焦点|存量时代来临，房地产企业寻找增量

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举报 2022-07-06

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受土地价格上涨、房价受限等因素影响，房地产企业的利润空间进一步压缩。市场研究机构克而瑞地产研究认为，纯地产开发获得的盈利已大幅下降，房地产企业的规模增长遇到瓶颈，当前国家的大多重点城市已由增量市场转向存量市场。

在市场的变化下，多数房地产企业已开始寻求新的利润增长点，商业地产业态成为转型的重点。万科在回复《商学院》记者采访时表示，万科的经营、服务类业务增速快，营运净收入率（NOI）势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“未来房地产行业的创新战略将与市场和政策方针进行更紧密的连接，弱化对土地和资本等局限资源的依赖度。”以住宅地产为主的房地产财务指标紧缩叠加市场疲软，当下商业地产表现出应对市场风险的能力更强的趋势，成为行业发展的新风向标。

无论是消费者还是开发商，市场红利期已过，未来存量市场才是常态，房地产企业如何在存量中发现增量？

房地产进入存量市场

“从房地产行业相关政策和市场情况看，中国的房地产行业已经过了高速发展期，现在处于成熟期后的转型阶段，行业发展红利消失，市场不但要与同行激烈竞争，还要与二手房市场竞争，房地产‘躺赢’时代结束。”独立经济学家、财经评论员王赤坤提出。

王赤坤说，房地产市场进入存量市场的表现有：新房销售规模总量增速低于5%；二手房销售数量超过新房销售数量；房地产市场份额不再是共同增长，而是此消彼长；多个房地产公司特别是房地产头部公司出现销售下降；新建存量房库存消化期超过12个月。

在房地产行业的总体增长方面，2021年，全国房地产开发投资14.76万亿元，比上年增长4.4%；销售额完成方面，据克而瑞地产研究报告，2021年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，且有逾8成企业未完成全年业绩目标。

在行业环境变化下，房地产企业在投资端更为谨慎。据克而瑞地产研究报告，尽管多城集中土拍，但溢价率、流拍率等热度指标表现并不佳，市场热度较2022年4月出现下滑。

据2022年6月15日国家统计局公布数据显示，1～5月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%，其中住宅销售面积下降28.1%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%，其中住宅销售额下降34.5%。

在楼市疲软的背景下，积极的货币政策出台。2022年5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据：一年期LPR（贷款基础利率）为3.7%，与上月持平；五年期以上LPR为4.45%，较4月下调15个基点。这是自LPR报价机制改革以来，首次单独下调5年期品种。

同时，早在5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）显示，LPR下调20个基点，首套房贷款利率下调至4.4%。叠加两次下调，首套房利率最低降至4.25%。

安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉认为，这一轮的利率调整比较大，目前的利率处于历史低位，有助于提振市场信心，但对房地产的实质刺激还是有限。而且地产调控“一城一策，因城施策”，也要看各个地方差异化政策的出台。就降息空间而言，因为已经处于历史低位，所以不排除继续往下降，但空间也不大。

结合国家统计局公布的2022年5月商品住宅销售价格变动情况来看，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓。全国新建商品住宅的销售价格小幅回升，二手住宅的销售价格继续下行。

汤哲辉认为，从2021年末开始，从中央到地方，房地产行业监管松绑的政策一直陆续发布。我们既要坚持“房住不炒”基本原则，也要强调“稳增长”，如果首付比例能够调减的话，对刺激销售将是实质性的。目前降利率是一方面，如果还有其他政策出台，销量可能会回升。

王赤坤说，从房地产的金融逻辑看，房地产的红利逐渐消失，投资收益和资金安全下降到安全边界以下。他认为，房地产企业进入了一个循环，即房地产下行-应收盈利下降-融资能力减弱-降价销售回笼资金-低于周边房价-房价被迫参照降价房子定价-房价下降-房地产公司进一步困难。

在存量市场环境下，探索房地产发展新模式是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求，更是解决新市民住房问题的最直接方式，也是房地产转型发展的重要路径。

房企抢滩商业地产

北京房地产商会会长黎乃超分析，由于城市核心土地增量和老百姓刚需购房减少，改善性购房没有大面积铺开等造成新增购房数量急剧减少，这就要求传统开发企业必须转型升级。

不过，转型不等于转行。据北京商会对数千家房地产公司调查，大多数企业不愿意转行，因此，为了生存，传统的开发商转为商业运营商或物业管理企业等实为无奈之举，毕竟是同类行业，有相通之处。

据仲量联行报告，目前领军房地产企业依旧保持以住宅销售为主导的营收模式，但其战略目光已逐步转向租赁及物管等运营型业务。十家领军房地产企业的重点项目商业地产业态占比在三年内平均增长18.1%，业绩平均增长率高于开发销售收入的26.6个百分点。

在房地产行业调整的背景下，如何寻求增量？仲量联行认为，部分领军房地产企业正在进行从开发商到运营商的角色转变，积极深化商业地产领域布局，包括城市综合体、长租公寓、工业地产等板块，同时推进资产证券化，达成房地产生态全域化发展。

一线房地产企业为保持平稳着陆也开辟了其他多元化战略部署，如城市功能新区建设、绿色建造、不动产生态等，不断进行积极尝试。

作为房地产行业的头部企业，万科率先转型。万科方面接受《商学院》记者采访时表示，万科董事长郁亮在提及公司价值思考时指出，万科已从“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”。

万科方面表示，万科经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，万科商业运营平台印力集团近五年复合增速为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。

同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。万科以REITs（不动产投资信托基金）为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产经营、服务业务提供了资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿元的利润。再如，2021年，万科旗下万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。除此之外，招商局集团寻求商业、办公楼、科技园管理；万达集团转型轻资产运营；华润集团发力商业、长租公寓等领域，都是房地产企业积极应对的举措。

IPG中国区首席经济学家柏文喜建议，一要向国内市场找结构性增量，也就是随着经济与人口转移而带来的地区间市场变动产生的增量市场，如都市圈、一二线核心城市等；二是寻找养老、康养、度假等因为消费升级而产生的市场；三是要向如东盟等境外快速发展的地区拓展增量市场。

米阳建议，房地产企业可以通过进一步深化商业地产布局，达到销售型和运营型物业协同互补的收益平衡，形成“双轮”驱动，强化现金流稳健性，提高精细化管理水平。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅认为，无论是住房地产还是商业地产，新发展模式探索的实质是房地产回归产业的基本面。房地产企业商要强化轻资产运营能力，从商业管理、职业能力、物业管理、社区治理、城乡更新融合、智慧楼宇、数字信息化等领域布局挖掘新的增长极。

要转型，就难免有风险。如何规避风险？黎乃超认为，房地产企业要杜绝之前靠资金优势盲目进入不熟悉的领域，期望占领属于别人的市场做法。房地产企业要有自己独特的经营服务理念和过硬的经营团队，摒弃原来快进快出的开发思维，真正为城市更新与美化提供优质的服务。

探索房地产新发展模式绝非一蹴而就。破旧立新，这是一个长期系统性工程，袁帅认为，“房住不炒”的总基调不会改变，“十四五”时期，中国新型城镇化将不断深化，房地产行业的企业要稳定心力、扎实根基、调整认知，中国房地产行业中长期的发展和经济空间是具备潜力和值得期待的。（以上来源：《商学院》杂志记者：胡嘉琦石丹新社汇·全媒体矩阵转载发布）

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅表示，房地产业对国民经济依然发挥着举足轻重的作用，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。面对城市建设和治理发展，首当其冲的便是房地产的问题。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，与生产、投资、消费紧密相关，探索房地产发展新模式在多项重要政策中被频繁提及，说明这是一项系统工程，也是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求。我国目前正处于城市化的加速时期，城市规模不断扩大、数量不断增加、以城市人口增长为标志的城市化率稳步提高。伴随着我国城市化进程的推进，贫困问题、公共安全管理问题、资源短缺问题、城市化与产业结构不协调问题、城市特色危机等问题也随之出现，这些复杂的问题交错在一起，不仅会阻碍我国的城市化和现代化进程，也会带来一系列的更深层次的社会问题。

过去20多年的房地产行业高速发展主要依靠“高杠杆、高周转”双轮驱动模式以迅速扩大市场份额，这样的场景已经一去不复返。随着存量开发的逐渐萎缩，城市更新、老旧小区改造等存量需求更大程度释放出来，形成巨大的市场空间。探索房地产发展新模式是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求，更是解决新市民住房问题的最直接方式，也是房地产转型发展的重要路径。房地产探索新发展模式背景下，当前各地仍注重“因城施策”支持合理住房需求，金融支持也在持续加码，房企则要顺应政策及行业趋势，做好重点区域布局的同时努力向服务商转型。

商业地产还是住房地产，新的发展模式探索实质上就是房地产回归产业的基本面，面对着我国住房供应模式的重构，对于地产商而言，必须开展经营模式的改变和多元领域持续深入的布局。我个人认为，地产商的经营管理效率和信用获取能力将是未来重点关注要素，以及要延展服务领域，强化轻资产运营能力，从商业管理、职业能力、物业管理、社区治理、城乡更新融合、智慧楼宇、数字信息化等领域布局挖掘新的增长极，开拓第二增长业务曲线。

探索房地产新发展模式绝非简单的一蹴而就，破旧立新，这是一个长期系统性工程，我认为，“房住不炒”的总基调是长久不会改变的，但是面对着十四五时期，接下来的我国新型城镇化不断深化，房地产行业的企业要稳定心力，扎实根基，调整认知，我国房地产行业中长期的发展和经济空间是具备着潜力和值得期待的。

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