焦点|物管企业收并购潮持续涌动需警惕扩张背后风险暗藏

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举报 2022-02-23

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【导读】物管行业收并购热潮背后仍需“冷思考”！

2月14日晚间，碧桂园服务（06098.HK）发布公告称，拟收购中梁百悦智佳服务有限公司（简称“中梁百悦智佳”）约93.76%股权。收购事项完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的间接全资附属公司。

这仅是物管企业频繁收并购动作的一个缩影，根据第三方机构克而瑞物管统计，今年1月，物业行业共有14起收并购事件。

“对于谋取市场扩展的企业来讲，迅速从0到1，以资金换时间，并购或许是最好的选择。”财经评论员王赤坤分析道。

但克而瑞物管亦提醒，虽然收并购可为物管企业实现规模快速上升，但是规模增长亦蕴藏诸多风险，例如品牌管理、盈利等问题。

收并购潮持续

时间回拨至2021年，彼时物业行业收并购市场尤为火热。据克而瑞物管和北京中物研协信息科技有限公司（简称“中物研协”）出具的《2021年物管上市公司并购市场年度报告》，相较于前三年，2021年上市物管企业披露的收并购交易总额创新高。

上述报告显示，2018-2020年，上市物管企业披露的收并购交易总额分别为12.58亿元、64.04亿元、94.3亿元。2021年，物业行业共有29家上市物管企业发起53项收并购，收并购交易总额达355.88亿元，其中仅第一季度，上市物管企业收并购交易金额总额便高达115.21亿元，已超过2020年全年交易金额。

克而瑞物管和中物研协方面认为，2021年物业行业出台多项政策，推动了物管企业收并购发展，并且部分资金雄厚的物管企业有着规模扩大的需求，另外地产行业陷入流动性危机，这也加速了物业行业的收并购。

时至2022年，物业行业收并购市场依旧活跃。克而瑞物管统计的数据显示，今年1月共有14起收并购事件，譬如华润万象生活（01209.HK）接连将禹洲集团（01628.HK）、中南建设（000961.SZ）旗下物管企业收入囊中。

图：2022年1月物业行业收并购事件汇总表，图由克而瑞物管制作

另据公开资料，2月8日，江西博能实业集团有限公司转让江西日新物业管理有限公司51%股权，深圳市万物梁行物业服务有限公司接盘。2月中旬，金科服务（09666.HK）接盘株洲高科物业管理有限公司80%股权。

同在2月中旬，去年接连收购富力地产（02777.HK）、蓝光发展（600466.SH）、花样年（01777.HK）等地产公司旗下物管企业的碧桂园服务继续“扫货”，拟收购中梁百悦智佳约93.76%股权。在公告中，碧桂园服务尚未披露本次交易金额，但需提及的是，碧桂园服务2021年年内收并购总额高达207.52亿元，约占物业行业收并购年度总额的58%。

2022年物业行业的收并购市场是否会持续去年的热度？多位专家接受《中国科技投资》记者采访时均表示，今年的物业行业收并购预计会持续去年的势头。

中信证券研究部在今年2月17日的研报中亦看好物业行业收并购前景，其指出：“物管行业是高度分散的，目前没有任何公司市占率超过3%（按所有赛道综合计算），高度分散意味着大物管公司有大量潜在可并购标的。”

与上述观点类似，中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅表示，物业行业的市场格局目前仍较为分散且竞争较大，扩规模、提高市场占有率依旧是物管企业重要的诉求之一，其中收并购是企业快速提高管理规模的重要方式。

另在中国指数物业研究院看来，物管企业的收并购仍将继续，这是因为大型物业企业还具有充沛的资金，足以开展大规模的收并购，并且出于战略发展的需要，企业也“永远不会停下扩张的步伐”。

危与机并存

于物管企业而言，通过收并购扩大规模的同时，还需警惕扩张背后的多重风险。

前述专家袁帅表示：“目前整个物管行业仍处于较为高速发展的阶段，在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活和消费升级的时代大背景下，物业服务行业将迎来新的发展机遇期。”

但袁帅亦提醒，虽然物业收并购对当前物管企业发展是一个很好的方式，但是也要防范收并购所带来的风险，首先在实操过程中，如果企业缺乏统一的、明确的战略发展目标和收并购方向，“则很可能导致业务选择不准、投资结构分散、涉及行业难以实现战略协同，最终造成并购方后期难以整合甚至是要承担剥离非核心业务的损失”。

与此同时，袁帅认为物管企业要防范收并购中的资产、应收应付款、存货、负债、关联交易等财务关联所可能带来的陷阱和后续危机风险，以及注意无形资产，特别是核心人才可能流失所带来的损失风险等。

克而瑞物管也持有相同的观点，其认为，规模增长背后蕴藏诸多风险，例如大量收并购会给物管企业带来人才稀释、品牌管理等问题，并且如果整合失败，企业将面临企业毛利率下降、上市失败等风险。

另外，克而瑞机构认为，物管行业收并购的热度不断提升，还需警惕地产母公司或地产关联公司的风险蔓延。

记者注意到，2021年受融资政策收紧等影响，部分房企出现现金流紧张、风险频发，甚至债务逾期等情况。为缓解流动性压力，这些房企陆续出售旗下物管企业回笼资金，譬如前文提及的富力地产、蓝光发展、花样年等。

不过，在出售物管企业后，地产公司并未完全走出债务泥淖。以蓝光发展为例，2月10日蓝光发展发布公告称，近期公司及下属子公司新增到期未能偿还的债务本息金额为21.16亿元，截止2022年2月9日，包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计298.55亿元。

克而瑞机构指出，被收购的物管企业与其原地产母公司或关联地产公司之间的应付款是其中一个风险点，若地产公司的债务危机仍未能解除，这部分款项存在坏账的可能。

为避免上述收并购所带来的风险，专家袁帅建议道，收并购方在进行收并购时应充分、客观地认识到自身实力，结合实际情况选用合适的、可持续的发展方式，切勿盲目收并购。

“并购前要进行有效的尽职调查，调研各项资质，签订合法合规合理有效的保障协议，通过多种科学的定价和评估模型来进行定价从而选择有利的并购模式。”袁帅补充道。（以上来源：《中国科技投资》记者李晓娜杨春霞新社汇·全媒体矩阵转发）

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图片来源：网络

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长、高级数据分析师袁帅认为：物业是房地产行业中的高毛利板块之一，属于优质资产。物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，近些年物业行业对并购保持热衷，是在基础物业服务仍是物企营收主要来源的当下，管理规模是影响企业收益的重要指标，而增加在管面积的最直接方式就是收并购。另外一个原因就是当前，行业的市场格局仍较为分散且竞争较大，扩规模、提高市场占有率，仍是物企重要的诉求之一，其中，收并购是企业快速提高管理规模的重要方式。

目前整个物管行业仍处于较为高速发展的阶段，在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活和消费升级的时代大背景下，物业服务行业将迎来新的发展机遇期。但同时物企在并购扩张时也要预防随之而来，表面规模上的做大做强，实质大而不强，在以服务为硬核的新商业模式上创新方面要深下功夫。物企要加强对增值服务的重视，收并购要纵向拓展至多元化服务领域以及专业化服务领域，物企在通过收并购实现规模扩张的同时，将并购范围可延伸到多元业态，来与自身业态布局产生协同，特别是在一些文化教育、康养服务、银发经济、社区金融、社区团购、房产经纪、托育、智慧停车等领域正在积累新的增值服务，毛利率水平较高，是有利于物业效益增长的。

虽然物业并购对当前物企发展是一个很好的方式手段，但是也要防范并购所带来的风险：

【1】作为资本运作手段，并购是实现战略目标、快速扩张的渠道。但是如果在实施并购战略时，企业缺乏统一的、明确的战略发展目标和并购方向，则很可能导致业务选择不准、投资结构分散、涉及行业难以实现战略协同，最终造成并购方后期难以整合甚至是要承担剥离非核心业务的损失。

【2】要防范并购中的资产，应收应付款，存货，工程项目，负债，税务，银行账户，贷款，关联交易等财务关联所可能带来的陷阱和后续危机风险。

【3】并购并不是仅仅来自业务的规模，一定要注意无形资产，特别是核心人才可能流失所带来的损失风险。

【4】杜绝侥幸心理，并购流程和所有环节一定要合法合规，不要触犯国家调控和监管的有关政策。

并购方在进行并购时应充分、客观地认识到自身实力，结合实际情况选用合适的、可持续的发展方式，切忌仅凭一时热情或纯粹为了夺取优惠的政策资源而盲目并购，并购前要进行有效的尽职调查，调研各项资质，签订合法合规合理有效的保障协议，通过多种科学的定价和评估模型来对标的进行定价从而选择有利的并购模式。

图：新农人袁帅

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