地产不振物业“补血”，龙头房企再现资产腾挪术？
【潮汐商业评论/文】
进入2022年，地产行业的“流动性危机”继续蔓延。在危机之时，物业板块往往是最先被拆卸的那一个，这样的魔咒，连三线全绿的三好学生“世贸集团”也未能幸免。
1月11日，世茂集团发布公告称，公司并未就出售上海世茂国际广场订立初步协议。公司正与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论，在合适条件下会考虑出售部分资产以降低本集团的负债。
而在去年12月，世贸集团的子公司世贸股份也发布公告称，将旗下的物业管理业务全部出售给世茂服务。
物业业务，成为了地产公司“救火”的一场及时雨。
01 “地主”家没余粮了
根据12月世茂股份发布的公告显示，此次标的包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债。上述公司物业管理业务在管面积约465万平方米，未来预计交付面积约614万平方米，亦纳入本次交易范围。
而本次交易转让价格达到16.54亿元，虽然资金的体量并不算大，但对于陷入债务危机的世茂股份来说，也算是雪中送炭了。
值得注意的是，此次转让虽然是将物业板块全部出售，但世茂股份并没有把生意交给外人。本次交易的受让方正是世茂集团的另一家子公司——世茂服务。
据了解，世茂服务原本名叫“世茂物业”，是世茂集团下名副其实的物业板块，2019年时，公司才升级改名为“世茂服务”，后来为了赴港上市，又拓展了社区教育、不动产托管、社区健康等服务。
图/pexels
去年10月，世茂服务正式赴港上市，开盘市值为372亿港币，仅次于碧桂园服务和雅生活。
但尽管是这样，如此左手倒右手，腾挪资产的操作最后还是引来了监管的问询。监管除了对价公允性、估值之外，还质问该交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，损害中小股东合法权益等行为。
对此，世茂股份在公告中解释称，本次交易中，交易标的作价为16.35亿元，其2020年模拟合并净利润为9124.41万元，静态PE为18.12倍，与市场中同类交易的估值相比，交易作价客观、公允，充分反映了标的资产的市场价值。本次交易并不涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，不存在损害上市公司利益和中小股东合法权益的情形。
对于世茂来说，这个时间点卖掉物业资产，毋庸置疑是需要回血。
据了解，1月6日，中诚信托称世茂集团旗下公司未能按时向自己支付3.02亿元到期债务。
世茂建设在1月7日的公告中证实，在中诚信托2021年12月27日催告后，3.02亿元债务已偿还1.47亿元，尚余1.55亿元未偿还。另有4.9亿元债务应于3月偿还，目前需偿还的总金额为6.45亿元。
但世茂建设否认违约，指出公司尚未有公开市场的债务违约，中诚信托事件不会触发公开市场债务的加速清偿。
而另一边的数据显示，世茂集团去年全年销售额为2699亿元，目标完成率为82%，同样没有完成销售目标。
02 物业是块砖，哪里需要哪里搬
实际上，地产商们一遇到危机就卖物业这件事上已经不是什么新鲜事了。
去年2月，碧桂园服务和蓝光嘉宝服务双双宣布，前者拟收购后者约64.62%的股份，对应交易总价暂估值约48.47亿元。之后，蓝光嘉宝被彻底抹去了“蓝光”字眼，更名为“嘉宝生活服务”。
不仅仅是像蓝光这样的“腰部”地产，头部房企恒大去年在遭遇危机时，也选择出售恒大物业。
作为行业里的香饽饽，在恒大物业摆上货架之时，就有传闻称万科、碧桂园都想接盘，而合生创展更是出资200亿港元，拟购买恒大物业50.1%的股份。在合作中断时，两者还上演了“卖家不卖，买家强买”的戏码。
而实际上，恒大物业的业绩也确实比较出色，2021年上半年，公司营收78.73亿元，同比增长68.3%；归属股东净利润19.35亿元，同比增长68.6%。
那么，此次世茂出售的物业管理公司资质又如何呢？
资料显示，本次所转让的世茂物业管理有限公司，注册资本约8000万元。截至2021年6月30日，公司录得营业收入约1.24亿元，净利润约2317.39万元；拥有资产总额约7.82亿元，资产净额约9329.07万元。
而本次受让方世茂服务在2020年收入为人民币50.26亿元，同比增长101.9%。经营利润为人民币8.97亿元，同比增长72.1%。其中，世茂服务旗下的物业管理服务收入为27.12亿元，同比增长116.2%。可见，不管是自身的业绩还是旗下的物业服务，世茂服务的表现都算不错。
在一众物业公司的排名上，世茂服务也一直稳居前20强。
图/网络
因此，对于世茂股份中即将“出嫁”的物业板块来说，世茂服务似乎是一个更优质的选择。
03 隐藏的蓝海市场
实际上，物业行业是注重精细化运营的行业，能为企业带来长期资本，曾被称为“被忽略的蓝海市场”。
近几年，随着房地产行业的快速发展，房企分拆物业公司上市已成为一种行业趋势。物业板块分拆上市后，其轻资产、低负债、现金流充裕的特点，也可以为房企们拓宽融资渠道，而物业管理公司独立上市，也能获得更好的发展。
2019年开始，房企物业上市迎来“井喷”势头。这一年，共有12家物管企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，数量等于此前五年主板物业股的总和。
而截至2022年1月，已有59家物业服务企业登陆资本市场，其中港股55家，A股4家。而前十大房企，除万科外，基本都已集结在资本市场。
从2020年物业公司公布的收入排行看，碧桂园服务以156亿元位居上市物业公司首位，恒大物业则以105.09亿元的收入位居第二，绿城服务2020年收入为101.056亿元，雅生活服务以100.261亿元位居第四。前四家公司收入均突破百亿元。
图/pexels
而在疫情期间，居民对社区管理及物业服务的需求提升，进一步提升了物业服务的市场存在感，疫情过后，购房者买房也更加注重物业公司的服务水平。在消费升级的趋势下，物业服务领域未来的增长潜力还很大。
但摆在现实面前的，是地产公司们的自顾不暇。在危机之下，从地产主干上生长出来的“枝杈”们，即使不会成为“弃子”，也会难免受到风险的波及。
因此，作为一块优质的、有潜力的资产，物业板块成了卖钱的理想标的，也成为地产商们最先“断舍离”的那一个。
但从另一角度来审视，这在一定程度上也推动了物业领域的整合进程，以及估值回归理性。毕竟对于这些公司来说，自身能够生存下去，才是重中之重。
*题图源自pexels
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