焦点|银行按揭房贷业务有所松动整体增速放缓涉房风险敞口可控

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举报 2022-02-08

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此前，受监管政策影响，涉房信贷增速放缓，而近期多家银行房贷额度释放、放款提速，房贷松动信号明显。

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2021年三季度，上海、广州等一线城市房贷利率上升，多家银行房贷额度告急，放款时间延缓至三个月到半年，甚至部分银行暂停按揭房贷业务，出现“房贷放款难”现象。与之相比，目前银行的房贷额度不断释放，放款速度明显加快。一位国有银行信贷经理向《中国科技投资》记者表示，“在申请资料齐全无误的情况下，银行审批的时间在两周左右，核准后约一周就放款。”

2020年底，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），将银行业金融机构分为五档，并对各档银行房贷占比提出上限要求，自2021年1月1日起实施。在监管政策的影响下，银行主动压降调整房地产贷款占比已有所成效，包括房地产行业贷款余额在内的多项指标的增速均出现回落。

按揭房贷审批有所松动

去年三季度，为抑制过热的房产交易，上海、广州多地调整房贷利率。2021年7月，上海宣布上调房贷利率，调整后的首、二套房房贷利率分别为5%、5.7%。截至2021年8月，广州房贷利率年内出现五次提价，大部分银行首、二套房房贷利率分别在5.85%、6.05%以上。截至2021年9月末，北京房贷利率一直保持平稳，仍执行首套房利率LPR+55bp、二套房利率LPR+105bp的标准，即首、二套房房贷利率分别为5.2%、5.7%。

与此同时，受房地产调控政策的多重影响，各大银行对申请房贷客户的资金来源以及资质的审批趋向严格，同时压缩房贷额度、放缓审批进程。各大一线城市纷纷出现“房贷放款难”现象，房贷审批放款时间被拉长至3-6个月不等。

2021年9月29日，央行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，召集全国24家主要银行负责人参加会议，会议强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制。

在国家严监管下，房地产行业遇冷，为缓解该情况，2021年10月，监管部门公开表示，引导金融机构满足房企和个人购房者的合理信贷需求；2021年12月，银保监会又强调，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

根据贝壳研究院报告显示，2021年10月，其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，系该机构年内监测房贷利率首次出现环比下降的情况。贝壳研究院首席市场分析师许小乐曾公开表示，这间接表明居民购房的信贷环境在改善，也是购房信贷环境筑底的表现。

受房贷监管政策纠偏的影响下，银行的按揭房贷额度得到充足保障；同时，部分城市房贷利率出现下调。此前多地房贷需排队等候数月方能审批放款，也开始出现松动，审批时间明显缩短。

在广州，一位建设银行（601939）信贷经理向记者表示，去年房贷额度相对紧张，审批放款需排队等候3-6个月；相比之下，现在房贷审批放款周期明显缩短，银行会在一周左右对客户作出审批结果。贝壳找房的一位房产中介则告诉《中国科技投资》记者，“现在银行房贷审批时间大概是两个星期到一个月左右。我年前帮助一位客户申请广发银行的按揭房贷，一个星期就审批放款了。”

另有助贷人士向记者表示，去年广州一手房银行审批放款时间普遍为3-6个月，二手房审批放款则需排队等候6个月以上；如今，广州一手房、二手房银行审批放款时间分别缩短至2-4个星期、3-4个月。

根据贝壳研究院报告显示，2021年12月，其监测的103个城市个人住房贷款平均放款周期为57天，较上月缩短11天。经过两个月的调整，当前部分城市银行放款速度加快，超80%的城市放款周期缩短。在上述103个城市中，约20%的城市放款周期在1个月以内，约40%的城市放款周期在1-2个月。

2021年10-11月，央行首次在每月金融统计数据报告中单独列出个人住房贷款统计数据。其中，10-11月，个人住房贷款余额分别为37.7万亿元、38.1万亿元；当月分别增加3481亿元、4013亿元；分别较上月增加1013亿元、532亿元。

*央行公布的2021年10-11月个人住房贷款统计数据，截图自央行官微

房贷增速放缓

根据《通知》，五档银行金融机构分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

《通知》还指出，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出监管要求的2个百分点以内的，业务调整过渡期为本通知实施之日起两年；超出监管要求的2个百分点及以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起四年。目前，超标银行仍在压降房地产贷款集中度的整改期之内。

近期，中证鹏元资信评估股份有限公司（以下简称“中证鹏元”）发布《房地产贷款集中度管理新政对银行业影响几何?》（以下简称《公告》）指出，以2020年前上市的39家上市银行为样本，截至2020年末，14家银行存在房地产贷款集中度指标超标情形，其中，6家银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比均超标。

2021年上半年，多家房地产贷款集中度超标的银行开始进行压降，力求在业务调整过渡期内完成任务。《公告》还指出，截至2021年6月末，商业银行集中度超标情况整体有所好转。原39 家上市银行对公房地产贷款占比仅为6.47%，个人住房按揭贷款占比为17.03%。原39家上市银行中有28家银行房地产贷款集中度指标出现一定程度下降，其中，超标银行个数从2020年末的14家降至13家，平均房地产贷款占比下降0.46%。

*上市银行个人房贷集中度情况，截图自中证鹏元发布的《公告》

某银行市场分析师向《中国科技投资》记者表示，压降房贷占比，可通过做大分母的方式，但更多是要通过加大对区域小微企业、制造业等重点新兴领域的信贷投放。

央行公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》指出，截至2021年末，房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，较上年末增速下降3.7%；全年共增加3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，较上年全年水平低7.2%。其中，房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别为12.01万亿元、38.32万亿元；分别同比增长0.9%、11.3%，分别较上年末增速下降5.2%、3.3%。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉《中国科技投资》记者，“2021年下半年，房地产贷款政策有所调整、恢复，开发贷和个人的购房贷款整体都是按照三道红线执行，所体现出的指标都是同比下降。整个房贷增速的回落也体现出2021年房地产行业，从比较憧憬的状态适当恢复到中性的状态。”

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅向记者表示，在房企三道红线融资新规、银行房地产贷款集中度管理等行业严监管政策下，房地产行业信贷投放整体放缓，房地产开发贷款和个人住房贷款增速快速下滑，银行房地产信贷投放结构也在发生变化，对公房地产贷款占比较为稳定，个人按揭贷款占比提升、趋于平稳，房地产调控“因城施策”，个人住房贷款收紧、严控非房贷违规流入。监管部门坚持贯彻“房住不炒”的定位，坚持把“稳定”作为楼市行业发展的基本目标，房贷增速放缓回落，楼市行稳才能致远。

|来源：中国科技投资记者龙秋月新社汇·全媒体矩阵转发

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