刺破黑暗①｜行业的“光”已经出现了
顺境时上升
逆境便跌落
不是长久之道
你得有自己的光
即便遭遇低谷和黑暗
仍旧能保持爬升
上市公司中报季只剩最后一周了，地产中报们却在集体演绎“我的沉默震耳欲聋”。
本周内，TOP20房企中除了还在停牌的旭辉，仅有龙湖（8.18）、绿城（8.25）、越秀（8.25）三家披露中期业绩报告。
“沉默的大多数”都挤在最后几天踩点发布。
有小道消息说，提振行业的实质性利好政策或在8月底出台。如果消息属实，那么这束行业的曙光，多少会驱散“注定是史上最惨中报”的阴云，让地产人的心情明亮起来。
究竟是破晓的政策曙光先来，还是集中惨淡的财报先来，尚不确定。地产财富会能确认的是，行业的“光”其实已经出现了。
等待曙光,还是自己成为光？
这里的“光”不是普照大众的政策曙光，是房企自发的、能够照亮前行之路的光。也就是这几年一直在强调的“探索新发展模式”。
从朴素的道理来说，一个行业总有波动和不确定性，如果只能在顺境时上升，遇逆境便跌落，企业发展必不长久。
你得有自己的光，在低谷和黑暗中仍能保持爬升。
很明显，房地产行业已经彻底告别高速增长的普涨时代，来到了必须探索新发展模式的稳增长阶段。
什么是新的发展模式？
有人说新模式包含三个维度，即市场参与者新的行为模式、房地产业支柱产业地位新的内涵以及新的行业基本制度。
直白点讲，其实就是适应当下行业回归稳增长的新形势、适应供求关系发生重大变化新格局的模式——
由原来的“三高”模式，转变为开发、运营、服务轻重并举的稳健发展模式。
对于房企来说，这样的新发展模式其实并不新，人人都能找到，却不是人人都能做到。
毕竟在行业黄金时代，“高负债、高杠杆、高周转”这种又快又容易的钱，和深耕运营与服务这种既慢且辛苦的钱同时摆在面前，多数人还是会选择前者。
即便意识到又快又容易的钱背后可能藏着雷，也会面临“想刹车却刹不住”的困境。某些千亿房企溃败的关键，便是企业战车高速飞驰下的管理失控。
实际上，实现开发、运营、服务轻重并举的稳发展模式，需要极强的克制和自律，才能确保战略动作在实际执行中不变形，保证企业战车平稳运行。
不是老师检查作业才恶补,是早早做好了被检查的准备
当多数企业选择又快又容易的钱时，行业的少数之一龙湖保持了清醒的克制，在探索新发展模式这条路上，发出了自己的光。
龙湖多年沉淀的运营及服务能力，在其刚披露的财报中得以显现：
2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数，利润结构更加优化。
其中，运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%；服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。
在房地产开发业务毛利率普遍下探到低于20%行业水平时，龙湖凭借运营和服务业务板块的加持，使其整体毛利率保持在了22%以上。
对于开发、运营、服务这三大业务板块，龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平有着清晰的规划。
他在业绩会上说，开发周转快，规模较大；运营是个重资产沉淀的业务，毛利率高，但ROE较低；服务是轻资产的，ROE高——三者组合起来，会让企业保持较高ROE的情况下，不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售规模的增长。
今年多个场合，陈序平都表达了龙湖将围绕全集团经营性现金流为主的目标前进，未来不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。
财务盘面上，龙湖的自律几乎是行业模范了。
中报显示，截至报告期末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；在手现金为724.3亿元，保持高位；三道红线指标继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低。
三道红线指标是2020年出台、2021年正式推行的，也就三年时间，但龙湖的绿档已经保持了七年——
很多事情，就像老师检查作业，你得早早做好随时被检查的准备，别等要检查了才恶补。
刺破黑暗,需要更多的光束汇聚
尽管龙湖的盘面稳健，但在谈债色变的行业情绪中，仍需要努力证明自己债务安全。
今年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。
当下，让行业和市场情绪回正的关键，还是出险房企化债进程提速、重组成功的案例增多，刺破黑暗，需要更多的光束汇聚。
如此，龙湖等少数房企走出的低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式，才能逐渐成为行业发展的主流。
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