自如如何“切换自如”？
【潮汐商业评论/文】
租房，是很多年轻人踏入社会的“第一课”，也是经受社会毒打的开端。
作为一名北漂多年的过来者，也曾见识过“二房东们”上演的“种种套路”，比如房租到期时不退押金、以卫生费名义多收租金、电器维修乱收费等，这些形形色色的手段让租户们“防不胜防”。所以，自如、蛋壳、相寓等互联网租房公司的出现，给那些北上广深打拼的年轻人带来了一些憧憬——希望能以略微高昂的价格换取一个靠谱的栖身之所。
不过，持续的涨价也让很多租客感到“亚历山大”。
01 屡被投诉
一直以来，自如等手握大量房源的大中介机构，不仅在租房市场中有着较高的知名度，更是在市场定价权方面具有影响力，这种影响力还体现在对于房租涨价的拿捏。
不久前，上海市房地产经纪行业协会发文称，多家租赁企业代表签署承诺书，承诺不哄抬租金、不虚假宣传、不克扣租金、不恶意竞争、不强制服务、不推诿扯皮；经纪机构承诺不哄抬租金、不虚假宣传、不赚取差价、不隐瞒欺诈、不参与群租、不推诿扯皮。
其中，自如、建信、魔方、相寓等8家租赁企业承诺，今年底前挂牌出租房源不涨租金。
不过，即便如此，租客的“怨言”仍不绝于耳。
在新浪黑猫平台，有租户反映，其在一些平台续租的价格涨幅达到22%，远超住建部规定的“城市住房租金年度涨幅不超过5%”；上海自如的租户也有反映其今年涨幅达到7.2%，不符规定；有租户也将自己现居的租金价格和续租价格进行了对比。
对此，自如方面的反馈主要为，“房源价格会根据房源位置、市场价格走向、产品配置等多方因素进行参考，价格会适当进行调整。”、“当前续约价格已低于市场价”等。也就是说，自如认为其“涨价”有情可原。
但根据了解，有租户在自如租房合同到期后，其租房形式变为直租，房租在上涨的情况下，还需要向自如缴纳服务费，而且，保洁服务却被取消了。对租户来说，租金涨了，但自如提供的服务少了，单给自如的钱却没少。
相比那些吃相难看的中小型黑中介，自如简洁清爽的装修风格、相应的配套服务也被年轻人所认可。但自如的算盘打得啪啪响，而绑定的年轻人却有些无奈。
02 美与现实
当然，自如也希望能够通过一些创新实现产品和服务的增值，比如打造高级租赁资产。
10月20日，在“自如十周年暨2022新产品发布会”上，自如发布了设计感引领居住风尚的心舍、曼舍等居住产品。根据自如首席产品官范敏俊介绍，曼舍系列专注城市高端定制设计，心舍系列则是兼具美学、功能、空间的品质整租产品。
“城市在巨变，围绕城市生活中最重要的居住生活，城市租住群体对房屋品质、生活服务、科技体验等都提出了更高的要求”，自如董事长、CEO熊林表示，在当下，人们对城市居住生活已有了更高期待，比如对美、对价值、对尊重，甚至对环保、对安全等，而自如也在持续推动居住产品向更高品质、更多品类、更具设计与美学感上改变。
不过，走高大上路线是否和那些在北上广深打拼赚钱的年轻租户需求匹配呢？
根据国内的一家居住服务平台调查数据显示：有近七成毕业青年可接受的租金水平在2000元以下，且无论是一线城市，还是新一线城市，1000-2000元均是毕业青年可接受月房租占比最多的价格区间。
对于自如的目标租户群体来说，租金是权重极高的考量因素，目前，自如房源的平均价格已经高出其他品牌一档，自如想要通过继续改善装修提升租金水平的难度不小。
根据住建部在8月31日发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确提出城市住房租金年度涨幅不超过5%。此外，上海、北京、深圳等城市也出台政策稳定住房租赁市场。
提升房源品质的想法固然美好，但最终这些美好事物的成本最终都会转移到租房者身上，固然有用户愿意为此买单，但对于多数的年轻用户来说，租金或许才是首要考量的因素，这也是值得自如关注的方向。
03 转型突围？
2020年蛋壳的暴雷，让以自如为代表的的租赁公司暴露出不小的风险，调整运营模式、降低成本成为摆在他们面前的一道难题，而自如给出的答案便是——“增益租”。
在“增益租”模式下，房东自行承担房屋装修、配置成本，自如则不再吃房东与租客之间的价差，以实际租金与房东分成。也就是说，自如将房屋的装修成本转移给房东，由自如自担市场风险变为与房东共同承担市场下行风险。
对自如来说，“增益租”模式降低了前期投入过重的弊病，有向轻资产模式转向的趋势；但对房东来说风险较大，前期的装修投入偏大，且收益存在不确定性。
在当下波动频繁的租赁市场中，“增益租”的确对房东有一定的保护作用。根据自如的表述，房子租出去后，如果市场预期走低，自如会给业主提供8成左右的保底收益；市场情况向好，年底会向业主进行收益分成。自如强调，即使房源没有出租，上述保底收益仍会支付给房东。
中原地产首席分析师张大伟指出，“在过去，房东不需要投入成本就能收到房租，现在却要说服他们进行装修，一部人就会考虑未来可能存在的变动，一旦换房，这部分损失怎么办。”
根据自如COO梁占华此前披露的数据，截至7月底，自如对个人房东首创委托新模式“增益租”业主委托新模式在全国的房源持有量达18827间，“增益租”产品平均出租周期仅为4.7天，分别赢得了业主99%的满意度和租客93%的满意度。
也许，自如真的能依靠“增益租”俘获业主的心，而对于部分租客来说，希望自如在产品和服务上能够少点套路，多些真诚。
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