爬坡吧！房企⑥ (代建篇)｜代建爆发，但建业为何滑入困局？
地产财富会
当越来越多的房企开始涉足代建
留给先行者稳步爬坡的时间已经不多
如何抓紧先发优势抢占市场
如何避免重走地产扩张陷阱
值得每一位从业者深刻思考
2022年，对于大部分房企来说是在ICU垂死挣扎的一年，有的人死透了，有的人尚有余温。
对于一些还能保持站立的房企来说，他们已不再只盯着“开发”这一位大夫，而是开始转向其他科室寻求解救。“代建”仿佛是距离最近也最直接的大夫，开出的药有三种疗效，“低门槛”、“高利润”、“抗周期”。见此，他的办公室冲进来一堆渴望被解救的人。
去年中国代建行业出现爆发式增长。统计显示，2022年涉足代建业务的百强房企已超60家，不乏华润、龙湖、旭辉、绿城、仁恒这些还活得不错的头部企业。
其实，对于房企而言，“开发”与“代建”的距离比邻桌医生的距离更近。准确说法打9折，是甲乙方身份转换的事。但身份一经转换，不管是心态、还是态度、甚至习惯都要有巨大的变化，拼的还是适者生存。
行业先行者是有一定优势的，更早布局代建的建业、绿城、朗诗已经实现了代建业务的分拆上市，在资本市场上收获投资者真金白银的支持。
但随着一堆实力玩家的涌入，代建的竞争也将进入白热化，先发优势是否能保住就不一定了。
2022年，建业集团旗下专做代建的中原建业（09982.HK）收入、利润齐跌，让我们看到了做代建并不容易。
在中原建业的年报中，我们发现了几个值得行业同行者深思的问题：
1、代建业务门槛不高，地产下行环境下大量房企集体入局，竞争加剧是否会带来新一轮格局变化？
2、高利润率是当前代建行业的特点，但随着入局者增多，这一特点是否会被打破？
3、走不出去的“地头蛇”头顶就是天花板，随着代建格局的调整，他们未来的发展处境或许比开发企业更艰难？
代建加速
中原建业失速
作为业内较早入局代建的地产集团，河南建业集团早在2015年就成立了专注代建业务的中原建业，并在2021年5月成为了业内第二家在港股分拆上市的地产代建公司。
中原建业市场占有率位于行业前列，不仅有先发优势，且作为“河南王”的分身，区域资源也是其他企业望尘莫及的。2022年面临危机的建业集团，把中原建业看作是挽救集团困局的重要支点，但去年在全国代建事业一片大好的形势之下，中原建业表现不尽如人意，显示出安于一隅却困于一隅的矛盾。
中原建业2022年报显示，全年录得收入6.06亿元，同比减少53.5%；净利润3.035亿元，同比减少60.6%。此外，2022年，中原建业新增在管项目的合约销售额约为213.17亿元，同比减少47.1%，新增在管合约销售建筑面积约349.84万平米，同比减少了44.1%，销售均价也中断了保持多年的增长。
在同样的环境下，另一家代建上市公司绿城管理2022年收入增长18.4%至26.56亿，净利润同比增长31.7%至7.45亿。
业绩会上，投资者发出灵魂拷问：“公司在自身主观抗风险抗周期方面哪些做的不太好？”
中原建业执行总裁王军表示，公司2022年业绩指标下滑，一是受国内行业下行态势影响，二是受疫情反复的影响。由于中原建业自身的业务模式，大部分业务集中在河南，而去年河南累计封城时间长达4个月，严重影响了业务进度。此外，自身的精细化管理还有待加强，下沉不够也是导致业绩不达预期的重要原因。
2022年代建行业爆发式增长的关键因素有以下几点：
▪️土地一级市场大量城投拿地，受限于业务能力和行业经验，整体开工率不高。
▪️大量房企暴雷，出现资金困难，国家引导金融机构下场托底纾困，入股管理项目。
▪️房住不炒总思路下，政策房、租赁房大量立项，政府联合实力企业担起责任，密集开工。
房地产行业活跃的玩家换庄，新玩家多面临开发、建设、销售、服务经验不足的显著问题，对代建有庞大的需求。
大量房企得益于丰富的地产开发经验，2022年开始布局代建。龙湖、旭辉这些在全国都有强大品牌影响力的企业纷纷加注，然而中原建业的业绩表现却意外的表现不佳。可见大量具有更强影响力的企业进入，对中原建业形成了不小的冲击。
行业花期更短
留给中原建业的时间不多
代建市场如此可观的需求，它将花落谁家这还是一个问号。
当代建从蓝海进入红海，玩家们需要直接拼刺刀——“整合”、“服务”、“品牌”一个都不能少。
▪️整合，包括前期的调研、设计、规划、筹资；中期的施工、验收、营销；后期的交付、服务等等，考验企业的组织和博弈能力，成规模的代建企业自然优势更明显。
▪️服务，考验代建企业能否满足各类项目业主的实际需求，包括正规化、管理分工、利润分成、规避风险的需求等等，规模越大的企业经验越多。
▪️品牌，一靠积累，二靠铺排。企业做的时间越长，完成的项目越多，覆盖的市场广度越高，他的知名度就越好。
这样看，中原建业当前的发展困局，就是他距离一个具有更广泛影响力、占据更广阔市场、接触更多产业链的大型代建企业还有很长的距离。一方面与母公司建业集团的发展积累有关，另一方面也与企业自己的拓展节奏拖沓有关。
中原建业早在2016年就启动了首个省外轻资产项目--海南澄迈县法国维希小镇项目，但直至2022年底，其省外项目总合约建面也只占整体的8%左右，其他92%都在河南省内。
长期几乎是只深耕河南，对于中原建业而言是一把双刃剑：作为河南“地头蛇”，中原建业近水楼台，能获取更多高毛利代建项目，直接成就了他们超过50%的利润率。但是困于河南综合竞争力减弱，导致更走不出河南，也成为了他们的困境——利润率再高，也抵不过就在眼前的天花板和越来越少的收入利润总额。
面对不长的行业花期，以及纷至沓来的更有实力的房企玩家，中原建业压力冲顶。
业绩会上创始人胡葆森也着重强调公司在未来的发展规划，主要包括：
1、继续发力政府代建和资本代建，要沉下去。未来3年内，计划从河南省18个地市（共121家城投公司）中挑选36家拥有优质项目的政府平台公司与之成立合资公司，进一步拓展政府代建相关业务。
2、稳步推进与金融机构、资产管理公司、政府投资平台的战略合作，拓宽项目获取渠道，促进业务多元化发展。
3、持续发挥“城市合伙人理事会”优势，借助城市合伙人这一重要增长极助力公司业务快速拓展。
其中城市合伙人制度被视为拓展企业规模最有力的一个举措。该制度通过吸引更多有实力的代建企业加入，打通资源库、整合资源、利益共享。截至企业发报，中原建业已经吸纳13个城市合伙人，资产规模已经超过2000亿元。
不过，中原建业城市合伙人理事会目前仍将聚焦大中原区域市场，其吸纳的成员大部分还在河南本土及周边发展潜力较弱的区域，这或许给中原建业未来的市场拓展帮助有限。
代建行业本质上属于服务业，想要做好，离不开人才的加持。加大人才储备、提升代建板块话语权是行业的共识。2022年，绿城管理行政开支增加29.3%，支出方向之一包括增加人员储备。
而中原建业，却在2022年初，在建业集团的统筹下，将总部与其他业务板块总部进行了合并。而后，还意外的出现了核心骨干的流失，给中原建业造成不小波动。
3月20日，绿城管理召开2022年业绩发布会时，CEO李军在会上表示这一波市场下行期的时候带来了很大的好处是行业人才溢出，绿城管理通过内举外引的方式吸收了不少优秀人才。会上，也正式宣布中原建业前CEO马晓腾加盟绿城管理。
作为行业的先行探索者，中原建业有其先发优势并享受了高利润红利期。但如今，面对竞争加剧、利润回归，中原建业只有突破区域化瓶颈、锻造更强的竞争能力，才能不在行业格局调整中继续落后。
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