魔方公寓冲刺IPO，长租公寓下半场怎么走？
谈到长租公寓，或许你还未从蛋壳公寓、青客公寓暴雷事件中缓过神来，租客和房东的纠纷历历在目。时隔两年之后，魔方生活（魔方公寓母公司）赴港冲刺IPO的新闻，再一次让大众关注到“长租公寓”。
2009年，魔方生活在南京开出第一家租赁公寓社区，截至2022年6月末，魔方生活拥有在营公寓数量，达到了76190套。在地域分布上，北京、上海和深圳等一线城市公寓数量占比，约为64%。在魔方招股书说明书中披露，其2021年实现净利润2.59亿，净利润率达到20.1%。
沉寂已久的长租公寓行业的，魔方生活能否搅动新增量？放到更长的时间线上来看，长租公寓如何在我国一步步发展壮大，又为何深陷暴雷风波？在经历暴雷跑路后，长租公寓产业又有了哪些新发展、新变化？下文，我也将逐个进行拆解。
起飞：三股势力撑起一个新需求
从2010年起，伴随着“互联网＋”和“双创”的热潮，诸如魔方、You+等创业型公司先后启动了自己的长租公寓。
长租公寓本身是极有想象力的产业，创始人描绘出在一、二线城市打拼的年轻人居住在老破小里，“忍受着房子设施装修的老旧”、“无聊孤独缺乏社交”、“随时面临租约到期”、“房租上涨而需要搬家迁移”等窘境，提出要建立一种新型的公寓租赁。
冲突越大，需求越大。
长租公寓企业针对性地为年轻人提供稳定、长期的居住服务，通过北欧、日式等流行风格的装修设计让租客的居住更加体面、温馨，通过提供公共区域保洁、免费维修、管家服务等为年轻人带来居住的安全感，同时在集中式长租公寓里，加入更多社群增值服务，如配备健身房、书吧等公共社交空间，将公寓打造成年轻人的避风港。
而在需求侧，一线城市平均购房年龄为36-38岁，新一线城市平均购房年龄为33-36岁。而在购房之前，青年白领们有着可观的可支配收入，也愿意支付更多租金来提升租房品质。小而美的长租公寓迎合了这种新兴的需求，在大城市率先获得发展。
从企业背景上看，长租公寓大致可被归为以下三类：
·开发商系
2015年住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持房地产企业将其持有的房源向社会出租，同时积极推进房地产投资信托基金试点，这对房地产企业有很强的吸引力。
在政策的重重利好下，万科、金地、龙湖等地产企业纷纷在长租公寓领域进行布局。其中较为知名的如泊寓，是万科集团旗下的长租公寓品牌，截至今年六月，已布局全国33城，拥有房源16万余间；还有冠寓，是龙湖集团旗下品牌，房源规模今年已突破11万间。
房地产商下场做长租公寓具有先天优势，首先其品牌效应显著，更容易受到租客信任青睐，在业务上也更具有协同优势，且拥有自持房源的独特优势。
·中介服务系
贝壳旗下的自如、我爱我家旗下的相寓，背靠中介平台在租赁房源和客户渠道上的便利性，在做二手房屋交易或租赁业务时，将房源与客户资源引导到自身长租公寓业务。
由于中介服务系企业掌握的房源具有多样性，其长租公寓业务的类型也更加广泛。以自如为例，其可以提供分散式合租、整租、豪宅，以及集中式独栋和社区的全品类租住产品，为市场提供了更加多元化的选择。而作为二房东，中介服务系相较开发商系资产更轻，资金链也更加灵活。
·创业系
创业系是最早涉足长租公寓领域的企业类型，在运营管理和领域探索上经验最为丰富，以You+、魔方公寓为代表的创业公司披上互联网＋的外衣，将传统的房屋租赁搬到线上，以数字平台的身份走上一条依靠投融资快速扩张的进击之路。
爆雷：行业的重大洗牌
在长租公寓之前，美团和滴滴等平台型独角兽的出现，已经让资本相信“烧钱换市场”具有可行性，而以蛋壳公寓为首的长租公寓企业，打出的正是“以互联网的方式改造传统住房租赁市场”的口号。
资本市场也一直按照“数字化平台”的预期，对长租公寓企业进行估值和投融资，长租公寓自身也乐于将自己的商业模式归结为中心化（集中房东房源管理，分散出租）、标准化（统一的装修）、在线化（通过APP线上完成看房、交易、增值服务全过程）这样贴合平台型企业的新词。
然而在华丽的外表下，本质上长租公寓赚取的仍旧是二房东的辛苦钱。
平台型企业最为关键的是扩张后边际成本的降低，当平台壮大，新用户加入平台的边际成本近乎为零，同时给平台内的所有用户带去潜在正收益。而对长租公寓来说，租房本身依旧需要业务员与房东和租客，进行一单一单的谈判沟通，边际成本并不低，同时每增加一个新房源，管理运营难度随规模增大，边际成本不降反升，这从理论上证明长租公寓平台无法实现快速规模化。
为了实现快速扩张，获得新一轮融资，长租公寓企业进入恶性竞争阶段：通过高买低卖的方式抢占租客和房源，即以高于市场的价格，从房东手中快速吸纳房源，而后又以低于一手租赁的价格，低价租给租客。因为长租公寓的用户集中在一、二线城市，一、二线城市本身的房源也稀缺紧张，所有在这场零和博弈中，各个企业也纷纷跟进高买低卖的竞争策略，从而使市场争夺更加扭曲、无序。
在这样畸形的竞争策略下，借着互联网金融的东风，部分长租公寓公司推出租金贷业务，租客与金融机构签订贷款合同，分期偿还；而金融机构则一次性将数月乃至一年的房租一次性支付给长租公寓企业。如此一来，企业就沉淀出一个更大的资金池，继续高价收房-低价出租-融资-高价收房的游戏。在这个游戏中，部分长租公寓企业仅支付了房东和租客间的租赁差价，就撬动起几倍于此的海量资金。
然而这个模式本身风险极大，一旦企业的投资业务遭遇重大亏损或无法通过扩张和融资手段获得新资金“借新还旧”，长租公寓企业资金链就业断裂风险。
2020年，新冠疫情的爆发使租房市场需求锐减，企业“借新还旧”的模式再难持续，以蛋壳公寓为首的头部平台纷纷暴雷，青客公寓被破产清算、蘑菇公寓面临巨额执行款，而更多中小长租公寓企业则携款跑路，留下房东和租客相互争执的一地鸡毛。
回顾暴雷事件本身，它并不意味着长租公寓整体走向衰败，应该更恰当的理解为行业的一次重新洗牌或自我净化。让企业和房东租客看清长租公寓的风险，从而警惕高买低卖的恶性竞争手段。
下半场，在支点上使力
阿基米德说，给我一根杠杆我就能撬起地球。许多企业也的确照做，在“杠杆”上疯狂使力。然而我们要看到，在撬起地球的事业里，除了杠杆，更重要的是支撑杠杆的支点要坚实牢固；失去支点，所有杠杆也就都失去了着力点。
对长租公寓来说，支点正是服务好房东和租客的业务能力。长租公寓的下半场，企业核心竞争力在服务本身。相信你已经看出，长租公寓赛道本身并没有那么光鲜亮丽，不仅投入大、回报周期长、对资金链要求高，赚取的也是二房东的辛苦钱，利润空间有限。
在行业内部一直存在“三高一低”的说法，即长租公寓市场资产价格高、融资成本高、税收负担高，而收益率低。所有只有真正秉持长期主义，做好二房东事业本身，持续优化打磨自身运营管理能力的企业，才更有机会突出重围。
从大趋势上看，政策将长期利好长租公寓产业：
首先，在监管层面，政府着重打击高风险的经营行为，对租金贷和资金池都进行了严监管，出台一系列行业规范，禁止高买低卖行为；
在金融层面，去年七月国家发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，为长租公寓企业融资提供渠道；
在政策层面，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，多地鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房，即长租公寓有望纳入保障性租赁住房体系，获得政府背书。
在需求侧，中国的城镇化未来仍将稳步向前发展。且在长租公寓重点布局的一、二线城市，年轻人口仍旧大量流入，规范、体面、以小户型为主的长租公寓在租赁市场仍旧有较强竞争力。
在企业侧，部分优质长租公寓企业将跑出一条更为健康的创收路径。
例如在商业模式上，魔方生活正在讲述一个不同于“蛋壳公寓”的故事。不同于从个人房东手里收房源，魔方生活从机构业主那里，一栋一栋地收房源，包括房地产没卖出去的商住公寓、歇业酒店等。也由于房源集中的优势，魔方生活能够保证房源锁定期，同时用户在一栋楼内也可以设置诸如娱乐、办公、休闲和健身等公共空间，方便策划用户社群活动，继而提升用户粘性。
在To B市场，魔方生活也面向企业推出群租服务，摆脱“靠资本抢房源，靠转租吃差价”的单一模式，并提供企业与公寓间往返班车的服务，满足企业在员工宿舍方面需求。
此外，魔方生活也尝试“轻资产模式”，将精细化运营管理的功力整合成解决方案，通过加盟和托管的方式，对外输出运营管理能力，为合作方提供从前期设计到后期管理的全流程服务，例如魔方生活作为管理输出方，便在宁波与一家国企合作打造了一个租赁社区。
而背靠地产公司的大品牌，如今已成长为长租公寓的头部品牌。万科在2020年的业绩发布会上，表示将长期、坚定地看好住房租赁赛道，同时也将长租公寓确定为主要的发展方向，旗下的万科泊寓品牌截至2021年底，共运营管理长租公寓 20.87 万间，较2020年上升12%。
已开业项目的年均出租率达 95.3%，客户续租率高达 58%。依托万科体系内的物业管理、商业管理等服务，泊寓在社群运营、租赁管理等服务中一直走在前列。
「扩张&负债」是一体两面
如果说扩张是长租企业的A面，债务则是B面。走向下半场的长租公寓，仍需要解决“扩张&负债”的老大难问题。
正如魔方生活拥有“2021年净利润2.59亿”的亮眼数据，利润率超过华住、首旅和锦江酒店，为何会选在资本遇冷的当下冲刺IPO？这同样得归因于“扩张与负债”。
2017年，魔方生活创始人离职，并前后相继出售了股份，而从魔方生活A轮跟到D轮的华平投资，顺势成为第一大股东。随后，魔方生活开始了更为激进的扩张之路。截止2021年年底，魔方生活在营公寓数增长数几乎翻了一倍，增长率为94.36%，系列收购动作也直接带动了其规模和业绩的大涨。
而与之对应的是，魔方生活流动负债净额从2019年底的7.03亿元，增长至2022上半年的15.43亿元，总负债率达81.7％（2019年蛋壳公寓负债率为95.78%）。同期，魔方生活一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，资金缺口约4.26亿元，未能覆盖短期债务，这或许也是魔方生活急于IPO的主要原因。
但大举收购扩张是一剂“兴奋剂”，来得快，去得也快，魔方生活的增长势头在今年并未延续。2022上半年，魔方生活营收8.5亿元，同比增长24.15%，期内利润为41万元，同比大幅下滑99.75%。如果用更具象的方式来描述，即拥有7.6万多套在营公寓的魔方生活，每套公寓创造的盈利只有不到5.4元。管理层遭到“清洗”的魔方生活，一边在讲述不同于的“蛋壳公寓”的新故事，一边也在面临“利润”与“负债”竞跑的老问题。
从“机会主义”到“价值主义”
在中国，但凡一个领域火热起来，一定会出现四个阶段的演变：
（1）真正好的团队会从不被关注到被赏识，直到获得很多资源，并做出很多有价值的创新；（2）资本嗅到有利可图，大举进入。泡沫逐步形成，更多人涌进来，泡沫持续放大；（3）由于事物发展的客观规律的存在，泡沫刺穿，盈利模式没跑通的洗出去了，只想做短线的，自动撤出；
（4）行业回报均值回归，大资源向真正留存的优秀项目靠拢。
长租公寓便用数年时间走完一轮周期，行业也逐步从“资本驱动”转向“价值驱动”。价值回报不再是动机，而是“果”，它的“因”是满足了年轻人对美好居住的向往。
市场需求的强劲决定了长租公寓赛道依旧大有可为。过去十年，共有7600万大学生毕业，其中70%有租房需求，年轻且受过良好教育的青年群体，是长租公寓最直接的客户群，他们代表行业具有广阔的发展前景。
在长租公寓市场上，最稀缺的不是前景，而是时间与耐心，是向用户交付的居住体验。
内容作者：孙鸿顺
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