绿城建业很虎, 旭辉生猛: 你是做代建吗?你是馋他的利润!
低负债、高成长、高盈利
代建这门轻资产运营生意
满足了房企苦寻新发展模式的渴望
和传统地产开发比起来
这是一条赚小钱的路
也是pk品牌的精细化运营之路
前几天，地产财富会和贝壳的朋友聊到代建，他是又兴奋又遗憾，说最近几个月，不断有金融机构、城投公司和小开发商，拿着手里的项目找过来谈渠道合作，并热切地提出了这样的问题：
你看，咱们的合作能不能再深入一点？
你们能不能帮我们多干一些，比如做代建？
什么条件都可以谈！
朋友心里粗粗盘算了一把：一个10亿的项目，能收到两三个点的代建费，也就是2000～3000万，而他的成本呢？
按照两年半到三年的开发周期，需要组建8～10人的团队，成本通常是1000～1200万，顶天了1500万，这么看，净利率能到50%以上。
可惜，代建这个事儿，不在贝壳的专业领域范畴，只能婉拒。
不过，这门市场利润甩传统地产几条街的生意，是很多房企的心头好。
今年中期业绩会上碧桂园、华润置地、龙湖、旭辉等都重点提及代建，百强房企中目前约有40家入局代建业务——
一时间，代建背负起了房企探索“新发展模式”、“第二增长极”的重任。
且不说这个近水楼台的业务，能不能成为让房企逢春的“向阳花木”，就说现在进入代建赛道的选手们，其参赛资格和秉性修为也各有差别。
代建五虎，各有各的「虎」
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制表｜地产财富会数据来源｜财报及公开资料
目前的代建领域里，公认的五大熟手分别是：以规模取胜的绿城管理，深耕中原地区的黑马选手中原建业，以商业代建见长的金地管理，聚焦政府代建的华润置地，以及擅长绿色住宅代建的朗诗绿色管理。
已上市的两大头部代建公司绿城管理和中原建业，给我们展示了什么叫「规模和利润不能两全」。
从布局和规模看，拿着先发优势牌的绿城管理，目前已布局全国五大经济圈107个城市，连续六年保持20%以上的代建市场份额。而中原建业跟他爹建业地产一样，主战场在河南，合约规模不到绿城管理的一半。
但论盈利能力，中原建业则是压倒性优势，近几年净利润率保持在60%左右，远高于绿城管理20%~25%的净利润水平。
在分析人士看来，造成这种差异的原因是，绿城管理采用「自营+合作代建」的业务模式，因合作项目需额外支付合作伙伴服务费用，对利润率有所拖累；中原建业仅专注自营，收入结构主要是基础管理费和溢价管理服务费，资本投入低，所以利润率相对较高。
▼房地产代建的三种主要模式
虽然金地集团2006年就介入代建领域了，但真正深耕业务且独立运营，则是到2018年成立金地管理，并开始快速拓展住宅、商办、产业、体育等多条业务线。只是多少有点起大早赶晚集的意思，在管项目、合约规模跟绿城和建业比起来，还有较长的路要赶。
华润置地红色央企的身份，给他带来了很多政府代建业务，如大场馆公建项目、保障房、基础市政、卫生教育等政府项目代建，被称为公建代建领域的隐形冠军。截至2021年底在管项目数量198个，建筑面积约4000万平米。
在公开采访中华润置地副总裁燕现军说，代建业务具有轻资产、低负债、高成长、高盈利、抗周期等特点，是新发展模式的重要方向。未来将在政府代建为主的基础上，兼作市场化代建，形成两条腿走路。
熟手队伍中，朗诗经历几次公司更名和业务摇摆后，终于在今年确定转型为轻资产代建公司，未来将把开发代建项目产生的利润作为公司的主要利润来源。
2021年朗诗开发代建服务毛利率约40%，虽然无法跟中原建业78%的天花板级毛利率比，业务规模也不及其他四位，但若细分到绿色住宅项目代建领域，朗诗的招牌还是很贴金的。
假若你跟朗诗合作，除了要交代建费之外，还要为朗诗的系统设计付费（180元/平米），这也是代建企业爱惜品牌羽毛的表现。
万亿新机会来了？快冲！
一些此前没有意向发展代建业务的头部房企，也在今年打起了代建的主意，让这一赛道变得异常热闹起来，比如碧桂园、龙湖、旭辉等。
2022年中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌多次重点谈及代建业务，称地方政府非常希望碧桂园参与到出险房企或项目的保交付工作，碧桂园以代管代建代销模式积极配合，未来在主业之外将发力代管代建。
龙湖也特意选在中期业绩会上官宣了代建品牌「龙湖龙智造」，关于入局代建的原因，龙湖CEO陈序平说得很直接：
我们发现代建的机会确实比想象中来的快，因为今年多地的城投平台进入土地市场，实际上他们没有操盘能力，对我们来说是比较好的机会。
面对机会涌现的代建市场，两大品牌房企各有自己的小心思和大规划：
碧桂园想充分发挥机器人优势，成为其代建业务的核心竞争力；龙湖呢，自然是拿出TOD这张王牌，辅以数字化VR线上线下一体的能力，打造有别于传统代建代销的一站式、全周期、全业态服务体系。
而要说在代建赛道中姿势冲得最猛的，就属旭辉了。据说今年内旭辉陆陆续续接触了400多个项目，最终选了40个接手；新一轮的组织架构调整后，代建已经上升到与地产开发、商业平行发展的重要地位。
截至2022年中的数据显示，旭辉建管累计在管项目35个，累计在管总建面超700万平米——成立仅一年就冲到这样的规模，属实生猛。
旭辉认为代建市场非常大，2010年-2020年行业起步阶段，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积、300亿元的收入。
来自中指院的预测，未来5年中国代建市场新订约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元~7.3万亿元。
实际上，房企寻求轻资产运营的探索一直没有停歇过，早在2012年，万科掀起的小股操盘模式，让业内看到了发挥管理和品牌优势、从追求规模向追求ROE转变的大胆尝试。但2015年后小股操盘模式被划分为「金融化」业务，逐渐边缘化。
今年初，万科参股深圳国企纾困平台，助力保交楼和为政府提供保障房代建等。当新一轮代建代管风刮起，万科从当年的意气风发换成了保守求稳，一个新的轻资产时代拉开大幕了。
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