2022中报：融创服务，变局中谋新生
以变应变
调结构、强能力
要稳住也要发展
2022年，物业行业在经济大周期影响叠加房地产调整影响下，面临巨大发展挑战。
在变局中，如何审时度势并主动求变？如何实现能力延长与进阶新生？是这个时代给所有物业上市公司的题目。
面对时代的问卷和行业的纷乱挑战，融创服务在“变局”中谋求新生，于8月底交出了一张稳定的中报答卷。
先来看看融创服务中报的核心数据：
收入39.9亿元增长18%；
毛利11.3亿元增长6%；
合约建筑面积增至3.8亿平方米，创新高；
在管建筑面积增至2.3亿平方米，创新高；
在手现金40亿元，保证相对的安全流动性。
上述五大数据变化的背后，这家企业在乱世中还有两个变化值得深究——企业业务结构的变化和能力圈的变化。
这两个变化，才是一家物业服务企业在变局中定下来的关键。
变化一：减脂增肌
一个人想要身体变得更强壮稳定，“减脂增肌”是关键。
而对应企业而言，要做的就是优化业务结构，加强稳定优势业务的增长，逐步减少非趋势性的不稳定业务。
因结构优化而带来进一步的更稳定更健康状态，是融创服务在今年中报开篇就积极呈现出来的一个优势变化。
如上图所示，今年融创收入和毛利结构均发生了一个较大变化：
非业主增值收入下降、毛利占比下降，其他业务——即物业管理服务、社区增值服务及商业运营服务这三大核心业务，不仅收入同比增值36.2%，并且在毛利结构中的占比提升至79.5%。
这是一个投资者们喜闻乐见的变化。因为非业主增值服务主要包括对地产商的案场服务，在当前的市场环境下并不并稳定。而融创服务今年以来，出于市场化原则，对各项非业主增值业务进行主动调整，正是公司“减脂增肌”的效果显现。
那么，在核心业务领域，融创服务又是如何“增肌”的？
中报显示，因在管面积的有效增长，融创服务的物业管理服务上半年收入同比增长32.2%至27.04亿元，作为为物业公司最主要的基础收入，其对融创服务的收入贡献度进一步提升达67.7%。
而融创服务基于自身服务能力优势培育发展中的社区增值服务，因其能力提升而实现了收入较大幅度的增长——上半年收入总计2.94亿元，同比增幅达55.8%。
此外，随着融创服务旗下商管新赛道的起势，上半年其商业运营服务收入接近1.1亿元，实现了133%的高幅度增长。
进一步拆分看融创上半年社区增值服务的业务收入构成，我们也发现了一个值得关注的小趋势：
其便民服务在报告期内实现111.5%的突破式涨幅，半年累计收入1.41亿元，占社区增值服务收入的近五成。
根据中报，融创服务的便民服务包括围绕业主需求而开展的家政保洁、居家维修、社区商业以及装修管理等服务。
上半年之所以这项收入能够实现突破式增长，主要原因是融创服务将到家业务加强主营联动、扩大成熟产品的项目覆盖面、实现渗透率提升和业务发展；同时，其社区内的商业业务也基于其对业主需求的充分了解而扩充商源品类、辅助新型运营工具，从而实现销售额大幅提升。
变化二：能力圈延长
中报显示，今年上半年，融创服务市场拓展合约面积超2100万平方米，同比增长62%。
截至2022年6月30日，融创服务在管建筑面积增至2.3亿平方米，合约建筑面积增至3.8亿平方米。其中，在管面积中第三方面积占比达40%，合约面积中第三方面积占比约为38%。
此外，融创服务还有一个拓展数据非常值得关注：
截至2022年6月末，融创服务的合约在管比（合约面积：在管面积）达到1.6。这意味着，融创服务的后续储备面积超1.4亿平方米，将为其后续持续增长提供实际支持。
强势拓展规模的同时，融创服务也非常重视拓展质量和效能。
一方面，融创服务今年上半年新增合约面积中，位于战略及重点城市中的项目面积占比超7成——这使其在杭州、天津、武汉、西安、成都等高能级城市中的服务密度进一步提升。
另一方面，基于对物业领域全业态发展趋势的判断融创服务贴合城市发展需求，不断延长能力圈，涵盖住宅服务、商业写字楼、医院、公建项目、产业园等，基本实现全业态布局。
细数其新拓展项目，其中非住业态单年合同额占比48%——包括西安浐灞汽车文化中心、天津第二人民医院、枣庄双子星广场等多个优质非住项目。
同时，锚定大客户进行更稳定的渠道拓展，融创服务的市拓中，来自战略大客户的渠道的贡献度也在快速的提升——其服务客户不乏小米、前海人寿等，互联网大厂及央企客户占新拓客户比超一半。
值得关注的是，作为第19届杭州亚运会官方物业服务供应商，融创服务还将为杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆以及萧山体育中心等场馆提供各项物业服务，助力亚运会赛事活动的高质量举办。
此外，在商业运营方面，融创服务自2021年11月宣布拓展新赛道——商业运营服务以来，半年多后的今天，数据显示，融创商业已开业项目22个，管理面积308万方。
同时，抓住市场机会，上半年融创服务又新增南宁如意坊、东莞中鑫广场两个商业项目。其商业合约项目目前达到35个，覆盖城市21个，合约面积412万平方米，市场占位进一步提升。
疫情之下、局势不易，但融创商业仍通过积极开源、开展多种经营业务、调整营销方式、加大招商力度、推进降本提效等多管齐下的方式，实现上半年销售额达到去年同期水平、租金收入同比增长8%。
随着商管新赛道起势，融创服务旗下的物业管理服务业务与商业管理服务，开始呈现出协同模式下的新效能：
一方面，是多板块客户服务联动带来的服务效能增长、评价提升：
例如2022年，融创物管、商业、文旅板块协同打造的业主超级福利日，在全国11城联动并持续受到好评。
另一方面，融创服务切实通过商管和物管协同实现了让利业主、带动商业销售等多效能增长：
例如重庆融创茂今年曾联动2000户业主，参与永辉超市周年庆5折活动，助力其销售同比上升30%；并发起海洋研学邻里节联动5400户业主参与，专享海世界年票/海世界研学产品福利价，既提升了业主体验也带动了销售发展……
用两个变化带来变局中的定力发展，融创服务得以挑战重重的2022获得更强的生长韧性并保持增长的势头。
优化业务、增长能力圈、守住现金流、增长收入，是度过这个周期的关键。
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