5000元的一室户已经租不动了？隐藏在上海租房市场里的新机遇

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举报 2022-11-02

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城市发展仿佛是多米诺骨牌，第三空间的繁盛，与第一、第二空间是紧密相连的。而让年轻人在这里住得更好、住得安心，有归属感，才是谈论城市消费多样性的前提。

撰文 | 锐裘

编辑 | Sandie

别和Z世代谈消费

他们可能已经快租不起房了

身处上海的你，无论有没有关注楼市和租房市场，可能都有一个模糊的感知：最近租房和买房都不太火热了。上海房地产自媒体《真叫卢俊》上周末的推送文章证实了这点：10月以来，全市各区的租赁业务出现了不同幅度的收缩，同样下降的，还有各区的租金数据；但与之相反的，是供给端房源的不降反升。一边是租房需求和承受租金力的不断收缩，另一边又是不断增多的租赁房源，很明显，现在上海租房市场（尤其是中端价位房）出现了供需不平衡的情况。

但这并不意味着上海的经济活力与人才吸引能力在下降。事实上，哪怕是经历了上半年的 2 个月的封控，上海依然是今年最吸引人才的城市，而如何将他们留下来，无疑与「住得更安心」有关。一个残酷的现实是，哪怕是当下租房市场出现倒挂，上海市区的房租依然很贵，尤其是对刚毕业的职场新人来说。年轻人普遍偏好整租，以上海的「一居室」为例，在内环内，一间普通小区的35平方米左右的一居室，租金普遍已经到达 5000 元以上；而上海去年应届毕业生的平均月薪 8720 元，租金几乎占了他们工资的 2/3，工资都交给了房租，生活如何保障，更不用说考虑留沪长期发展了。如何才能保证这些未来城市中坚力量留下来？再进一步看数据时，我们发现了两个机会点。首先是低价位租房。在安居客今年7月披露的《一线城市租赁市场供需分析》报告中，供应量最大的房源价位在 4000-6000 元，但需求仅 17%；但若将这个区间作为中间值向左看，则会发现 4000 元以下的出租房源，整体占比仅有 45%，但需求占比却高达 70%——低价位租房市场供需情况出现了与中端方完全不一样的态势，需求远被低估，而供给量却没有那么多。

其次是政府的介入。正当租赁市场不景气之时，政府从去年试推行的「保障型租房」，在现阶段有了一些起色。

保租房是为缓解新市民、青年人阶段性住房困难而设立。公开信息统计，“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房约650万套；其中，上海市将在今年力争新增18万套（间）保租房。

保租房最直观的体现就是实在的优惠：房租低于市场价，交通较为便捷，享用民用水电。它的推行，对职场新人、新市民来说，无疑是利好政策；而保租房的批量投入市场，加强低价租房市场供给量的同时，也可以缓解上海租房市场倒挂的局面。

眼下，不少房地产旗下公寓品牌和长租公寓运营商纷纷纳入保障性租赁住房体系，经过一段时间沉淀，首批「纳保房」已经整装待发，投入市场。

02新的租房模式 —— “租赁式社区”

根据 ICCRA 住房租赁产业研究院的分类，以新市民、青年人为主要服务对象的青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等产品，均可「纳保」行列，其中，青年公寓占比最高，为 60%，第二高占比的是租赁式社区，占比为 20%。青年公寓占比高，这点无可厚非，相较之下，租赁式社区，对人们来说，可能还是一桩新鲜事。就在上周，上海迎来了本市房量最大的社会化保租房社区——浦江中心社区，是由已有11年长租公寓运营经验的品牌「微领地」运营管理的。

△ 浦江中心微领地青年社区一期

微领地从上海起步，也是全国较早投身长租公寓领域的企业，在“资产+运营”的模式下，聚焦重资产领域，建设、运营管理等全链条的专业化租赁住房资产管理平台，旗下拥有7个重资产项目，持有房量 30000 间，是目前最大的社会化青年社区租赁住房资产管理平台。

值得一提的是，微领地也较早进入「纳保」阵列，成为更社会化的保租房平台。

上周，由微领地自持的浦江中心社区正式开业。其位于浦江镇，毗邻8号线沈杜公路站，社区共有 6 栋公寓楼，提供 3116 套租赁住房，顺应时下年轻人多偏好独居生活的诉求，目前社区所提供的 4 种房型全为一居室，单间价格控制在 2000 元左右，远低于内环租房价。

△ 微领地 x 街声 IP房

与独栋式青年公寓相比，这样的社区模式，最大的好处是能通过规模效应，快速向市场完成保租房的供应，为城市人才提供大后方的有力支撑。

与传统社区不同的是，这里住的，都是清一色的青年。一个都是青年租住的超级社区，这件事情的想象力也许就不只是「解决住房」这么简单。

当一个社区住的都是年轻人时……

尽管这个社区刚刚开业，但已经有 1000 多个年轻人入驻，一期入驻率也超过了97%。未来满租情况下将可能为 5000 人以上的都市新青年提供服务。

在社区初期规划时，一些功能性需求就已经考虑在内。例如，社区配备驶向地铁站的接驳班车，高峰期可以做到 5 分钟内一班；同时提供了一个「共享空间」，内设中央厨房、自习室、健身房、书店、便利店等配套功能性空间及商业。

△ 艺巢签约插画师 LAOMO 为微领地定制作品

△ 微领地 x 日食记共享厨房

让我更好奇的是，是谁选择在这里居住。提前2个月驻扎在此的社区营造机构「大鱼营造」解答了我的困惑：

选择在这里住的，

多为23岁-26岁的职场新人，也是标准的Z世代；

85%的人学历在本科以上；收入在6000-10000元之间；

从事的行业分布在互联网、科技、金融、广告咨询，也有无需通勤的自由职业者。

针对通勤时间，浦江并不算是个靠近市区的地方，但租户们的通勤时间并不算久，最近的是浦江镇附近的产业园，其他工作地点多为前滩、人民广场、徐家汇等商圈，地铁1小时内能到达。

△ 微领地 x 安德玛篮球训练营

还有一个特征让我惊讶，他们中，绝大多数人刚来上海不久，刚毕业或实习中，对大上海的面貌，还认识不深。

这样的画像很有趣。他们同样是Z世代，有个性、独立的一面，对兴趣投入超过物质投入；但同时，这些住在浦江中心的Z世代又都比较务实，相较于住在市中心的年轻人，他们思考的问题是，如何在这座城市里稳定下来。

而这样的诉求与特质，也融入到了微领地在未来的社区打造中。

搭建超级社区，让年轻人更有归属感

“人都具有区域属性，大家往往喜欢待在自己熟悉的范围和领域内。” 微领地的CEO周君强说。

在浦江社区中心，微领地决定提出“超级社区”的新概念，希望能够为年轻人打造一个集生活、娱乐、社交等功能于一身的居住环境，让租户更有沉浸感，也更有黏性。

大鱼营造在深入了解这些住在社区里的年轻人后，便与租户们共创了一个公共空间，连空间名字都是租户自己想的，叫——回声小岛。未来，这里将举行二手市集、一日主理人展览、兴趣分享会等活动。

△ 回声小岛

△ 微领地衍生品板羽球& 《VLINKER YOU好报》

微领地还在建立“V星联盟”，让更多像大鱼这样的组织与机构参与进来，激发这些年轻人的社区参与感之余，也能在这个过程中，找到自己在上海的站位。目前微领地已经与永璞咖啡、日食记、稻草人开门去玩、艺巢、安德玛等品牌产生连接，将在空间、内容、社群、会员等方向进行更多探索。

“我们希望在超级社区可以实现这样的目标，从年轻人的独居生活，走向共居，从只是 8 小时的睡觉时间，到 24 小时的生活时间。”CEO周君强这么说到。

04让年轻人，住得安心，才是城市保持活力的关键

关于微领地这样的全新的租赁社区式模式，其中有个话题是我认为值得长期跟进的，就是「以青年为主体的社区如何实现共建，共建对于青年来说又意味着什么」。大鱼营造的项目负责人西瓜告诉我，和大鱼以往参与的城市传统社区不一样的是，这里的人群画像太一致了，这让大鱼在做社区营造机制设计时，比起以往顺利许多，年轻人对社区建设的积极性也超乎她想象。

在接触浦江社区中心时，我意识到，也许我们日常讨论的消费话题，小红书式的消费特征，只能代表一部分人，而像浦江社区中心的年轻人们，他们所展现出真实的生活状态与生活诉求，也许才是社会里的大多数。

如何让这些人能在上海找到自己的一席之地，这件事又与城市持续保持经济和社会活力，息息相关。城市发展就仿佛是多米诺骨牌，第三空间的繁盛，与第一、第二空间是紧密相连的。而让年轻人在这里住得更好、住得安心，有归属感，才是谈论一切城市消费多样性的前提。以微领地为代表的的租赁式社区，它仿佛会成为一种社会性的实验场。眼下，像租赁式社区这样的模式，已经跨出了长租公寓原本独居的空间形态，让年轻人住得更好，实则也是让他们对未来在上海的发展增添信心。能留住年轻人才，让年轻人有家的感觉，才是维持城市活力的命脉。

当然，微领地的浦江社区中心的运营才刚刚开始，而政府推行的保租房也刚从幕后走向市场前台，当上海平价租房市场随着保租房的大力推行之后，相信会出现不一样的局面，而微领地这种以青年为主题的社区，未来也很可能产生新的线下流量机会点。届时，这个议题所涉及的范畴会更广。

但至少能确定的一点是，这届刚来到上海的年轻人们，至少可以在「租房难」这一问题上，有一个新解决方案了。

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