从1978到2018，你想不到的中国地产40年（一）
时间就是这样，总是走的很快 。四十年弹指一挥间，可以让一棵树苗成为参天巨木，可以让孩提成长到鼎盛之年，可以让一个行业发生翻天覆地的变化。
今天，就让我来说一说中国房地产这40年来的变化和你不知道的历史。
【1978—1998年 改革开放20年拉开中国房地产发展的序幕】
Ⅰ.
◆改革开放和市场经济为中国房地产提供了发展的土壤◆
新中国成立是中国近代史上最浓墨重彩的一笔。成立后的新中国百废待兴，科技、经济、民生等诸多问题接踵而来。
彼时中国的经济模式是参考前苏联的模式修正实行的，也就是大家所熟知的“计划经济体制”。
计划经济就是国家在生产、资源分配以及产品消费各方面，都是由政府或财团事先进行计划，然后按计划实施。
具体到现实生活中最直接的表现就是：买什么都得有“票”和“证”。
计划经济时期各种票券
当时全国的商品票证分为“吃、穿、用”三大类。吃的除了各种粮油票外，还有肉、蛋类票、各种糖票、豆制品票和各种蔬菜票等。
总之，大多数商品都是凭票供应，买什么商品用什么票，没有票就不能买，商家也不会卖给你。
人们排队凭票购买商品
对于当时的老百姓来说，住房问题是不靠票解决的，而是靠国家或企业的“福利分房”。
在很多电视剧里会看到彼时的画面，比如某某工厂职工按工龄、职位、贡献、公分等排号，分拨分批的等待工厂的福利分房指标。
电视剧中“单位分房的画面”
那么问题来了，这样的制度看起来很美好，为什么要改革呢？实际上国家和企业在解决职工的住房问题上背负了沉重的包袱。
下面的一组数字也许可以让你有更直观的感受。
1949-1978年城镇人口增长与住房建设增长及相关数据
有问题就得解决，有弊端必然要改革。中国历史上不乏改革强国的例子，比如秦国商鞅变法、清朝摊丁入亩等等。
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这一次，历史走到了1978年这个时间点，这一次，中国改革强国的带头人叫“邓小平”。
改革开放的“总设计师”邓小平
1978年，邓小平在十一届三中全会上发表《解放思想、实事求是，团结一致向前看》的讲话，明确了“把高度集中的计划经济体制改革成为社会主义市场经济体制”。
这位后来被西方媒体和政界称为“20世纪重要政治伟人”的老人，带领中国走上了“改革开放”的道路。
邓小平在十一届三中全会上
当时的经济体制改革涉及的方面也比较多。比如税务制度改革、国企体制改革、住房制度改革等等。其中，住房制度的改革奠定了中国住房商品化的基础。
Ⅱ.
◆中国的住房制度改革之路◆
中国的住房制度改革主要包括3个部分。
第一是将“福利分房”向“住房分配货币化”转变，也就是我们常说的住房商品化；
第二是建立并完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，用白话讲就是商品房和经适房要共同发展；
第三是发展住房金融，培养规范住房交易市场。
房改漫画图
任何改革都不是一蹴而就、一帆风顺的，中国的房改之路亦不例外。大抵来说经历了3个比较大的阶段：
►第一个阶段（1978年—1986年）：“三三制”开启房改探索试点。
“三三制”，是我国早期的一套房改方案，和当下大家出去吃饭“AA制”有点像，只不过对象变成了政府、企业和个人三部分。即由政府、企业和个人各承担1/3。
政策先在郑州、常州、四平、沙市四个地区试点。在实施过程中，由于老百姓购买热情不高和租买比价不合理等问题的出现，最终该方案以失败结束。
“三三制”失败之后，政府从中吸取了经验，转向租金制度改革的研究和设计。
房改漫画图
同年选定烟台、唐山、蚌埠进行房改试点，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。
这次试点比较成功，国家、企业以及职工之间的利益关系得到调整。这两次尝试，为后续找到妥善合理的房改方案提供了借鉴。
►第二个阶段（1987年—1997年）：“两次制止和四份文件”，房改取得较大进展。
鉴于第一阶段房改的成果，国务院分别于1988年和1991年发布了三份文件：《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》、《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》和《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》。
这三份文件传达了国家房改的方向和目标。第一，实施提租补贴、租售结合；第二，实施购买公有住房标准价；第三，逐渐从福利分房向货币化分配转变。
彼时单位福利分房的点房大会现场
政策不可谓不细致，考虑的也不可谓不到位，但在正式实施过程中都出现了“低价售房”或者“抬高优惠”的情况，随后没多久国务院就制止了这种行为。
1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定了房改的根本目标和基本内容。概括起来就是：住房要货币化，同时建立住房公积金，保障低收入家庭的居住需求。
住房公积金漫画图
《决定》出台后，各地纷纷制定本地区的房改实施方案，在建立住房公积金、出售公房等方面取得较大进展。
到1998年6月，全国归集住房公积金总额达980亿元。1997年底，35个中等城市的公房租金有了较大提高，平均为1.29元/㎡。到1998年中，全国城镇自有住房比例已经超过50%，部分省市已超过60%。
►第三个阶段（1998年至今）：告别福利分房，开启中国商品房时代
由于前几年的顺利过渡，老百姓逐渐接受了住房货币化的引导，政府各相关部门也更有经验，1998年成为中国房改初见成效的一年。
1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
同年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。强调要建立完善的以经济适用房为主的多层次住房供应体系，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
至此，中国正式进入商品房时代。
1978-1998年房改进程图
Ⅲ.
◆邓小平的三次讲话和南方视察对中国房地产的巨大影响◆
邓小平这三个字，对于中国来说分量极重。他的“改革开放”和“一国两制”的政策理念，改变了20世纪后期的中国，更影响了世界。美国《时代》周刊曾8次将邓小平列为封面人物，其中两次将其评为“年度风云人物”。
《时代》周刊封面人物邓小平
中国房地产的起步和发展与这位智慧的老人有着密不可分的关系。
❖“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。”
❖“住房改革要走商品化的路子”。
这是邓小平在1978年和1980年房改工作会上的两次讲话，正是这两次表态为中国揭开了住房制度改革的大幕。
他对中国房地产影响最深的一次讲话，不仅彻底激活了房地产的发展热情，更影响、成就了一代中国地产人，就是历史上著名的“邓小平南方视察”。
1992年1月17日，88岁的邓小平坐在南行的列车上，开始视察武昌、深圳、珠海、上海等地并发表重要讲话。
邓小平南方视察
中国从1978年改革以来，先后设立深圳、珠海、汕头、厦门、广东、海南等经济特区，至邓小平南巡之前，各地特区或多或少都出现了一些社会问题，比如有些人担心大搞合资企业就是资本主义等等。
基于这样的历史条件下，邓小平的南巡讲话才显得意义非凡。不仅坚定了中国改革开放的决心，更为改革再提速。
邓小平相关讲话
他的讲话影响了中国一代人的命运，同时更成就了一代中国地产人。
拒不完全统计，1992年邓小平南巡讲话之后，国务院修改和废止了400多份约束经商的文件，辞官下海者12万人，投身商海的人总数超过1000万。
其中大名鼎鼎的冯仑、潘石屹、黄怒波就是这个时期开始进入房地产行业。由于有了这样的特殊历史背景，这一年投身商海的人被称为“92派”。
除了人的变化，这一年的海南，也因为这样的机遇吸引了大批的中国房地产人前来掘金。其中，就有被称为“万通六君子”之称的潘石屹，冯仑，易小迪等人。
“万通六君子”合影
这个总人数不过160万的海岛，一夜之间竟然出现了2万多家房地产公司，且仅1992年，海南全省房地产投资达87亿（1989年为3.2亿），占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/㎡,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/㎡的顶峰。短短三年,增长超过4倍。
海南1988-1993年下半年房价趋势图
在疯狂的市场增长下，中国房地产的第一次泡沫产生了，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。房产泡沫在急剧膨胀后陷入了崩塌，海南楼市崩盘。这就是著名的“海南炒房事件”。
崩塌的海南楼市
有人会问，万通六君子也被陷入泡沫了吗？还真没有。潘石屹，冯仑，易小迪等人早早的嗅到了危险的气息，拿着在海南挖到的第一桶金返回了北京，踏上了属于他们的征途。
“万通六君子”合影
【本章总结】
从1978年改革开放开始直至1998年，中国经济发生了翻天覆地的变化。这也为中国房地产行业的发展奠定了基础。随后的5年间，中国涌现出了一批优秀的地产人，出现了一批优秀的地产项目。至此，中国房地产正式登上历史舞台，并迈开了急速发展的步伐。
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