数从2434个增加到406746个，增加了超过166倍。

在如此飞速的扩张中，蛋壳的"租金贷"暗藏着难以控制的金融风险。一旦遇到租客大面积退租或其他意外，企业就可能遭遇资金链断裂，无法向房东支付房租。而拿不到租金的房东只好将租户“扫地出门”，租户们既要重新找房支付新的租金，又要为了避免影响征信继续向金融机构偿还分期贷款。最终，租户成了"租金贷"最大的受害者。

作为监管部门的住建部，也发现了“租金贷”背后的风险。

住建部在2019年12月发布的《住房和城乡建设部国家发展改革委公安部市场监管总局银保监会国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中，明确提出“住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。”

在住建部发布文件之前，蛋壳公寓也已经在逐渐降低租金贷所占的比例，在2017年，蛋壳公寓有91.3%的用户使用了租金贷，2018年和截至2019年前9个月，这一数字分别为75.8%、67.9%。虽然67.9%依旧是政府规定的两倍以上，按照每年降低15%的速度，到2022年年底，蛋壳公寓是可以把租金贷所占的比例降到30%以下的。只要在背后有投资人不断进行投资烧钱、只要能不断进行扩张撬动更多的资金，蛋壳公寓的前景依旧光明。

总而言之，凭借庞大的规模、高额的估值、不小的市场占有率和看似光明的前景，蛋壳公寓在2020年年初走向了纽交所。

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疫情之下的沉重打击

2020年1月，蛋壳公寓在纽交所上市，在上市时，在场的每一位高管脸上都洋溢着喜悦，但是他们万万没想到，人算不如天算。对于蛋壳公寓来说，这才是悲剧的开始。

对于蛋壳的模式来说，现金是最重要的，只要企业的账户中还有充足的现金可以流动，那么一切都表现得风平浪静、欣欣向荣，但是一旦遇到小概率的“黑天鹅”事件，那么蛋壳就会资不抵债，一夜崩塌。

突然间，一场将被永远载入人类史册的瘟疫席卷全球，全球经济走向了停滞。蛋壳公寓的房源大量空置，难以回笼投入的资金，只好开始使用各种“骚操作”来节省开支，例如向房东要求免租金但是不向租客免租金、取消了保洁服务但是依旧收取保洁费、拖欠员工薪水等等，这使得各种关于蛋壳公寓的负面舆情开始爆发。6月，创始人兼CEO高靖因涉及6亿国有资产的流失而被调查。最终在年底，蛋壳资金链彻底断裂，无力向房东继续支付房租，从而暴雷。

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金融杠杆导致的极速衰亡

站在事后的角度来评价蛋壳公寓的发展史，是“成也萧何败也萧何”。

蛋壳公寓依靠“长收短付”的租金贷模式撬起了大量的资金，进而实现飞速地扩张、融资、上市。但是，这样的金融模式也大幅度降低了蛋壳公寓的抗风险能力，让蛋壳公寓在新冠疫情的冲击下，塌陷出巨大的资金窟窿，完全无法填补。相比之下，蛋壳公寓的主要竞争对手自如在租金贷的占比保持在25%以内，其负债水平和投入水平相对良性，这是自如能扛过疫情的艰难时期的重要原因。

蛋壳公寓给我们留下的最深刻的教训，就是企业不要盲目地追求扩张、不要盲目地加入金融杠杆。蛋壳公寓所在的长租公寓行业，虽然需要强大的现金流来支持企业运营，但同时每月向房东支出的租金也对现金流有着极大的压力，一旦现金流断裂，那么便会发生各种连锁反应让企业迅速灭亡，而留不下任何缓冲的时间，这与其他行业是不一样的。

举一个例子，如果是一家游戏研发公司研发进度缓慢导致现金流中断，只要研发的进度还在，只要有新的投资进入，它就可以枯木逢春、重新焕发生机。如果一个工厂厂房、机器都建好了，只是因为买了太多机器导致现金流断裂买不起原料，那么只要现金到位、原料买好、付得起工资，工厂就可以继续开工。

但是，蛋壳公寓做的是“二房东”的中介生意，同时服务着房东和租客双方。房子空置没人租，问题尚且不大，但如果房子租出去了却付不起房东房租，就会激化矛盾直接暴雷，从而让整个企业急速走向衰亡，就算蛋壳公寓有着大量的固定资产、有着较大的市场占有率、有着美好的愿景，只要拿不出给房东的钱，就没得商量。

所以，企业在加杠杆之前，一定要想好，自己的企业现金流断裂的风险有多大？后果是什么？如果是研发、生产类的企业，现金流断裂只是让研发或生产停止；但是如果是中介类、服务类的企业，现金流断裂往往意味着立刻死无葬身之地——等不到新的资金注入，企业的业务、商誉就已经归零了。

另外，虽然新冠疫情的突然出现对蛋壳公寓的业务和现金流造成了剧烈的冲击，但是倘若蛋壳公寓租金贷的比例能像自如一样控制在25%以内，说不定还能撑到明年春暖花开的时候。以及，虽然蛋壳公寓在招股书写道，因为规模效应和不断提高的成本控制能力，蛋壳公寓坚信他们会在扩张中扭亏为盈。但是2017年至2019年，蛋壳公寓的营收从6.57亿元增长至71.29亿元，营业收入增长近65亿元，增长幅度为985.08%;但是在营业收入高速增长的同时，亏损金额也在与日俱增，亏损金额从2.72亿元扩大至34.37亿元，亏损金额增长接近32亿元，增长幅度为1163.60%。蛋壳公寓亏损的增长幅度要远高于营收的增长幅度，按照这样的比例发展下去，蛋壳公寓的亏损只会越来越大，如果没有强有力的改革，很难实现扭亏为盈。

（图为蛋壳公寓招股书）

不过，这些都是蛋壳公寓的“可能性”。今年的一场疫情，让蛋壳公寓失去了所有的可能性，成为了在疫情中衰亡的众多实体企业中的一个。

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为什么蛋壳公寓被道德批判

虽然我们可以对于蛋壳公寓的衰亡表示理解，商场如战场，胜败乃兵家常事，一个企业因为经营不善走向衰亡是很正常的事情，但是这并不意味着蛋壳公寓的行为本身就无可指责——蛋壳公寓的倒闭伤及了大量无辜者。

蛋壳公寓的租客因为蛋壳犯下的错误，一边被房东扫地出门，另一边还要继续偿还银行的贷款。蛋壳公寓的房东如果出于善心不把租客扫地出门，那么他也会白白损失很多租金。

蛋壳在发展与扩张的过程中，最过分的事情就是，利用金融杠杆把暴雷的风险转移到了无辜的房东和租客身上，让既无辜、也不应当承担责任的租客与房东为自己可能的失败买单。蛋壳公寓的创始人当初不一定想得到他的公司会有一天走向崩盘，也一定预料不到会有一场载入人类史册的大瘟疫横插一脚，让事态彻底失去控制，但是他的行为终究伤害到了很多无辜的人。

租金贷杠杆模式的恶在于，如果模式最终跑通，成就是蛋壳公寓这一家企业，但是如果最终这个模式没有跑通，那么要承担失败的代价的不仅仅是蛋壳公寓，还有无数租客和房东。

高靖并不是怀着“圈钱跑路”的目的去创立蛋壳公寓的，这些年来蛋壳公寓的正常运作与他的投资人都可以证明这一点。但是无论如何，蛋壳公寓的所作所为，在客观上损害了社会对整个长租公寓行业的信任，让无数年轻人无缘无故背负了不小的债务与生存压力。

我们可以从商业模式的角度，理解蛋壳公寓因为扩张的压力，不得不选择激进的运营策略，但是站在人文关怀的角度，蛋壳公寓让无数租客被迫为它的失败买单，这是难以被原谅的。

作者：lusenhuang123

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