焦点|从“虚假宣传”到“高租金车位”北京亦庄和悦华锦再惹争议

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举报 2022-06-10

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近日，北京和悦华锦的一位业主反映：“项目于2021年9月交房，至今已经9个月，地下车库出入口、顶棚仍未修好，雨季马上来临，必然面临雨水倒灌问题。在后续完善工作未完成的情况下，物业强行收取远高于周边小区的车位管理费和车位租金。目前，车位管理费180元每月，租金700元每月。”

业主还反映，由于和悦华锦一二期之间的道路归属存在争议，开发商未办理测绘备案，业主至今无法缴纳契税，无法办理房产证。“和悦华锦为限竞房，业主取得不动产登记证书后满5年才能上市交易。迟迟不能缴纳契税影响办理产权证，影响房屋上市交易。”一位业主不无担心地表示。

实际上，由保利发展、首开集团、金地集团联合开发的和悦华锦曾被卷入“虚假宣传”、“延期交付”、“质量门”等风波中，于2021年一期、二期陆续交付后，再度因“高价车位租金”以及“交付9个月仍未办理测绘备案”引发业主投诉。

高租金车位惹争议

公开资料显示，和悦华锦位于北京亦庄经济技术开发区博兴八路与兴海一街交叉口西南侧，由北京博睿宏业房地产开发有限公司负责开发建设，系保利发展、首开集团、金地集团联合开发。项目占地面积92065平方米，建筑面积165717平方米，共18栋建筑，1823户，于2018年9月首次开盘。

据二期业主反映，交付至今已经9个月，停车场自流平地面凹凸不平，车库入口未搭建，雨季马上来临，必然面临雨水倒灌问题。

而且在后续完善工作未完成的情况下，物业强行收取车位管理费180元/月，租金700元/月，高于周边小区车位管理费50元/月，租金400元/月的标准。此外，业主如果按照小时缴费，每月租金近3000元。

“车位租金880元/月，时租约3000元/月的租金水平，与周边小区相差悬殊，非常不合理。”不少业主表示高昂的车位租金让人望而却步。

针对车库部分工程未完工的投诉，北京经济技术开发区于6月6日回复称，地库施工依据的设计文件经市规自委备案的图纸综合审查机构审核通过。本工程竣工验收日期为2021年8月27日，竣工验收时地库出入口完成了设计文件中的全部内容，施工内容与设计图纸一致。

针对业主反映停车费过高这一问题，北京经济技术开发区于6月6日通过人民网领导留言板指出，根据《北京市机动车停车条例》第二十八条本市对其他停车设施实行市场调节价，可以根据地理位置、服务条件、供求关系等因素自主定价。市价格行政主管部门依法加强对停车收费价格的监督。

图源：人民网领导留言板

业主质疑，开发商是否可以对于车位租金任意定价？对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，如果车位是开发商的，或者是开发商投资的人防车位，那么开发商或其委托的物业公司享有一定的定价权。但是这个定价权不是无边界的，也不是可以任意定价，需要在合法合规的范围内。

《制止牟取暴利的暂行规定》第五条规定：“商品的价格和服务的收费标准，应当符合：某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度；某一商品或者服务的差价率不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的平均差价率的合理幅度等。”

所以，虽然车位租金是市场调节价，但是也需要遵循相关的定价规定，如果定价过高，违背了上述规定，也属于违法行为。而且在《制止牟取暴利的暂行规定》第十一条明确规定了：“违反本规定第五条规定的，由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”

王律师建议，面对高昂的车位租金，业主可以通过政府信息公开或其他取证的方式做两方面的核实：第一是车位的归属，开发商是否有权出租获益；第二对周边同地段同档次小区车位的租赁价格进行取证。如果开发商根本无权对外出租，车位属于业主共有的，或者收益权归业主，那么开发商和物业公司根本无权定价，相关的收益也归业主所有。业主可以视情况通过诉讼、谈判、违法查处等方式维护自己的权利。

如果开发商有权对外出租，小区车位租金又确实显著过高，可以根据上述提到的规定向当地的价格监督机构进行投诉或提起违法查处申请，相关价格监督部门也有职责依法处理。

因道路权属问题交付9个月后无法办理产权证

“交付近9个月后，业主至今无法缴纳契税，也无法办理产权证。”一位业主反映。

业主将这一问题向经开区建设局反映后，经开区建设局通过人民网领导留言板称，经了解，开发商尚未向我局申请办理测绘备案手续，开发建设局工作人员已督促开发商尽快办理测绘备案手续，保障购房人能够缴税、办理不动产权证。

实际上，取得竣工验收备案并完成项目交付后，开发商首先要办理大产权证，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，开发商办理大产权证的时候，需要一系列的材料，其中一项不可缺少的材料就是测绘报告。王玉臣律师表示，“必须具备测绘报告才能办理大产权证。而只有大产权证办理下来了，才能办理每家每户的产权证。若未完成测绘备案，则开发商无法获得大产权证，个人无法缴纳契税，无法办理房产证。”

为何和悦华锦开发商迟迟未办理测绘备案？

据业主多方了解，在土地出让合同里，明确开发商代建一二期之间的市政区间路，然后移交给相关部门，但是并没有明确接收部门。开发商称，一二期中间代建道路归属不明，因房管局和政府部门不同意该道路划归内部道路，也未明确具体接收部门，导致无法办理测绘备案手续。

图源：业主

北京博睿宏业房地产开发有限公司前期部王经理此前接受媒体采访时曾表示，为了业主能及时缴税，开发商和相关部门申请，不等这条路移交，先做实测。目前受疫情影响，现场无法审核，预计今年5月底能取得实测备案，业主可以根据实测结果办理契税。

中国房产质量周报于6月6日致电和悦华锦售楼处了解测绘备案进度问题，电话无人接听。

值得注意的是，根据和悦华锦预售合同约定，产权证办理完成最晚时间为交房后720日内。按此计算，于2021年9月交付的和悦华锦二期最晚办理产权证时间为2023年8月30日。

开发商前期部门王经理称，在约定时间到期之前，公司可以取得大产权证，之后部分业主就可以直接办理小产权证，部分未预售网签的客户可在大产权证取得后一周左右改为现房签约。

“和悦华锦为限竞房项目，业主取得不动产登记证书后满5年才能上市交易。合同约定房屋交付2年内办理完产权证，这也意味收房后大概7年，房屋才能上市交易。”一位业主表示。

“如果是在合同约定期限内，开发商办理完成产权证，确实不构成这方面的违约。”王玉臣律师指出。同时，也提醒各位业主，如果产权证迟迟未能办理，作为业主可以通过信息公开等方式核实不能办证的原因究竟是什么，然后根据实际情况有针对性地采取一些合法合规的手段去推动。比如我们所遇到的不能及时办证的项目，有很多是因为手续问题，或者是拖欠出让金、税费等钱的问题。如果是手续的问题，那就很可能存在违法违规点，就需要推动这些问题的解决，必要的时候甚至需要视情况提起相关的违法查处和诉讼。

曾陷入“虚假宣传”及“质量门”风波

公开资料显示，首开+保利+金地联合体于2017年10月11日经过33轮激烈竞争掷金62.9亿+竞报自持2%拿下北京经济技术开发区河西区X94R1地块，即和悦华锦地块，成交楼面价37956.23元/㎡，溢价率35.56%，限定商品住房销售均价不超过52695元/平方米，且销售单价不得超过55330元/平方米。

亦庄，北京高精尖产业发展的重点区和产业人才的聚集区，也是近些年北京发展最快的区域之一。位于亦庄河西区的和悦华锦，以6-8层纯洋房社区、三大品牌房企实力打造以及约5万元/平方米的均价，不仅吸引了不少年轻人来此安居，更收获了不少改善型置业者的青睐。

然而，从销售、建设到交付的三年间，却先后卷入“虚假宣传”、“延期交付”、“质量门”等一系列舆论风波之中。

据一位顶层购房者反映，在销售时开发商称顶层采光好视野好，在房屋建筑围栏拆除后，顶层业主发现房屋顶层和次顶层光照被严重遮挡，突出的屋檐在室内平视可见，严重阻断光线和视野，光照稍微差一点的天气，屋内简直就是小黑屋，和开发商所宣传严重不符。

图源：业主

值得一提的是，2019年9月26日，北京市住房和城乡建设委官方公众号【安居北京】发布消息，对全市商品房在售项目开展执法检查中发现，和悦华锦等十个项目因在销售过程中存在不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为。市住房城乡建设委已责令企业立即进行整改，并对部分项目暂停网上签约资格。

另据业主反映，一期合同通知2020年12月31日交付，二期合同约定为2021年5月31日，实际交付时间延期约3个月，合同约定期超过60日，须按日计算向业主支付全部房价款万分之二的违约金，开发商却以疫情为由，称延期交房不需赔偿损失。“实际上，延期时间远超政府停工时间，开发商避谈延期赔付并不合理。”

“一期交房时消防、道路、绿化、车库、地下室、外立面、室内窗户并未完工，此外，还存在单元门缩水、道路未完工、路面未硬化就铺砖等问题，并不符合交房标准。”彼时，一期业主还提供了一份《待解决问题清单》，其中涉及消防、道路、绿化、车库等方面的整改内容近40项。然而，开发商未积极整改。

“自被告知收房以来，业主与开发商方面的沟通存在断层，一直未能同步，缺少一个正式的对话渠道。”一期业主不得不通过人民网领导留言板呼吁，由主管部门牵头搭建开发商与业主有效沟通渠道，开发商正视业主提出的问题并拿出业主认可的解决方案，由主管部门督促开发商整改落实到位。

二期交付后，仍存在与开发商沟通不畅的问题。其中，一位业主通过人民网领导留言板反映，客厅承重墙、厨房承重墙、卧室承重墙严重歪斜，客厅房梁倾斜，在整改过程中，开发商把客厅和厨房墙面开凿，已漏出钢筋，还需要打石膏修补等问题。

图源：人民网领导留言板

对此，北京经济技术开发区回复称，第1、2、3条问题实际情况为户内局部混凝土面胀模、维修过程中局部位置少量露筋，依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表8.1.2条判定属于现浇结构外观质量缺陷的一般缺陷，已协调建设单位进行维修处理。

目前，联合开发已经成为常态，对于房企来说联合开发可以分担风险，减少资金压力，同时，不少业主也表示，当时看到和悦华锦为保利发展、首开集团、金地集团三大品牌房企联合开发，对交付品质充满信心。不曾想，联合开发项目一旦出现问题，对于购房者来说麻烦事不少。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅在接受媒体采访时就曾表示，在开发方面，多房企合作尤其是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异，都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。而一旦出现问题，由于合作开发项目涉及企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在责任界定问题。

就业主反映的上述问题，中国房产质量周报向和悦华锦项目售楼处以及开发公司致电，电话均无人接听。

中国房产质量周报将会对征集的线索进行追踪报道，从而维护消费者权益，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，实现人们对美好生活的向往。

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