这一轮楼市回暖的真相是什么？
房地产很久没享受过
“众星捧月”的感觉了，
现在随着机构下场、政策托底，
市场呈现回暖趋势，
久违的感觉仿佛又回来了，
但这并非真相的全部。
这两天，房地产又迎来一股重要的做多力量。
证监会启动不动产私募投资基金试点工作，明确了不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
这既是 2018 年涉房私募基金备案暂停后首次打开，也是 " 第三支箭 "、" 金融 16 条 " 的进一步细化落地。
房地产股权融资又敞开了一道新口子。
不动产私募投资基金带来的想象空间是巨大的。
一方面，它可以合法合理避开限购，没有购房资格的大玩家们现在也能通过不动产基金，间接买入看好的一线城市核心板块资产；另一方面，潜在的杠杆效应提高了“小钱”撬动“大资产”的能力；此外，还可以完美避开房地产税。
接下来，咱就看如何落地表演就行。
说到表演，最近真是一出接着一出，而且唱得都是“众星捧月”的戏。
比如，财政部部长这两天发话称：
“用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展。”
各地政策跟进更是迅速。
什么下调首套房贷利率都是基操勿6，接力贷、连心贷才叫一个会整活。
看待市场的风向也陡然变了。
尤其是在之前《房地产市场支持政策需更精准，防止房价重回过快上涨轨道》一文发出来后，仿佛瞬间点燃了所有人的信心，关于楼市回暖，甚至即将小涨、大涨的声音俯拾皆是。
气氛渲染到这，楼市不回暖好像有点说不过去了。
中介疯狂喊话,业主酝酿涨价
周末看房得排队，片区某品牌中介两天做了300万元的佣金，越来越多人开始谈论购房打新，还有房源加价10多万成交……
楼市的回暖，藏在这些许久未见的现象之中。
据国家统计局2月16日发布的70城房价数据，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨城市数量36个，较上月增加21城；下跌城市33个，较上月减少22城。二手住宅价格上涨城市数量为13个，较上月增加6城；下跌城市57个，比上月减少6城。
其中，新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。
尤其是北上广深等核心城市，量价方面都迎来回暖趋势。
价格方面，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。
“领导已经群里通知了，下周一开始我们装修包就要涨价500元/㎡了”。
南京、无锡、绍兴等地楼市甚至有不少开发商声称要收回楼盘折扣。
怪不得最近朋友圈里房产中介都在疯传一句话——
“疫情三年，房价涨回来只用了一周”。
成交量方面，抛开存在网签滞后影响的新房，聚焦二手房市场，可以发现，近期四大一线城市成交明显升温。
上周(2月13日-19日)，北京二手住宅成交3761套，创下20周新高；
上海二手房住宅上周成交量超4800套，日均成交量约685套，按照目前上海二手房住宅的成交量推算，全月总成交量估计会在1.7万套左右，超过去年10、11月，站上1.5万套的上海二手房荣枯线；
深圳上周二手房交易录得881套，环比增长12.4%，而2022年，深圳二手房平均每周成交量仅为500套左右；
广州上周共成交1554套新房，环比涨幅达24.92%。
不止是北上广深，上周杭州、成都、南京、苏州、青岛等多个热点城市也相继传来楼市升温的消息。
上周杭州新建商品住宅成交面积近23万平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同环比均出现较大幅度增长。
据说，上个月还准备抛售的业主，突然转念打算酝酿涨价了。
观念一变，商机无限。
还有某小区，一业主怂恿邻居涨价卖房，最后自己的房子以小区相对低价位迅速出货。
涨价去库存这套，算是整得明明白白。
一个一线滞销盘背后的回暖真相
2月17日，深圳龙岗信城缙悦花园祭出大杀器：
“3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”。
市场不是回暖了吗？
不是有很多楼盘收回折扣吗？
咋还有一线城市楼盘白送60万首付？
不科学啊！
结果，就在次日，该项目因扰乱市场被相关部门查处，官方回答是——
“开发商这个行为相当于私自下调备案价。优惠幅度太大，前期以较小优惠买房的购房者则会产生心理不平衡，进行上访。”
随后，信城缙悦花园发布声明阐述了促销的原因——
“在市场、行业、疫情的多重影响下，项目销售滞缓。为促进销售，项目对部分房源制定了价格优惠促销策略。”
销售滞缓到什么程度？
半年多的时间，二期去化率仅3%。
事实上，这个案例透露出这一轮楼市回暖趋势背后我们最需要看清的真相。
首先，需要清晰看到，这一轮楼市回暖没那么轰轰烈烈，只是局部现象。
即便是在一线城市，也存在很普遍的滞销现象，倒逼不少项目不得不以价换量。而且当前回暖更多局限在二手房市场，新房市场的回暖还相对弱势。
所以，2023年不要盲目跟风，不要听风就是雨，不要相信什么普涨大涨，跟着趋势走，“谨慎的乐观”很重要。
乐观是做长线价值投资的底色，谨慎是规避风险的必备技能，也就是说今年耐下心来，选对城市，选好地段，选好房企依旧是置业核心逻辑。
同时，不要就盯着那个几个区域几个盘子看，还得看土拍。
春江水暖鸭先知，尤其看民企做了什么，通过他们的拿地热情很容易判断哪些城市、哪些板块是真正迎来回暖。
从杭州21日完成的2023年首轮集中供地来看，优质板块的地块成为滨江、华润、建发、绿城、招商等众多房企争夺的对象。
此次共计成功出让13宗地块，共有8宗地块封顶摇号，总出让金额达182.2亿元，整体溢价率9.3%，保持高位。
其中，最热门的萧山市北地块更有60家参与摇号。
另外，民企拿地积极性彻底被这些优质地块调动起来了，民企共计拿地7宗，超过半数。
滨江再度成为本轮土拍最大赢家，自集中供地以来，滨江一共在杭州拿地46宗含宅地块（全口径数据），成为最大的“地主”。
除滨江以外，浙江中豪、中腾置业、杭州富阳山水、伟星等浙系民企本次均有斩获。
为什么市场的回暖要拿民企照镜子？
毕竟，如果这个时候，兜里几乎都没钱的民企还大手笔下决心拿地，那一定是有备而来，至少对区域是看好的，对销售是有信心的。
第二，需要认识到，这一轮回暖的影响因素非常复杂，但今年总体的大趋势一定是小幅回暖。
回暖因素方面，其中有口罩放开后，积压需求的集中释放；也有金融纾困、保交楼保交付等政策多维助力，房地产深度调整过后，市场预期和购房人信心的变化因素在内。
近期，又有多地调整了房贷政策。江苏扬州出台了支持购房的八大措施，其中提出，阶段性下调首套住房商业性个人住房贷款利率的下限。
贝壳研究院最新统计数据显示，2月份有23个城市下调了首套房贷款利率，受此影响，百城首套主流利率再创2019年以来新低。首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城市。
同时，还需要注意到这一轮回暖的基础还离不开持续高位运行的M2增速。
今年1月末，广义货币(M2)余额273.81万亿元，同比增长12.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.8个百分点。
值得关注的是，1月M2同比增速超过去年11月数据，创下自2016年4月以来的最高值。
M2简单说就是市场上有多少钱，所以M2增速某种程度上就代表着央行往市场上投放了多少钱。而房地产作为资金蓄水池，无可避免地会有海量资金涌入。
所以，现在各方都很卖力，气氛组、后勤组都已准备好，政策空间也已经彻底打开，而且保持了很好的连续性，接下来，小幅回暖的基调应该不会错，就看是否有更多人进场买账了。
最后多说一句，当年的四万亿放现在只够救2个恒大，但房地产今日之事，不仅只在于钱，更在于信心。
政策层面如何重拾信心，尤其是需求侧的信心，还得继续下点狠功夫。
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