物业公司赴港IPO热情减退 物管行业将战略重点转向社区增值服务
近期，房企分拆旗下物业板块赴港上市的热潮似有“退烧”的迹象。
东方财富Choice数据显示，截至目前，加上刚登陆港交所的鲁商服务，港股“物业管理及服务”板块已有61家公司，其中2020年以来成功登陆港股的公司就有35家。但从数量增减情况来看，2020年和2021年赴港上市的物业板块企业数量分别为18家和13家；截至目前，今年该类企业数量只有4家。
看懂App财经评论员王赤坤对《证券日报》记者表示，无论“退烧”与否，在“房住不炒”和人口老龄化加剧的背景下，物业已成为房企下一个竞争主战场，而在行业内并购潮渐退时，发力社区增值服务正成为物业公司的战略重点。
“退烧”或属正常现象
近几年，房企纷纷分拆旗下物业板块赴港上市，形成了一股热潮。但是，进入2022年，不仅该热潮开始“退烧”，行业内并购行为似乎也更趋谨慎和理性。有分析指出，“退烧”或属正常，因为2020年至2021年有大批物管企业上市，头部房企旗下的物业公司大部分已经成功登陆资本市场。
从上市情况来看，2019年至2021年，港股物业管理及服务板块的上市企业数量分别为8家、18家、13家，而今年以来仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务和鲁商服务4家物业公司登陆港交所。据不完全统计，目前还有包括龙湖智创生活、万物云、润华智慧健康等7家物管企业正在候场港股IPO。
二级市场中，相关板块表现也并不理想，截至7月11日，按后复权计算，61家港股上市物业管理公司中仅有13家年内股价上涨，占比刚过两成。此外，截至7月8日，恒生物业服务及管理板块指数（HSPSM）年内累计下跌24.14%。
其实，自2014年6月份花样年旗下的物业管理平台彩生活在港交所成功上市，成为我国第一家分拆物业板块上市的企业后，房企分拆物业板块上市的步伐就一直没停过，近几年更是如此，市场开始意识到，优质的物业对于业主安全感和房产保值升值十分重要。
在“房住不炒”的政策大背景下，近期房地产行业的赛道逻辑也在发生改变。山东大学经济学院房地产研究中心主任李铁岗接受《证券日报》记者采访时表示，房地产行业正逐步回归民生属性，行业进入缩表出清阶段，过去“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式已不可持续，房企的发展逻辑也正在发生改变，多家房企选择收购物业公司、拆分物业板块上市。
王赤坤在接受《证券日报》记者采访时表示，各大房地产公司纷纷剥离、分拆物业板块，并推动其上市，意在建立战略防线、通过资本市场在经营层面进行战略升级。
但今年以来行业内的并购潮渐退。据中指研究院不完全统计，今年上半年行业内公开披露的并购近20宗，涉及金额约80亿元。而根据安信国际不完全统计，2021年物管行业并购超70宗，交易金额超330亿元。
东北证券研报指出，2021年物管行业并购热度空前，经历了从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的转变。展望未来，物管行业并购大潮将渐入尾声。
聚焦社区增值服务
中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅对《证券日报》记者表示，目前物管行业仍处于较高速发展的阶段，收购、并购与提升增值服务收益是物业公司保持成长性的主要手段。而随着行业收购、并购大潮渐褪，物业公司已将其战略重点聚焦于增值服务。
梳理各家上市物业公司2021年年报可以发现，尽管基础物业服务仍是行业的营收“压舱石”，但占比逐步收窄；高盈利增值服务加速发展，成为促进行业发展的一大利器。东北证券研报指出，2021年重点物企社区增值服务收入平均占比达到20.2%，同比提升2.9%，已成为业绩重要驱动力。
今年以来成功登陆港交所的4家物业公司均将提升社区增值服务水平作为今后重点发展方向之一。如刚上市的鲁商服务就表示拟用上市后公司所得资金净额15%加强物业管理服务及进一步开发其多元化社区增值服务，以进一步提升客户体验及满意度。
有分析指出，限购政策逐渐有序放宽，叠加房地产企业竞争焦点逐渐转移至售后配套服务，有利于物业服务板块回暖。
李铁岗对《证券日报》记者表示，“房住不炒”政策之下，房企更需提高软性服务价值。
王赤坤也对《证券日报》记者表示，在行业红利消失、行业竞争异常激烈的情况下，单靠运营已经无力推动主营业务增长，物业公司纷纷在战略层面展开角逐，其中开发多元化社区增值服务是一个重要方向。（以上来源：证券日报 记者 王僖 新社汇·全媒体矩阵转载发布）
中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅认为：物业是房地产行业中的高毛利板块之一，属于优质资产。物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，近些年物业行业对并购保持热衷，是在基础物业服务仍是物企营收主要来源的当下，管理规模是影响企业收益的重要指标，而增加在管面积的最直接方式就是收并购。另外一个原因就是当前，行业的市场格局仍较为分散且竞争较大，扩规模、提高市场占有率，仍是物企重要的诉求之一，其中，收并购是企业快速提高管理规模的重要方式。
目前整个物管行业仍处于较为高速发展的阶段，在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活和消费升级的时代大背景下，物业服务行业将迎来新的发展机遇期。但同时物企在并购扩张时也要预防随之而来，表面规模上的做大做强，实质大而不强，在以服务为硬核的新商业模式上创新方面要深下功夫。物企要加强对增值服务的重视，收并购要纵向拓展至多元化服务领域以及专业化服务领域，物企在通过收并购实现规模扩张的同时，将并购范围可延伸到多元业态，来与自身业态布局产生协同，特别是在一些文化教育、康养服务、银发经济、社区金融、社区团购、房产经纪、托育、智慧停车等领域正在积累新的增值服务，毛利率水平较高，是有利于物业效益增长的。
对“人”的服务是物业服务企业一直以来关注的重点，随着城市建设的发展、科学技术的变革、人们生活水平的提高，物业管理行业正处于高速变革的时期，物业管理行业早已突破社区服务的范畴，在内涵和外延上有了更为丰富的内容，甚至演变为服务社会基层治理的一个实践单元。
物业正在顺应时代要求，不断拓展新的业务边界，从服务“小社区”起步，到探索城市“大物业”，全生命周期服务逐渐成为升级主流，新时期的物业呈现：新科技、新服务、新生态、新价值的“四新”发展路径。
新科技：提升企业运营管理效率 ，做到服务个性化，引入数字信息技术和算法系统，实现更为高效，精准点对点服务，让数字技术赋能物业管理，降本增效的同时升华服务体验。
新服务：以人为本，愈发注重综合性、高素质人才的培养，人才是行业升级转化的根本源动力，拥有人才才能做新增值服务，做宽业务市场。
新生态：围绕业主、围绕商业和城市居民，打造多元的生活和商业合作模式，如社区新零售、社区电商、银发经济、亲子教育等。
新价值：把社区增值服务常规化，在提升居民资产价值、社区人文价值的同时，增强幸福指数，精神价值。
十四五是乡村振兴时期，以城带乡，消费帮扶，村城联动实现城乡融合发展，社区将是排头兵，更加是中流砥柱，而这同时给予了物业新的服务和市场机遇。“乡里产，城市买，物业营！”从田间地头到百姓餐桌，打通农产品上行“最后一公里”，畅通“肠梗阻”推动消费帮扶提质升级，实现共同富裕。发挥物业在社区的中坚服务力量和综合优势，打通社区线上线下联系，以数据化驱动用户精细化运营，加强业主与社区，社区与农产品源产地，社区居民与种养殖农民的信任关系，打造便捷的消费体验，形成社区消费生态闭环，持续打造流量池，形成订单农业，让乡村地区的产品真正在村城体系间流动起来，打造高效畅通的村城间产品供应链，实现农产品从田间到餐桌的市场经营性的全链条联动，从而实现业务的良性增长。
乡村振兴新征程时期，推动城乡融合发展促进共同富裕，以空间融合为模式、以产业融合为基础、以要素融合为动力、以治理融合为支撑、以制度融合为保障、以技术融合为载体，全面激活乡村社会的内生动力和外延张力。
以推动城乡融合为重点促进乡村振兴，实现共同富裕，根本目的是让城市和农村这两个差异性地域空间，发展为交错相融、功能互补、利益协调、和谐共生的地域共同体。
在新发展阶段推动城乡融合走向深入进而促进实现共同富裕，关键在于抓住导致城乡分割、阻碍城乡要素双向流动和统一市场形成的主要制约因素，着力破解城乡要素配置不合理、城乡基本公共服务供给不充足、农村经济发展模式不多元、农民收入增长态势不稳固等突出问题。
城乡更新融合发展是拓展产业发展空间的一个强劲动力，是释放市场活力的必要举措，也是国家现代化的重要标志。建立城乡更新融合发展机制和市场服务体系是实现乡村振兴和共同富裕目标的重要保障，要坚持走好跨域联动、以城带乡，企村帮扶、以需促产，品牌兴业、融合发展的路子。
社区经济是以更好地满⾜⼈⺠群众对美好⽣活的向往为宗旨，以社区居⺠为服务对象，以增强社区商业服务供给为⽬标，融合购物、餐饮、健康、教育、便利、创业、低碳等相关⺠⽣服务类产业于 ⼀体，在 5 分钟、10 分钟、15 分钟⽣活圈内呈现的⼀种商业消费形态。
同时，中国40%到60％的城市商业消费及⼀般性商业活动在社区完成，尤其集中在餐饮、个⼈及家庭服务等领域。因此，在商业布局⽅⾯，各⼤、中城市的政府已把注意⼒从市区转向了建设社区商业，随着城市居⺠的消费阶层的升级换代，为社区商业制造了巨⼤的市场需求和发展空间。
社区经济建设和发展近年来获得国家政策的大力⽀持。特别在当前抗击新冠疫情、强调促进内需、构建双循环新发展格局的⼤背景下，国家政府各层⾯从2020年开始相继出台了多项政策，大力⽀持社区商业及新业态、新模式引领新型消费的社区新经济发展。相关研究机构数据显示，中国社区经济的社区商业消费规模2020年已达10万亿，预计2025年将达到20万亿，⾯临巨⼤的市场成⻓空间。
在数字经济大潮下，通过推动城乡融合发展促进共同富裕机制，让乡村振兴和数字经济的结合，我认为一项重大的意义是赋予了原始乡村新征程时期“云村民”的新生意义，乡村振兴一定是千村千面，乡村振兴是“保护”而非破建。
无可厚非，数字化将成为一种乡村经济振兴的产业模式与路径。要认知和定义“云村民”，就要先了解，什么是村民。村民，也就是乡村的百姓，在《现代汉语辞典》的解释：村民是“乡村居民”，是"固定住在某一地方 的人”，村民是乡村建设的参与者和最终受益者基于此，我认为可以给“云村民”做如下定义，是“活动在第五维数字经济空间的乡村新居民”，是数字经济浪潮下乡村振兴新征程时期乡村建设发展所带来的“村民新形态”。“
“云村民”村民新形态”中的“新”，我认为体现在四个维度：
认知形式上“新”：文化；
参与方式上“新”：云上；
受益呈现上“新”：双线；
价值传承上“新”：共生。
“云村民”是乡愁、乡味的情感寄托，是通过数字信息技术在第五维数字经济空间形成的“本土原生村民、寻根儿村民与城镇化新生代社区村民”的云端聚合，也将是城乡更新融合发展在数字经济时空维度内“社区元宇宙”中新生“数字人群”。
随着以互联网、物联网、大数据、人工智能、区块链、AR/VR等为核心的综合性产业元宇宙正在火热展开，元宇宙绝不能成为空谈的概念，要务必结合实际，以真实落地和应用为核心，我们有理由相信，社区元宇宙就是当前最佳的应用落地场景之一。
经过2021年到现在的发展，全球产业界已取得新共识——元宇宙的兴起代表着互联网已经正式进⼊3.0时代：1.0时代，互联网链接世界；2.0时代，物联网改变世界；3.0时代，元宇宙体验世界！
未来30年，元宇宙为代表的互联网3.0时代将获得充分的发展，作为新兴产业，既需要政府政策的⼤⼒⽀持，更需要产业界同仁的共同努⼒，需要共同探索元宇宙的技术创新路径、产业发展路径、商业模式创新路径乃⾄投融资创新的合⼒汇集⽅向，以期实现元宇宙产业的发展成⻓创新突破。
⼤幕已启，业界对于元宇宙的发展和实践都还处于摸索阶段，如何把握好产业机会更好地参与元宇宙的发展，是摆在每个有志于此的产业参与者⾯前的共同课题。同时，元宇宙的发展涉及的具体经济场景众多，其中，中国社区元宇宙的发展必将是⼀个巨⼤的创新实践场景，是价值⼗万亿级市场空间的重⼤市场机遇领域。
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