2022中报：金地遭“裁员增利”质疑、绿地中海利润下滑

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地产财富会

2022中报季

一大波房企

把“交卷日”拖到最后两天

是不是“寒气”聚在一起就传不下去

而越秀绿地中海绿城

滨江建发龙湖金地

少数没挤在最后发中报的企业

也各有各的故事和事故。

2022-8-30

昨天刚结束的金地集团投资者业绩交流会上，金地董事长凌克也遇到了与龙湖吴亚军相同的问题：

为什么公司股债价格持续出现异常波动？

凌克的回应略显无奈：

金地的债券遭遇不寻常波动，这与金地的基本面无关。与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。

在市场恐慌情绪的推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素，而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素

2022年以来，谁都不容易。
即使是提前预见并躲过了吴亚军口中“看不见的冰山”，也依然需要去面对市场的低谷和信心的低谷。
对此，凌克直言，“目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，我们要做好所有的准备，去应对市场比较长的恢复过程”。
没错，自从7月28日中央政治局会议发出“稳地产市场”信号以来，似乎“低谷”就要过去了。但从低谷向上，却仍有一段雪线之上必须翻山越岭的路途。
那些提前从低谷望向山顶的人，都在传递寒气——比如华为任正非。
而在寒气中，有超过22家房企选择将今年的中报集中在今天和明天——也就是中报最后两天的交卷日“踩线”披露。截止至今晚，就连TOP20房企里，也仍有12家企业没有发布中报。
这里的小心机不难猜测：
一是大家的中报都不太好看，每一份都是“传递寒气”的利器。晚一点“寒”总比早一点好，说不准发布前能有什么好消息能释放暖意对冲下呢？
二是大家都集中踩线发布，那么要“寒”一起“寒”——寒气堆里的寒气总能不那么显眼。
甚至，这可能还是一个“财务大洗澡”的机会，把存在的问题集中披露，给未来的报表一个更低的新起点和一个更大的开创空间。
上市房企2022年的中报里，到底有多厚重的寒气要释放？

看看TOP20里少有的8家未踩线发布中报的企业，我们就能窥之一二。
这八家企业分别是：越秀地产、绿地控股、中海地产、绿城中国、滨江集团、龙湖集团、建发股份、金地集团。

01 . 寒气让越秀上18层？

8家已发布中报的上市房企中，仅有越秀地产一家企业上半年合同销售额同比上升。
它也是TOP20、乃至TOP30里唯一一家合同销售额同比上升的企业。
尽管越秀地产上半年的业绩目标完成率只有39.6%（2022年销售目标为1235亿元）；并且，越秀地产上半年合同销售金额489.1亿元，同比增长实际上仅有个位数：
3.2%。
克而瑞榜单数据显示，就因为稳住了这3.2%，越秀地产从2021年上半年排名46上升至2022年排名18。

谁也没想到，在2022年，想要能快速从TOP50挺进TOP20，竟然只需要稳住销售额不下跌。
所以，这是否可以理解为——行业的寒气让它上18层？
当然，投资人也没想到，好不容易选对了一家排名快速上升、且在TOP20里唯一销售增长的公司，它给投资者带来的利润却并不多。
数据显示，越秀地产上半年营收增长、利润却下降——其归母净利17.1亿元，同比下滑26%，毛利率也同比下降5.6个百分点至21.2%。

02 . 中海绿地

国企也“天上地下”

特殊时期、民企“寒凉体质”，那央企的中报呢？是不是就不那么“寒”了？
并不是。
先看绿地，今年5月，国企背景的绿地控股公告对一笔5亿美元票据进行展期。这使得它成为央企中第一家宣布“债务展期”的千亿房企。
其长期发行人信用评级也被标普从“B+”下调至“B-”，由绿地控股所担保的高级无抵押票据长期发行评级也同步从“B”下调至“CCC+”。
在债务“爆雷”、评级下调之后，绿地控股所发出的这份中报，出现了四大核心数据下滑：
营业收入2045.5亿元，同比下滑27.64%；归母净利润42.01亿元，同比下滑48.98%；经营性现金流量净额为130.7亿元，同比下滑54.30%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润43.77亿元，同比下滑43.8%。
整个2022年上半年，绿地的核心几乎就是这三个字“降负债”。
中报数据显示，虽然绿地2022上半年进一步减少了178亿元负债总额，自“三条红线”监管政策出台以来已累计压降超1650亿元，但其截至报告期末仍面临巨大的短债压力：
截至今年上半年，绿地控股的货币资金为633.17亿元，除去受限资金之外，其账面上的现金及现金等价物只有472.48亿元。
而在同期，绿地的短期借款为278.24亿元，应付票据296.49亿元，一年内到期的非流动负债则达到了719.68亿元。
有人辞官归故里，有人星夜赶科场。这边厢，同样的国央企，中海比绿地的状况要好太多了，甚至可以说是“天上地下”。
作为“房企利润王”的存在，中海即使上半年内股东应占溢利同比下跌19.42%，利润绝对值还是在行业中名列前茅。
并且，中海的销售排名也较去年上半年提升了两名至TOP4，和保利一起，彻底打破曾经的“恒碧万融”格局。
但即使公司基本面强如中海，也避免不了一些核心财务数据和行业基本面一起下滑。
这是中海的四大下跌数据。
销售额为人民币1,385.0亿元，同比下跌33.2%收入1037.9亿元人民币(单位下同)，同比下跌3.8%毛利率为23.5%，同比下跌5个百分点公司股东应占溢利167.4亿元，同比下跌19.42%

03. 金地龙湖

TOP民企持续对抗质疑

今天开业绩会的金地，以及上周刚开完业绩的龙湖和绿城，是少数还活在TOP10里、且没有债务展期的民企。
而其中，绿城如今有股东中交集团支持，或许只能说是掺有央企股份的不完全民企。
而龙湖和金地，本月的关键任务，除了发中报，就是对抗来自空头的“寒气”，主动或被动回应各种质疑问题，并持续对外举手表态——
我们还活着、且基本面还可以，请相信我们！
金地早在8月初就主动发布了当时的经营及财务情况并积极召开投资人会议，回应外界各种质疑。

龙湖在吴亚军也在本月连续出席投资人电话会、业绩沟通会，持续回应问题并给出自己对当下和未来发展的种种筹谋。
毕竟，在民企投资信心恐慌的当下，种种混乱的负面信息和猜疑太多，公司再不持续主动正面回应，又如何减少恐慌、增加信心呢？
今天的金地投资者业绩沟通会，也成为了一场质疑和答疑增信会。
投资者们最擅长在细节中发现新问题：
其中，金地集团2022年上半年财报显示，实现营业收入281.12亿元，同比减少了17.98%，归属股东净利润19.65亿元，同比增加了7.68%——“寒气时代”，别人家都增收不增利，金地这里却出现营收增与净利润降的独特倒挂表现，这是为什么？
同时，财报披露，2022年上半年，金地的管理费用减少了25.94%。管理费用的变动是因为人工薪酬的减少——公司上半年应付职工薪酬28.34亿元，期初应付职工薪酬为44.21亿元，较上年末减少了35.89%。
为此，投资者在业绩说明会上质疑道：
金地集团上半年是否裁员或降薪，导致成本大幅降低？

关于薪酬，金地集团高级副总裁兼董事会秘书徐家俊的回应是：
应付薪酬减少35.89%，非同比数据，而是半年度余额数据与全年度余额相比较的数据。如对比公司2021年6月30日应付职工薪酬余额，则变动幅度不大。
副总裁兼财务负责人韦传军也补充：本期中报主要结转项目与去年同期主要结转项目的构成不同。报告期内房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期上升6.93个百分点——毛利率回升使得净利润同比增长。