爬坡吧！房企⑦代建篇 | 竞争激化,绿城管理也要啃“硬面包”了

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举报 2023-05-08

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年报直击重磅来袭

2022年房企整体上交出了一份“史上最惨”财报，超过六成房企预告亏损。熬过2022之后，所有房企都必须面对陡坡、直视挑战，修炼保持主动的能力——填好过往的坑，寻找向上的动力。

复盘房企财报，谁正断臂求生寻求重组，希望重新获取向上的入场券？谁在主动降速、“自我瘦身”，以更轻盈的身姿直面挑战？谁又在借助优势试图弯道超车却又遇上新阻力？

地产财富会「爬坡吧！房企」2022年报专题系列已开启，接下来，我们将密切关注房企年报动向，解析他们在年报中显露的存量实力或存量危机，隐藏风险或隐藏能量，探讨未来房企爬坡中的新规则和新趋势。

地产财富会

2022年

国内上市的两家主营代建的公司

交出了两份结果截然不同的答卷

让意欲进军代建的同行脚步踟蹰

白热化的市场格局

出身豪门，也得做好啃硬面包的准备

2023-5-8

仅仅时隔半年，一个行业就从蓝海变成红海，中国地产“代建”行业的发展再一次向市场展示了什么叫做中国速度！

“轻资产”、“高毛利”、“抗周期”这三个行业特点，精准拿捏了最近几年饱经折磨的房企神经，一时间，扎堆开启自己的代建业务。

早早入局者，如绿城管理和中原建业，已经拿到了先期红利，可面对可观的市场空间，后面还有更多的企业虎视眈眈，“代建”就像是下一个“物业”，承担着房企绝望时刻的理想寄托。

中指研究院统计2022年代建新签约规划建筑面积增速为11.3%，新签约建筑面积超1亿平米；另据据克而瑞统计，截至2022年11月，发展代建业务的品牌房企已经超过60家，而上年底还不足40家，企业增速超50%，而这些还并非全部代建企业的数量。

可见，蛋糕增速明显低于抢食者的增速。

已入局的玩家中，不乏万科、招商蛇口、中海、中交、龙湖、这样的知名企业。3月的业绩发布会上，碧桂园也表示，未来代管代建业务也会成为其业务重点之一。

制图：地产财富会

可当你我都觉得该进场了，就说明红利期已经快过了。

行业格局已发生明显变化。很多综合实力弱、市场覆盖不足，甚至是早期随意搭起来的草台班子，只能眼睁睁看着别人分蛋糕，甚至深耕代建的上市公司中原建业也面临发展困境。（详见《爬坡吧！房企⑥(代建篇) | 代建爆发，但建业为何滑入困局？》）。

竞争白热化发展中，当前代建已经演变成一场“豪门游戏”。依然坚守在代建第一股位置的绿城管理就是这样的“豪门”，有资源有钱，并且2022年实现了营收利润的双增长：营业收入达到26.56亿元，同比增长18.4%；归母净利润7.45亿元，保持31.7%的增长。

但拆解绿城管理2022年年报，我们发现，绿城管理凭借豪门资源稳住了龙头位置，但他也依旧有风险与烦恼。

竞争加剧

依赖资源稳住地位

在2022年业绩发布会上，绿城管理CEO李军称，中国代建行业已经进入到白热化竞争阶段，如果想要保持行业头部地位，公司未来几年要实现净利20%的增长，毛利40%以上的增长，在手合约面积要超过2亿平米；而绿城管理目前在手合约面积刚过亿。

面对拓展压力，2022年绿城管理能继续保持在龙头位置的优势，主要来源于其堪称代建豪门的背景资源：

▪️ 超强亲友团

绿城管理的母公司——绿城中国，在2022年克而瑞年度销售top200操盘榜中位列第4名，项目覆盖全国120座城市。同时，其掌握的庞大供应商资源，也给绿城管理高速运转提供保障；

兄弟公司——绿城服务，作为国内头部物业服务公司，2022年在管面积达3.8亿平米；

母公司最大股东——中交集团，2014年世界五百强企业中交集团成为绿城中国第一股东，给予了绿城体系央企的信用背书，而且旗下中交建筑集团、中交市政建设公司、中国城乡控股集团等几十家在建设、开发方面有需求的兄弟公司也让人产生遐想。

此外，易居企业集团CEO丁祖昱是绿城管理的非执行董事，旗下管理克而瑞、易居营销、天猫好房等板块。▪️ 央企背书+市场化运作

母公司及母公司大股东共同赋予绿城管理“央企背书+市场化运作”的主体优势，是公司的绝对优势，也在竞争过程中有排他性优势。

当前信用的重要性无需赘言，随着市场纾困类代建项目的增多，AMC机构判断是否入场的关键也是代建单位的主体信用。

与此同时，面对各类代建项目业主灵活多样的想法，对代建乙方的灵活性有更多要求。一家能够进行市场化操作，还懂得合规要求的代建公司更受欢迎。

纵观目前代建行业的多数玩家，有血统纯正的大央企，也有实力民企，可是像绿城管理这样既有央企属性背书，又是典型市场化运营的公司屈指可数。

▪️ 轻重结合带来流量

绿城管理具备“轻重结合”的优势。

其一，绿城管理董事会主席郭佳峰对投资者表示，依托绿城中国大集团体系，绿城管理将利用母公司重资产开发的属地资源，打通所在地的客户、供应商、资本的各类资源，助力代建业务获取，扩大轻资产业务的流量。

其二，绿城管理2020年8月，获批房地产开发一级资质。面对激烈竞争，未来在需要一级开发资质的业务中，绿城管理将成为更有优势的代建企业。

风险增加

坏账外的三大掣肘

即便是豪门如绿城管理，2022年的年报数据中也藏有事关风险的“魔鬼细节”

2022年报数据显示，绿城管理预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除拨回），从2021年末的1108.3万元，到2022年末的2251.6万元。

坏账大规模增加的背后，是公司应收账款账期的延长。年报显示，截止2022年末，绿城管理超过180天的应收账款余额占比已经达到34.64%，而2021年末这个比重只有19.61%。

这意味着，过去绿城管理所依赖的业务模式藏有坏账规模以及帐期时长增长的风险。

同时，市场在变化，主流代建项目从政府代建模式、商业代建模式向项目纾困模式倾斜，市场来到绿城管理不那么熟悉的领域，豪门龙头也得做好啃硬面包的思想准备。

根据绿城管理的判断，未来中国房地产投资“去中心化”的趋势会越来越突出，政府、城投、AMC占据大头。面对地产行业宏观逻辑的明显转变，大量优质房企入局代建，加剧了行业的内卷。

而早早入局的绿城管理，面对更多有实力的搅局者，表现出以下几个问题：

(1) 资本优势不足

纾困类代建需求增多已经成为了不争的事实，同时随着各地天量地方债、城投债务的压顶，政府及城投类代建也对资金有着强烈的需求。

反观绿城管理，其在资金引入方面还属于能力短板，至今未能找到合适的解决方法。面对城投类和纾困类代建，绿城管理当前还是寄希望于金融政策的放松，以及通过绿城品牌形成的操盘力和信用力，为项目提供近乎国企开发项目的信誉口碑，争取金融机构的信任，但这份信任能否带来直接的经济支持，现在还不能明确判断。

而其他已经布局代建的企业却表现出雄厚的实力。

例如，近两年在代建领域颇有建树的华润置地，由于背靠华润集团这颗大树，旗下华润金融、华润银行、华润信托、华润资产、华润资本均掌握大量资金资源，都在寻求可靠的投资标的，而自家代建的项目无疑是最值得信赖的项目。

(2) 项目获取助力与实际需求错位

从市场需求规律来看，由于一、二线核心城市的资产更有价值保障，这部分市场会有更多有实力的开发商亲自下场，对代建的需求不多。反而是三四线城市，有更多的政府、城投、纾困类代建项目出现，代建公司业务下沉是一定的趋势。

然而我们看到绿城管理近几年在代建业务的获取的最大助力，来自于母公司绿城中国的项目属地资源支持，但绿城中国的市场布局在三四线城市并没有太多优势。绿城中国官方披露数据显示，2022年，旗下项目分布，一二线城市占比高达75%，而三四线城市占比只有21%。这意味着，在未来规模拓展的道路上，绿城管理源自母公司的项目获取助力将与其实际发展需求错位，这家曾依赖“豪华亲友团”的公司必须更多靠自己了。

(3) 维持增速仍需投入大量成本

随着代建规模增速、毛利空间快速回落，做好节流，是眼前代建企业都需要考虑的因素。

为了保持规模优势和品质口碑，绿城管理不吝成本吸纳行业人才。2022年绿城管理最重要的支出就是对浙江熵里的收购，为的就是提升自身的专业人才储备。此外，绿城管理还将中原建业前CEO马晓腾收入麾下，想必也投入不菲。

另据介绍，2022年绿城管理人均收入达到了65万元/年的超高标准，明显高于房地产开发行业（2020年行业峰值时，80家上市房企人均薪酬平均值为21.4万元/年）。而为了保住代建龙头地位的目标，绿城管理提出了企业人员要提升达到12000人的说法，那么12000人的人力成本对于绿城管理来说可谓是不小的负担。

而在节约成本方面，我们也可以看到2022年刚刚入局的龙湖龙智造，凭借智慧系统的应用，在时间和人力成本的优化方面有了明显的优势。

业绩会上，李军在QA环节，指出“在10年前做政府类代建，输出的是项目管理能力；后来做商业代建，输出的是品牌溢价能力，现在在给遇困类项目做搭建的时候，输出的信用能力。”

可见，代建当前仍是一门好生意，但绝对不是一个容易做的生意。而且相比于那些只要沉下心、肯努力就能作出成绩的行业来说，代建企业背后的家底够不够厚，自身的武功秘籍够不够厉害，显得更为重要。

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