焦点|助力城市建设房地产发展新模式外延再拓展

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举报 2022-05-21

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于2021年底中央经济工作会议首次提出之时，房地产“探索新的发展模式，坚持租购并举”即已透露出明显的民生信号。

如今，在同样与民生需求息息相关的城市建设与治理中，房地产发展新模式再次被提及，并被认为是满足人民物质文化需求，提高城市生活品质的重要一环。

日前，银保监会发布《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》（以下简称“《意见》”），就城市人居需求、城市功能完善以及增强城市发展动能等方面提出多条支持措施。在指导思想以及基本原则之后，探索房地产发展新模式作为聚焦人民物质文化需求的一项举措被率先提出。

“城市建设和治理发展，首要的便是房地产的问题。”中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅接受《中国经营报》记者采访时表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，与生产、投资、消费紧密相关，探索房地产发展新模式在多项重要政策中被频繁提及，说明这是一项系统工程，也是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求。

图片来源：互联网

加强金融支持

“党的十八大以来，我国城市建设取得重要成就，城市面貌获得巨大提升。党中央、国务院高度重视城市高质量发展工作，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》对转变城市发展方式、推进新型城市建设、提高城市治理水平、全面提升城市品质提出了明确目标。这就对银行业保险业更有针对性地服务好城市建设和治理、更高效地在人民城市发展中配置金融资源提出了更高要求。”银保监会有关部门负责人如是介绍《意见》出台的背景。

以人民为中心，提高群众获得感、幸福感和安全感被摆在重要位置，《意见》在具体措施方面首先即是聚焦人民对物质文化需求。其中提到，探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

“工业化、城市化和现代化是现代社会历史发展过程中三个相互影响、相互作用的重要因素。”袁帅表示，我国目前正处于城市化的加速时期，城市规模不断扩大、数量不断增加、以城市人口增长为标志的城市化率稳步提高。

在城市化建设取得瞩目成就的同时，袁帅还表示，伴随着我国城市化进程的推进，贫困问题、公共安全管理问题、资源短缺问题、城市化与产业结构不协调问题、城市特色危机等问题也随之出现，这些复杂的问题交错在一起，不仅会阻碍我国的城市化和现代化进程，也会带来一系列的更深层次的社会问题。

“房地产发展的新模式，除了开发，也强调运营，强调关注存量。而存量运营过程中又要关注绿色低碳发展、社区治理、经济可循环高质量以及人们参与等各个方面，于是就有了《意见》中这些要求。”中国房地产数据研究院院长陈晟则表示，新的开发模式还有新的存量改造模式一起构成了新的城市建设模式，同时也就对目前的金融支持提出了更高的且不同以往的要求。

“房地产业对国民经济依然发挥着举足轻重的作用，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。”袁帅表示，对房地产新模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换是一个漫长而痛苦的过程。同时，探索房地产发展新模式是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求，是房地产转型发展的重要路径，更是解决新市民住房问题的最直接方式。

支持城市更新项目

强调满足购房者合理住房需求之外，围绕绿色、智慧，提高城市建设和治理水平，此次《意见》还提出要支持基础设施建设，助推城市功能提升。

为此，《意见》提出，要引导银行保险机构依法依规支持城市更新项目，鼓励银行保险机构为城镇老旧小区改造等民生工程以及现代化物流体系、便民生活圈网点、步行街改造提升、城市停车设施等提供金融支持，保障优化生产、生活、生态空间。

“重申这些要求，在城市建设中将起到很重要的作用，特别是新型的金融支持方式以及针对城市更新的支持方式非常重要，可以有效推动老旧小区改造，包括城市基础设施的进一步更新，解决资金循环的问题。”陈晟表示，当前金融支持城市建设过程中还面临一些新的问题，比如老旧小区、旧厂房、旧商业、旧住宅等权属规范、规划突破等问题都需要政策引导和金融支持，而金融支持则应主要考虑如何能兼顾民生以及资金的可循环，各地成立的房地产基金包括城市更新基金将会在此过程中起到重要作用。

财经评论员张雪峰也表示，城市的老小区往往存在多部门共管、权责不清等现象，老小区管理较为复杂，地方部门在进行城市更新项目时，可能会面临与其他部门的协商，这样会增加小区改造的经济成本和时间成本。

另一方面，随着存量开发的逐渐萎缩，城市更新、老旧小区改造等存量需求更大程度释放出来，形成巨大的市场空间。

“因此各地成立的房地产基金，包括城市更新基金就很重要，在金融支持城市更新过程中可以起到较大作用。同时这个过程也需要探索出一个跨区域、跨企业、跨资金以及跨业态的新发展模式。”陈晟称。

注重风险防控

在要求金融支持城市建设的同时，《意见》还提出要严守风险底线，要督促银行保险机构持续加强风险管理，坚持审慎合规经营，按照风险可控、商业可持续原则，支持与当地经济发展水平相适应、经过科学规划论证的项目。坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“风险防控是保障金融企业以及城市建设良性运转的第一要务。在支持城市建设和治理相关业务过程中，必须要持续加强风险管理，严守风险底线是最根本底线原则。”袁帅表示，我国房企由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟须寻找第二增长曲线，这一过程离不开科学合理的金融支持，同时也要做好风险防控。

袁帅认为，房地产探索新发展模式背景下，当前各地仍注重“因城施策”支持合理住房需求，金融支持也在持续加码，房企则要顺应政策及行业趋势，做好重点区域布局的同时努力向服务商转型。

此外，为避免城市低水平盲目发展和重复建设，《意见》还提出要坚决遏制新增地方政府隐性债务，严禁银行保险机构配合地方政府通过新增隐性债务上新项目、铺新摊子。

“要针对实际情况补短板，包括基础设施、老旧小区、低碳设施、雨水收集、管道等，针对有效需求进行实质的产品供应，避免相应的低端建设和重复建设。”陈晟也表示，在金融支持城市建设过程中，要避免过度金融化、唯金融为方向，要避免纯粹的不可循环以及不可持续，更要兼顾经济生态和社会治理等各方面要求。

实际上，这也是房地产探索新发展模式的应有之义。

“新的发展模式探索实质上就是房地产回归产业的基本面，首先要遵循两个原则，即房地产不能脱实向虚以及资本不能无序扩张。”陈晟认为，房地产业要支持新增的实体经济发展，支持科创园区、战略发展区域新增空间的建设等，并对存量住宅和园区等，进行生活服务业等方面的提升与赋能，因此房地产业新发展模式的探索应围绕实体经济而非过度金融化来展开。

来源：中国经营网记者：庄灵辉卢志坤北京报道新社汇·全媒体矩阵转载发布

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