二手房交易越来越冷，自如向业主抛出橄榄枝
国内二手房市场越来越冷。
刚刚过去的10月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市的二手房成交量依旧低迷，要么出现了两位数的环比下滑，要么勉强维持在环比基本持平的局面，刺骨的寒意已经不需要再做赘述。
即便是曾经成交火爆的二线城市，也普遍呈现出“量价齐跌”的态势。杭州的二手房行情交出了“四连跌”的答卷，南京楼市从去年下半年开始进入下行阶段，一度在2021年逆势上涨的宁波楼市，也出现了“阴跌”的现象……越来越多的城市还处于探底过程中，市场信心修复仍需要一段时间。
压力留给了利益相关的业主们。房子作为家庭中最重要的资产，过去可以靠二手房交易实现增值，哪怕长时间空置，也能有相对不错的收益。可当楼市进入到交易停滞期，房子的溢价空间不再乐观的时候，“无为”式的资产增值策略已经走不通，业主们需要探索资产增值的新方式。
正是在这样的语境下，自如开了一场面向业主的发布会，为身处寒冬中的业主们提供了一个新选项。
01 业主的“难言之隐”
以往谈及租房市场时，习惯性将焦点集中在租客群体。与黑中介博弈、遭二房东坑骗、被业主扣押金的故事，常常让人满腔义愤。在这样的故事情节中，业主们自然成了所谓的强势群体，乃至被斥责的对象。
由于视角和立场的倾向性，很少有人主动替业主“说话”，特别是宁愿让房子空置，也不愿出租的一类业主，鲜有人主动思考：为何很多人不愿意通过出租让房子增值？
二手房市场的疲软、楼价连续多个季度的下滑，意味着“炒房赚钱”的黄金时代渐行渐远，将闲置房源出租几乎可以说是资产增值的最优选择。再来思考一些业主看似反常的行为，或许可以理解个中“难言之隐”。
首当其冲的就是装修问题。在许多人的印象中，“出租房”等于装修标准的底线，不管是用料还是设计，都是以尽可能省钱为前提，一套三居室的全套装修可能不到10万块钱，似乎不难从租金中快速回笼装修成本。被选择性忽略的是业主的时间精力和回报周期，考虑到大多数城市的新房限购期在两年左右，业主们很容易算清一笔经济账，短期出租并不是一个高性价比的选择。
业主面临房子租不出去、租出去贬值的两难困境
何况“出租”本就存在一种增值悖论。比如有些业主担心房子被租客破坏，导致在二手交易时被压价，毕竟类似的新闻早已屡见不鲜；再比如房子想要出售时，需要经过租客的允许才能带看，一旦碰到了不愿意配合的租客，或者频繁带看打扰了租客的正常生活，存在交易不顺畅等风险。
一些计划长期出租并靠租金增值的业主，也有很多烦恼和纠纷。《2021中国城市租住生活蓝皮书》中公布了这样一组数据：21%的业主遇到过“租客经常打扰”、5%的业主遇到过“租客拖欠房租”，再加上邻居投诉、临时退租、水电费争议等问题，以至于很多业主被迫将房子交给“二房东”进行管理。
这大抵就是自如面向业主群体开发布会的原因所在。在楼市遇冷的新常态下，大批业主将改变原有的资产增值理念，从过去的“待价而沽”，转向将闲置房源长期出租，预示着将有大批的房源被释放出来。对于走“分散式”长租路线的自如来说，无疑是进一步扩大房源规模的机会窗口。
只是挑战也很直接，业主们的“难言之隐”早已成为市场上默许存在的痛点，也是制约“分散式”长租市场规模的诱因所在。在房屋租赁市场摸爬滚打了十一个年头的自如，能否找到对症的药方？
02 自如给出的解法
2021年的一场演讲中，自如CEO熊林提出了“增益租”模式，并将其视为下一个十年的主流模式。彼时长租公寓的爆雷潮还在延续，行业中一大批经营激进的企业纷纷倒下，租客、房东与平台的关系亟待新考量。
“增益租”模式的创新在于，深刻改变了平台和业主的关系：过去平台和业主是单纯的租赁关系，平台从业主手中收来房子自己装修，然后将成本分摊到合同期内每个月的租金中；“增益租”将平台和业主从租赁关系升级为合作关系，平台扮演了资产管理的角色，形成了“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”的新机制。
时间验证了新模式的可能性。同样是《中国城市租住生活蓝皮书》的调研数据，在自如的业主群体中，有68%的业主会向朋友推荐“增益租”。而在这场面向业主的发布会中，自如对“增益租”模式进行了两个维度的“刷新”。
第一个是赋能业主的资产增值。正如前面所提到的一幕，“出租房式”的装修在某种程度上成了偷工减料的代名词，制约了房子的增值空间。
自如在发布会上一口气发布了友家7.0、整租心舍2.0、速优家、曼舍、资管等多个产品，分别对应毛坯、老旧、简装、精装、豪宅、整栋等不同需求，想要解决的正是低成本、高标准、美学设计的“不可能三角”。
其中的切入点在于供应链，自如与16大品类的420家品牌达成了直接合作，在源头上压缩原材料成本，配合专业团队的功能美学设计、智艺精工交付体系和严格的品控交付标准，在差不多的装修预算下，让房子变得更美、更舒适、更安全，进而为租客提供更好的居住体验，帮业主实现更高价值。
第二个是赋能业主的资产出租。让房子变美只是基础，关键在于将房源投入到市场当中，为业主产生持续且稳定的收益。
相对应的是自如打出的一套组合拳：目前自如的平均装修周期为38个工作日，平均成交周期为15天，保障了房屋的成交效率；185项服务品类，年均30次上门服务响应，解决了业主的管理烦恼；日均300万的找房人次、平均每天2200套的签约，证明了自如的出租和运营能力。
至于自如的解法是否有效，可以找到的案例有很多。北京一套房龄24年老破小，采用心舍2.0简爱风格花费12万装修后，出租收益会有近60万；北京海淀一套92平米的简装新房，由自如速优家5天局部整改后快速出租，仅花费3万元3年租期将收回21万元；上海陆家嘴仁恒滨江257平的豪宅，业主验收时因喜爱曼舍风格，选择放弃324万元的租金选择收房自住……
做一个总结的话，房子是连接自如与业主、租客的纽带，为了让“纽带”实现“既能为业主增值保值，又能满足租客的品质诉求”的理想状态，自如的着力点是产品化+管理服务，巧妙化解了供需间的种种矛盾，为整个行业趟出了一条新路。
03 机构化的新趋势
国内二手房交易进入停滞期的当口，自如向业主们抛出了“橄榄枝”，可以解读为自如敏锐的商业嗅觉，但隐藏在背后的其实是租赁市场的新趋势，即机构化、规模化正在逐步取代小而散、无序分布的模式。
在讨论新趋势的虚实前，不妨简单回顾下国内租赁市场的进化：
最早是业主直租，业主自己对房子进行装修，然后四处贴小广告寻找租客，典型的用时间换收益；而后衍生出了中介委托，常常以一个月的租金作为报酬，帮助业务节省了获客的时间成本；最后是长租平台的崛起，和业主签署长期合作，承担了房屋装修、出租、运营等一系列工作。
也就是说，自如等机构化长租平台的出现，属于租住行业不断进化演变的必然，甚至是整个行业理性增长的基石。
有些遗憾的是，目前国内机构化租赁的占比仅10%，90%的房源还处于业主直租、中介委托、二房东居间等无序业态。相比之下，美国租房市场中有30%的房源被机构化管理，德国机构供应的租赁住房占比40%，而日本有80%的房源被专业企业管理。其中的差距绝不只是数字占比的高低，机构化的内涵在于标准化、规范化、数据化的管理，决定着能否将分散的房源转化为可信赖的长租房。
早在2019年的时候，安徽省合肥市就发布了住房租赁奖补新政，试图通过进一步扩大财政奖补范围、提高奖补力度，继而培育一批专业化、机构化住房租赁企业，改写租住市场散乱差的局面。
2022年的政府工作报告中，“加快发展长租房市场”被写入其中，连续两年提及“长租房”。原因在于，“房住不炒”的宏观调控已经初见成效，加快发展长租房市场，尤其是机构化长租房，可以说是保障住房需求、落实租购并举政策、促进房地产业良性循环和健康发展的重要抓手。
进一步深挖的话，当代年轻人的生活观念正在转变，买房不再是唯一的选项，越来越多的年轻人选择以“租”代“购”的方式在城市安家。按照一些机构的预计，2030年时我国的租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场有望达到10万亿元的规模。既是自如们不可错失的新风口，也是业主们资产增值保值的不二法门。
理解了这一点，市场上的种种现象也就有了合理的解释。譬如自如平台上租客的平均年龄为27岁，并且以本科及以上学历为主，基于对高净值人群租住需求的洞察，让自如先于同行们看到了新趋势，然后利用被验证过的“增益租”模式，不断向业主们释放积极信号，持续夯实自身的先发优势。
不难给出这样的判断：面向业主的机构化资产管理正在成为时代刚需，国内住房租赁即将进入品牌崛起的时代，以资产管理、长线运营的思路，倒逼整个租赁市场主动优化产品、优化服务，驱动租住体验的向上升级。
04 写在最后
对大多数业主而言，楼市的低迷不是什么好消息。
可把眼光放长远一些，二手房交易量的下滑，或许会在短时间内制约房产的流动性，加剧行业上下游的悲观情绪，却也可能是一场思想上的“洗礼”：房子的价值不再被局限在商品维度上，进一步走向解决居住需求的生产资料，回归房子的本来价值。
至少自如代表的长租品牌，已经给出了产品化+服务的解决方案，“寒冬”中业主们有了“因变而变”的主动权。
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